附建式防空地下室房产测绘与设计建筑面积数据差异问题

胡星 中电光谷建筑设计院有限公司西北分公司

在城镇化建设脚步不断加速的背景下，购房问题已经成为一种社会性问题，现代群体普遍持有寸土寸金的思想观念，房屋的真实建设面积和广大消费者的利益密切相关。人防地下室建筑工程的重要构成部分之一，各级政府部门对其建设面积、所属类别、质量标准等均做出相应规定。对房产建筑开展测绘工作的宗旨在于检测并验证建成的工程是否和城镇现代规划建设的有关要求相吻合，产权面积不仅是人防后续维管责任、权利规划的重要凭据，也是当下人防管理工作需重点落实的内容之一[1]。

现实实践中，依照设计图纸建设后，依然会遇到工程完工测绘报告内人防地下室完工建筑、产权及设计面积值之间形成较大差异的状况，增加了相关部门判断人防现实修筑面积是否符合相关标准的难度。

一、分析地下室设计面积与房产测绘面积的差异

出现这种差异的原因的根源在于面积范畴的认定方面。通常情况下，民用地下室是防空地下室建设的范本，战时情况下，人防地下室出入口和日常楼梯、通道、坡道等共用状况较为常见。人防采用的楼梯可能是专用楼梯，还可能是和民用疏散功能相互结合的楼梯。

当下，人们对人防地下室的建筑面积概念的设定，业内主要持有如下两种观点：第一是人防项目各层外边界所包围的水平投影面积总和，各层面积应是其所含有的防护单元、战时出入口、防倒塌棚架及他类可以纳入位置的建筑物总和；第二是防护区的建筑物面积，其主要由临空墙、外墙外边界构成的面积组成的[2]。第一种观点论述的内容下人防建筑面积范围更具宽广性、整体性，其对外传递出人防工程建设规模相对完整的信息，但在平战阶段参照应用的楼梯、通道等位置的测绘界限方面带有一定不确定性；第二种观点下作出的定义囊括了防护区的建筑面积，依照该定义，人防地下室的边缘条件清晰度有很大提升，解除了围护构造之外建筑物面积形成的干扰。

二、人防工程设计建筑、完工测绘及产权面积之间的差别

对人防完工面积与产权面积两者混为一谈是造成项目设计建筑、完工测绘及产权面积之间出现一定差异的主因。产权面积，即产权主人依照国家相关法律规定持有房间所有权的房建面积；人防的建筑面积是依照工程设计图纸所提示的边缘范畴作出相应统计，并参与测绘方开展测绘活动过程，起到一定指导作用。综合以上论述的内容，可见建筑、产权面积分别呈现称呼的是工程的真实运用、权属状况，两者的测算方法与应用途径存在一定差异。既往有条文规定，建筑地下室被设计作为人防工程的建筑实际面积，其隶属于不被分摊的公共建筑面积范畴。

测绘单位参照人防工程设计图呈现出的项目区域范畴开展实地测量工作，将形成的结果呈现在房产测绘报告内。人防扮演一个产权单元的“角色”，其参与到他类共有建筑面积的分摊过程，这就表明可以将其简单的理解成工程建筑占地面积与公摊面积的总和，将其结果记录在房产测绘报告内。若测绘单位把产权面积内的人防项目相关信息设定成人防建筑面积成果，则很可能会引起现实建筑面积大于测绘面积的状况。

三、处理测绘面积与设计面积差异的策略

（一）明确人防建筑面积范畴，改进测绘执行细则

国家相关部门当下实施的规范中，针对建筑人防项目实际面积的测算细则并没有做出详细规定，甚至关于这种构造物的建筑面积表述尚没有做到详细、透彻。针对建筑人防地下室工程来说，现行的规范标准对当前的设计工作及测绘实践过程均没有表现出良好的适用性，很难有效应对新状况、新问题[3]。故而，应将强化房产测绘管理、促进房产测绘行为实现规范化设定为始发点，相关部门对人防工程建筑面积的计算范畴做出确切规定。有针对性的改善工程测执行施细则，借此方式使人防测绘的准确性能得到更大保障。河北、河南等地区陆续编制了和防空地下室面积测算相关的细则、规定，且有部分省市已推行了地方性标准。当下，有地区大力推进人防工“多测合一”工作，利用合理方式将规划、房产、人防等测量规范要求整合，使建筑面积计算规则实现统一。

（二）完善配套成果文件

人防工程测绘工作开展阶段采用的技术方法和常规工程测绘基本是等同的。为更全面、准确的呈现出人防测绘成果，可以将现存的房建测绘成果报告为基础，结合现状作出微调整，提升其完善性，构建出对人防项目测绘工作表现出良好适用性的管理办法与有关配套文件。具体可以从如下两个方面实施：

（1）填充人防竣工平面图，使工程测绘范畴更明确。

竣工平面图为人防建筑面积测绘工作开展的基础技术型材料。有针对性的填充该种图纸内容，能够更直观、清晰的呈现出人防工程建设的范畴边界，并且要维持该图纸和设计方出示的施工图文件内用于表示地下人防工程的范畴完全一致[4]。若存在人防工程区域边缘模糊化、形成出入的状况时，应积极和工程设计方取得联系，加强观点互动交流，共同使人防工程的测绘范围带有明确性特征，在这样的工况下获得的测绘成绩方能和设计范畴相吻合。针对房产测绘成绩报告内的完工建筑面积，可以依照是否为人防区域的标准划分其类型，统计相关数据等。比如，针对人防建筑范畴中的各种装备用房、停车库等面积记作人防建筑面积，则能够更清晰的呈现出人防工程的现实建设状况。

（2）科学梳理人防竣工建筑与产权面积的关系

若把整个人防地下室建筑看成是一个产权单元，则针对建筑内部配置的装备、管理用房等共有项目，在测算面积时需要将其和非人防区域区别出来，另做测算与分摊。通过落实以上计算方法，能进一步提升人防建筑产权界限的清晰度，更为精确的界定其自体的完工建筑占地面积与公摊建筑面积之间的关联性[5]。

（三）尽可能的减少设计变更量

在获得报规审照图纸以后，应尽量规避和面积整改有关的变更行为。一般在报规图生效以后，便可以要求测绘单位对房产建设用地开展预测绘工作，若后期出现很多影响建筑面积的变更，将会造成预测与实测面积两者存在明显差异，若超出限值，那么建设方、施工方均会承受不同程度的经济损失。并且若工程变更量过大时，将会对竣工阶段的项目验收工作行程更显著的影响。

四、结束语

对建筑人防地下室开展测绘工作的宗旨以收集与阐述工程建设与应用状况有关信息为主，也能为工程施工管理、异地施工费用审核等提供精准的引导性资料。故而，在实践中要不断提升人防建筑面积测绘行为的规范性，借此方式使人防建设市场更有序、规范的运行，实现对人防建设行业的精准监督管理，使该项产业发展过程中有更大的动力支撑。