房地产企业并购中融资风险及对策探讨

孙木子 绿地控股集团江苏事业部

现阶段，房地产企业为了获得发展机会，提高项目周转速度，通过并购的方式实现土储新增，越来越受重视。并购不但可以有效地实现产权的重新组合，而且能够达到资源优化配置目的，从而提升整体的综合竞争实力和市场话语权。在并购的过程中不仅仅是融资存在风险，还有资产评估、交易对价支付等，其中的融资是财务风险管控的核心和主要内容，因而在进行并购时，要明确当前工作和政策以及外界其他因素的影响，针对具体的并购活动的开展，采取有效的应对方式，降低和规避风险，为企业创造更多的经济效益。

一、房地产企业并购发展现状

（一）并购成为新增土储的重要途径

近几年随着土地法的修订完善，公开市场的土地出让流程公开、透明化，土拍市场参与者众多，竞争激烈，土地价格屡创新高。房地产企业面临着两难局面：一部分企业通过竞争拿了高价项目后受到限价政策制约，项目利润折损，如果现金流跟不上，只能通过转让项目股权求生；另一部分企业在土拍中未能竞得项目，存量项目接近尾声，不得不通过收购的方式快速补充土储，维持规模。行业内不少房企就是通过收并购实现了快速扩张，行业排名大幅提升。各家企业也逐渐意识到通过并购这个方式带来的好处，在行业内兴起并购潮流，并购成为新增土储的重要途径。

（二）并购项目受到融资方案的制约

通过资产或者股权并购获取项目，是一项复杂的活动，需要大量的资金用于支付标的项目的股权和债权对价。用于支付交易对价的资金，大多数企业都会通过融资的方式来解决，从而实现股东自有资金使用率的最大化。

对于被吞并的企业来说，以自身损失的利益来换取生存的机会，而并购企业是利用双方各自的优势和资源，进行市场的扩大和占有，创造更多的经济价值，从这可以看出，房地产企业实行并购的原因在于国家政策和土地征用以及融资渠道的变化，导致在发展过程中遇到限制[1]。

二、房地产企业并购的融资特点

（一）对金融机构依赖性较强

房地产属于资本较为集中的行业，其潜在的金融属性，要求项目开发过程中尽量利用融资解决资金缺口。并购项目的交易对价不同于公开市场的土地款支付，很难有分期支付的条件，一次性支付交易价款，使得房企对金融机构的贷款高度依赖。

（二）融资方案存在不确定性

地产收并购项目，从信息获取到项目可行性分析研究，确定合作标的之后要进行严谨的尽职调研，针对合作的核心商务条款进行沟通和谈判，项目获取的周期较长，且随着市场环境变化，合作界面、竞争对手等都存在变数，导致项目获取的不确定性增加。项目获取后涉及股权交割、团队交接，在工作的开展过程中，资金运行缓慢，对项目现金流的排布需要非常精准，才能保证各项工作的顺利进行。

（三）经营和财务风险大

主要是受到国家宏观调控的影响和相关政策的变化，使得房地产行业在经济发展过程中上下浮动，因而对于企业的发展来说，有着较大的影响，并且在市场内外环境的作用下，使得企业面临的生存问题较为严重[2]。

三、融资风险以及产生的原因分析

（一）影响因素

1.国家宏观调控和市场波动

房地产市场波动较大，市场的变化直接影响着房地产企业获取土地的成本，而土地的价格是影响房价的主要因素。国家的调控政策，直接对控制土地开发权的项目公司股权转让进行约束，并购行为本身承担更高的风险，进而影响到项目的融资方案，资金成本、资金进入渠道任何一部分被政策限制，都可能导致融资方案搁浅。

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2.并购工作的尽职调研

融资风险主要是在规定时间内有效地完成资金的筹集，来保证并购的开展，如果并购方式或者开展过程中存在问题，就会导致不能及时归还对应的债务，还会影响其经济收益，严重时，会给企业的生存带来较大的威胁，所以要根据自身的发展情况，以及融资方式等方面，加强风险管控，并依据并购活动开展的要求来进行，事先针对内外环境的变化，制定合理的应急方案。

（二）形成原因

1.融资方法较为单一

房地产行业和其他企业不同，在市场内外环境和国家政策的调整下，企业开展并购活动，是保证其长期发展，渡过生存危机的重要途径，在进行融资的过程中，如果仅仅依靠银行贷款和发行股票等方式进行大规模的资金活动，这样企业所承担的风险是较大的，尤其是在银行政策的改变下，会造成资金链断裂，还会影响银行的生存与发展[3]。

2.金融机构的风控措施苛刻

金融机构为了控制自身风险，设置苛刻的风控措施，不仅在筛选标的时对城市能级、项目区位上有要求，对项目本身的商住比例、产品塑造都有考量，除此之外，在融资方案中加入担保、承诺回购、收益保底等增信措施，转嫁融资风险到房地产企业。

3.双方立场和沟通问题

主要是在融资的过程中，金融机构和房地产企业对城市的理解不同，对市场的研究深度也不同，所以对于项目研判以及资金使用存在较大的差异。还有在并购项目的运营管控力度上，双方的立场不同，导致谈判和合作可能性降低。

4.风险预防意识不足

在融资中，面对内外环境和国家政策的变化与调整，以及在相关的监管体制不完善情况下，有的企业在开展工作中，主要是依据自身的经营和管理方式来进行，没有结合融资中存在的风险以及影响因素，制定对应的内控预警体系，导致在遇到风险时，无法及时采取有效的措施解决，继而给企业带来较大的损失[4]。

