房地产行业成本核算研究

陈科 大连融创颢腾房地产开发有限公司

房地产企业开发成本核算是指企业将为开发的房产品所支付的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发产品总成本和单位建筑面积成本的过程。开发成本通常分为六个项目内容：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费。房地产项目因为投入成本高，建设周期长，产品多样化，成本核算是一项十分复杂的工作。尤其是近年来市场上非常火爆的小镇项目，项目占地面积大，开发周期长，多采取滚动开发模式，而且产品类别多样，各产品之间成本差异非常大。

一、房地产企业成本核算的重要性

市场经济体制的改革在不断深化过程中影响到越来越多的行业，房地产市场也不例外，政府对房地产市场调控力度不断加强，建立起长效的管控机制，加剧了房地产行业的市场竞争，迫使企业想尽各种办法来推动自身的发展。对房地产企业来说，企业管理水平在一定程度上影响了房地产企业的可持续发展程度，有效的成本管理能够进一步提升房地产企业的风险抵御能力，强化企业市场竞争。财务成本核算工作的开展能够将成本控制到最低水平，最大限度地保障企业的利润，切实满足企业对高收益的需求，在提升企业市场竞争力的基础上强化企业的凝聚力。通常来说，房地产企业无论是在项目的预结算还是材料管理，又或者是工程财务管理和开发成本管理，都会涉及财务成本核算工作。随着信息技术的不断发展，各行各业中都出现了大量的信息管理系统，借助系统企业能够对产品成本进行核算与控制。通过与成本预算进行数据的对比，全程控制项目开发的全过程，切实落实成本管理。房地产企业能够借助有序的管理切实加强部门之间的沟通与交流，提高工作的协作性，大大减少生产经营所需要的周期，有效提升企业经营管理的顺畅性，为房地产企业赢得时间上的优势。与此同时，房地产企业在投入与产出上的结果是借助经济效益的获得来体现的，当房地产企业得到的产出无法得到有效的提升，那么要想获得更大的经济效益，就需要严格控制企业的投资成本。房地产企业在高度重视财务成本核算与控制工作的过程中，全面统筹各项影响成本管理的相关因素，才能够真正达到控制企业经营成本，提升企业市场竞争力，最终实现企业健康可持续发展。

二、房地产行业成本核算策略

（一）统一成本核算口径

房地产开发企业开发项目的周期比较长，其核算内容也比较多、比较复杂，如何提高企业成本核算质量、完善企业成本核算的现状。因此，当务之急将其纳入财务管理体系当中，并且按照项目建筑过程对成本核算进行动态监控。由于项目成本支出类别繁多，财务人员因专业水平不同，很难准确分清成本类别，只能简单按照工作经验归集成本。因此在实际工作时，相关工程人员可以在支付工程款时在工程支付申请单上具体列明成本的类别，财务人员建立备查文件，即便发生人员调动，也可以依据财务管理制度对成本核算的口径进行统一，为成本核算的分配提供合理依据。企业财务人员依据核算要求，编制项目成本台账，用统一口径记录整个项目开发建设过程中所发生的一切成本费用，为项目结算工作提供保证。在此过程中，财务人员还需要对各项成本费用按要求进行分配和归集，并编制项目成本核算明细表，确保核算口径一致。

（二）进一步健全预算管理

为了确保能够实现企业战略发展规划，圆满完成各项年度工作目标，则需要在企业内部实行全面预算管理，对企业战略目标的制定与实施实现严格管控，为房地产企业各项活动的开展提供控制标准。房地产企业要在全面理解企业战略发展规划的基础上制定全面预算，借助财务预算工作的开展在企业开展预算管理，提升企业经营管理能力，加强企业财务控制力度，确保资金能够得到充分合理的运用，并提升资金使用效率。房地产企业预算管理工作的开展最终还是为企业战略发展目标服务，需要契合企业经营发展理念，全面覆盖企业各个部门，涉及每个项目的各个环节，重点加强招标议标、工程款支付、签证管理等重点事项，及时发现可能存在的各种漏洞，避免出现不必要的损失，降低房地产企业财务管理成本。

（三）重视监督和加强成本管理

房地产企业在实际运行过程中，是需要对各个环节进行监督的，尤其是会计成本等涉及资金的领域，更应该加强监督力度，避免出现不良行为，让房地产企业的利益得到保护。在房地产销售过程中，其费用需要和其收入联系起来，采用一定的方法，对广告效果进行考察，对广告策划部门进行监督。房地产企业为了销售需要，会投入一定的广告费用，但是，这笔广告费投入之后，应当有成效，如果其成效与预期偏差较大，不是很理想，就需要对广告费用的投入、广告宣传、广告策划等环节进行分析，寻找出其原因，并加以解决，做到较少的投入，起到较大的成效。

三、结语

综上所述，由于房地产企业的特殊性——产品类别丰富、开发周期长、开发过程非标准化，造成房地产企业的成本核算相比其他行业更具复杂性，这就要求房地产企业财务人员不但要有较强的专业能力还要具备一定的职业判断能力。并且，房地产企业成本核算工作，要在明确成本核算对象的前提下，准确合理地归集和分配成本费用，强化成本核算监督制度，堵塞人为调剂的漏洞，加强项目成本核算的预算管理和成本分析控制，有效控制成本支出途径，不断地提高成本管理水平，依法依规地为企业的开发项目获取最大的利润，为企业积聚市场竞争实力。