浅谈新收入准则对房地产企业成本核算的影响

赵美秀 江苏炜赋集团建设开发有限公司

为有效推进各个企业的稳定高效地发展，财政部研究制定了新的会计收入准则且在2018年付诸了初步的实施，然而这样的实施并没有带来理想的效果，反而给房地产企业造成了很大的束缚，甚至于出现了在相关领域出现了一些负面的影响。鉴于这样的现实情况，相关企业应积极有为地做出针对性的处理，以期能够获得最大的经济效益。

一、新收入准则和旧准则的差别

（一）收入确认不同

对于企业管理来说，以往的收入准则显然有着严重的不足，尤其是会计核算过程中随意操作的情况比较突出，这样势必会对企业的长效发展造成严重的不良影响。而随着统一模式下新的准则的制定和实施，企业收入相关的处理变得更为规范，同时整个工作量也较之以往有了很大削减，这无疑是极为合理的，对于提升企业的工作效率以及发展质量等都有着显著的促进作用。就新收入准则制度来说，其相应的控制权转移主要有两种方式，其一是某个时间点，其二是某个时间范围内，而涉及的收入确认等则应通过系统的会计应用整合进行，另外还应有理论性的支持。

（二）收入确认标准不同

以往的收入准则，所涉及的确认往往都是以转移商品、财产等主要风险的方式进行，这样的方式在新的环境条件下显然已经不合时宜。而新收入准则涉及的确认则是借助于控制权的转变进行，这与以往的确认方式所得到的结果显然有着很大的不同。相对来说，新的收入准则对收入确认条件有着更为精细的判断，且人为等不确定因素的影响程度相对较低，因此能够切实地保障所得信息以及数据的准确性。

（三）交易合同处理方式不同

就新的收入准则来说，其对交易合同处理有着更多的选择和设计，且计量单元等也更精确，同时其中涉及的关系也得到了清晰的梳理，因此各个部门的责任划分以及承担的义务都比较明确。另外涉及的单独义务的履行，通常应以交易价格和完成进度等的比例具体实施，以确保最终收入确定的科学与高效。

（四）特定交易的收入确认、计量的不同

由于新的收入准则对特定交易业务收入等相关方面有着极为精细规范的说明，尤其是工作程序等得到了明确，因此最终所得到的会计信息相对来说会更为精确合理。

二、房地产企业中的成本核算对象和项目

对于房地产开发企业来说，房屋的开发无疑是最为重要且基础的一项业务，具体来看其主要分为三种。其一是完全以经济效益为驱动的商品房，为的销售和盈利；其二是以出租的方式进行经营的出租房；其三是为配合拆迁安置所开发的周转房。除此之外，一些开发企业还接受一些特定的房屋代建业务，例如一些职工住宅或是一些特定用途的房屋等。尽管这些房屋的具体用途存在着一定的差异，但是其得到的费用在性质上都属于经营性收入，因此所涉及的会计成本核算即可采用相同的方式。随着费用反映的多样化和科学化，更多的基于特定需求的模式在新准则的推行下不断涌现，例如“开发成本”科目以及二级科目中的“房屋开发成本”，这样全新的设置极大地便利了相关的操作，且最终所得到的结果也更为精确。除了以上的划分，还可以房屋开发实际用途划分出商品房和代建房以及周转房等，当然相应的成本也应基于特定的情况具体核算。对于房地产开发来说，所涉及的土地征用以及拆迁补偿等各个环节的费用都应精细地梳理，以最大程度地保障整个会计费用处理的科学与高效。

三、新收入准则背景下产生的影响

（一）自行开发房屋的影响

就房地产开发来说，相应的房屋主要由现房和期房两种。前者应严格遵照新收入准则中时间点的履约标准，但是所涉及的期房销售因其中存在着诸多的不确定因素，因此应使其与新准则中时间内的标准相一致，另外也可按照发生成本与合同价格的比例具体计量，以确保最终所得结果的科学与合理。