四、融资风险的类型

（一）权益性

主要是通过让渡对项目公司的控制权进行融资，这种方式大多数都是以项目公司股权作为质押，项目公司的母集団进行担保，而引发风险的原因是金融机构对产品的销售不力，导致无法吸引投资者购买，因而房企就不能按预期节点获取足额资金。股权融资主要是股权质押加土地后置抵押，这种方式在操作过程中需要房地产企业先行支付交易对价，金融机构进行置换，存在资金过桥的需求，且流程周期较长，且容易受到外界因素的影响，给企业带来较大的风险。

（二）债务性

主要是房地产企业通过转让债权给金融机构进行融资。但是此类融资会受到国家金融政策宏观调控的影响，金融机构对企业进行风险评估，一旦出现黑天鹅事件，随时抽回贷款，导致企业短时间内资金周转困难，甚至资金链断裂。

五、有效规避和降低风险的具体方法

（一）将投资和融资综合运用和优化结构，实现多元化

主要是房地产企业在进行开发和利用的过程中，将相关的投资活动和融资方式相结合起来，进行渠道的拓展，对于企业的发展来说，投资是获得盈利的一种方式，其具体的决策正确与否对其影响较大，融资需要进行全方位的规划，要结合企业内部经营情况和一些内外影响因素，来选择合适的方案，并且改变以往的运营结构和工作模式，来适应新时代工作的要求[5]。

（二）调整合作模式和征地形式

根据现有的新项目和已经进行规划筹建没有取得征地权利的，开发商可以和项目投资企业进行捆绑式合作，通过前期较小的投入和合作条件的设置，进行风险的转移和控制，从而保证资金的使用安全。但是具体的融资结构对于规避风险方面具有重要的意义，可以从这几个方面进行：一是对于城市规划和基础建设工作的开展，进行分析和研究其发展方向和政策倾向。二是对土地的征用标准和城镇建设指标，要有个明确的规划方向。三是在土地整体的开发和筹备过程中，加强对留用土地的开发和使用。通过了解详细的土地征用合作方式，虽然短期内需要的成本较高，但是相对来说风险较低。

（三）制定并购的标准动作

相关的企业要根据其具体的规划，明确并购目标，对于市场的扩大和经济效益获得的方式进行统筹性的计划，并结合企业战略化发展规划，选择合适的公司进行并购，要注意对方的基本经营和管理情况，对其价值进行估算，以及负债和诉讼情况等，然后制定对应的并购计划，对工作的开展进行自我检测和可行性分析，同时进行资金筹集以及并购活动的开展。

（四）完善并购和融资法律法规

在进行并购和融资活动中，要根据国家对于具体的工作开展和要求对房地产资产进行政策和制度的完善，从而为相关工作的进行创造一个良好的环境，比如房地产证券化的调整，从而降低融资困难，此外还可以加强对融资和并购工作的监督和管理，引进中介机构，以确保工作公正、公平和透明化进行。

（五）建立和完善融资风险预警体系

主要是依据相关的经济规律和理论，并结合国家政策以及市场环境的影响等，制定完整、科学的预警体系，针对融资过程中存在的风险，进行分析和研究，然后根据企业的实际经营和发展情况，对其中潜在的风险问题，采取措施进行规避和预防，还可以结合近年来房地产发展趋势和国家政策趋向，进行预测，从而减少企业的并购风险。此外在企业的内部，要树立风险防控意识，有关企业的领导和决策者要熟悉当地的政策和相关工作开展的标准，结合以往其他企业并购和国外一些融资经验，来制定科学的应急方案[6]。

（六）提高对国家宏观调控的适应力

在进行融资的过程中，受到宏观调控和相关法律法规的影响较大，企业的领导者和投融资管理人员，要根据企业的经营和发展规划，在投融资管理上进行战略性的调整，以适应新环境的发展要求。在并购活动中，对被并购公司的价值要做出正确的分析和判断，这对于其后期的发展有着较大的影响，因而在进行评估的时候，要选用合适的专业人才来进行，必要时委托第三方调研机构，对于影响评估结果的因素，要尽可能地排除。在开展并购前，对土地的归属和合法权益进行调查，还可以成立专门的项目小组，对财务报表和负债以及信誉等情况，进行全面的分析和调查。

（七）加强投融资信息化建设

根据企业内部的投融资工作方式和管理体系，进行重新调整和优化，明确信息化管理和工作的目标，利用数据分析和处理技术，打造企业全面预算的信息平台，用于存量项目的投后管理和跟踪，为企业后续的并购活动提供科学的依据，还可以利用信息化平台的建立，加强对投融资工作的监督和管理，保证各项工作的规范化进行。

（八）提高投融资人员的专业水平和工作能力

主要是根据企业内部投融资人员的工作情况，以及国家对相关政策的调整，加强对相关人员的专业知识和技能培训，以适应信息化和智慧化发展要求，结合企业的战略化发展目标，进行人才的培养工作，尤其是在房地产的并购和融资活动中，要具备高瞻远瞩的财务规划，降低企业在工作中的风险，还可以为相关的决策提供科学依据。

六、结束语

综上所述，在新时期下，随着国家宏观政策和市场环境以及其他因素的变化，房地产企业在进行并购活动中，要加强对融资风险的管控，并制定相关的风险预警体系，同时针对其中影响因素，进行详细分析和研究，明确其发展规律和具体方向，然后在具体的工作模式和融资方式上进行创新和调整，以适应行业发展要求，从而降低企业经营风险，实现长期稳定发展目的。