（二）代建房屋的影响

对于房地产接受的代建房来说，因房屋建设过程中客户利益不定，且房地产企业与客户的关系也处在不断的变化之中，因此所涉及的代建房建设进度可通过具体的计算确定，而这样的操作与既定的新准则等也完全一致。鉴于这样的现实情况，所涉及的此类房屋处理，即可遵照以上的方式具体进行。

（三）出租房的影响

对于房地产开发来说，出租房是比较特殊的一类。就当前的情况来看，涉及的出租房如经营时间超过一个会计年度，就应履行相应的协商准则，且应严格遵照既定的新的标准，以确保收入等相关方面处理的科学与高效。

四、在新收入准则背景下房地产企业成本核算对策

就当前房地产企业会计成本的核算情况来看，新的收入准则对其既是一种机遇又是一种挑战，因此应做出积极有效地应对。在新准则实施之前，房地产企业当中涉及的会计核算，符合时间内的业务相对较多，因此也就能从中得到更多的经济收入。但随着新准则的实施，收入确认等方面有了更为精细的设定，因此相关的企业应对其做出积极有效的应对，以确保获得最佳的效果。

（一）强化财务人员专业能力

对于新收入准则来说，其从2018年开始在对境内和境外的上市企业初步实行，同时其中所涉及的会计报告等也处在这样的准则管控之下；随着初步实行的深入，最终其他境内也在2020年全面推行；相关的非上市企业，则在2021年具体实施。需要注意的是，既然是全新的收入准则，因此房地产企业就应以科学全新的观念去面对，企业内部的业务人员务必要在专业化层面达到既定的标准，且应不断加强相关的业务学习和技能提升，以使其与不断发展的形势保持协调。此外，房地产企业对于自身所存在的问题或是不良情况，务必要做出针对性的防控，以切实地保障每个环节以及每个时期发展的科学与高效。

（二）优化合同条款

由于有了新的收入准则，相应的合同条款等也应不断地予以优化和改进，且应做出科学精细的管理和控制，以切实地保障合同中各项条款与既定标准等各个方面的协调，特别是应征得合同方的认可，同时还应使企业对合同内容有全面精细的了解，这样其中所涉及的责任和义务划分也会更为明确。不仅如此，交易价格和交易时间等也应受到重点关注，尤其是交易时间，因房地产业务往往有超过一年的会计年度，而期间所存在的不确定因素通常也比较多，因此应对其做好防控，以免对企业的经济效益等造成不良影响。鉴于以上的现实情况，所涉及的合同制定务必要将外界因素等充分地考虑透彻，合同价格以及各方面的处理等都应保证科学，这样收入确认等才会更为高效合理。

（三）制定健全企业制度

通过新收入准则的实施，房地产企业的内部控制即能得到不断地优化和改进，从而使其与新准则条件下的各方面工作推进等保持高度的协调。与此同时，还应不断提升企业内部员工对财务管理工作的认识，加强其各个部门的合同与联系，以为财务管理科学高效地推进提供切实的保障。另外，企业还应立足于现实的发展实际，以对自身的管理理念以及发展模式等进行科学的调整和创新，从而为企业持续长效的发展提供切实的保障。

（四）完善评估考核标准

对于房地产企业来说，新收入准则的实施条件下，经济效益一旦出现小幅度的下降或是变动，必定会对企业的发展造成一定的影响。鉴于这样的现实情况，房地产企业务必要以自身发展为基础对评估考核制度等进行科学的优化和改进，以确保其与时代发展的最新形势等保持高度的协调，从而为企业的发展提供持久的动力。

五、结语

由以上论述可以看出，新收入准则的实施条件下，我国的房地产企业发展也出现了一定的变化，尤其是其中涉及的经济效益。对于会计核算来说，新准则的实行使得财务信息等相关的信息质量有了显著提升，而整个的处理也变得更为规范高效。而要想更为高效地促进房地产行业的健康发展，除了要在收入确认准则等方面不断完善优化，还应由企业自身去发展创新，特别是企业制度和评估体系等，都应立足于特定的准则，这样企业的发展才会更为科学，以创造出更大的经济效益。