借名买房的效力及物权归属研究

高宏苗 山东科技大学

一、借名买房合同概述

（一）借名买房的概念

随着我国社会经济的高速稳定发展，房地产市场的投机行为也不断增多，借名买房便是其中之一，又因其在我国法律没有相应规定故成为各界人士关注的焦点。借名买房并不是一个法律概念，是指用他人名义登记购买不动产的行为。借名买房导致实际出资人与登记所有人分离，本文将实际出资者称为借名人，将登记在不动产登记簿上的人称为出名人，出卖房屋的一方则称其为出卖人。在这个三方法律关系中，出名人与借名人之间存在借名合同，出名人与出卖人即房屋买卖合同的相对方之间存在一份房屋买卖合同，而借名人与出卖人之间虽然没有书面的合同，但双方构成事实上的房屋买卖行为。

（二）借名买房的成因

笔者在中国裁判文书网随机选取了90份裁判文书，分析发现购买经济适用房、公有住房等保障性住房的10件，购买单位福利性住房的8件，贷款限制故借名买房的24件，政策限购借名买房的18件，其他诸如避免离婚财产分割、逃避强制执行等30件。对其抽象归类可对借名买房的原因分为以下三大类：一是规避国家政策，包括国家提供的弱势群体保障性住房，拆迁安置户的优惠房，还有为了最大化的享受国家贷款、税收等政策而借名买房的。北京昌平区人民法院处理的一起保障房买卖合同纠纷中，涉案房屋属于政府优惠的经济适用住房，该类房屋购买资格是有限制的，故法院判决涉案上方口头订立的借名买房合同属于无效合同。二是获得买房优惠，如单位福利房以及政府基于补偿角度给拆迁安置户的优惠房。三是隐匿或转移财产，如夫妻离婚时一方为了避免财产分割隐匿或转移财产，债务人为逃避强制执行，还有隐藏灰色收入或者掩盖非法收入。北京丰台区人民法院处理过相关案件，原告刘某起诉要求确认涉案房屋归自己与被告之一的王某所有，同时要求另一被告刘某某返还出售涉案房屋的价款。该案中涉案房屋购于刘某与王某婚姻存续期间，王某提供了部分出资证明以及刘某某书写的房屋属于王某所有的证明，但原告未能提供其他证明，同时法院查明 2013 年，王某曾起诉刘某某诉请法院确认上述涉案房屋归其所有未得到法院支持，最终法院判决驳回了原告的诉讼请求。这个案例中王某在婚姻存续期间借用刘某某的名义买房就是为了隐匿婚姻存续期间的财产。

二、借名买房行为效力认定的标准

（一）是否以通谋虚伪意思表示订立合同

根据我国民法对于民事法律行为是否生效的相关规定，笔者认为应先判断合同主体做出行为的具体意思与其真实内心意思表示是否一致，若其中一方主体故意造成外在的意思与真实意思表示不一致，表面“合法”，但内心并不希望之前的行为发生效力，这种情况属于虚伪意思表示，此时不管是外在的表象行为还是基于真实意图的隐藏行为均无效。在讨论借名买房行为是否因通谋虚伪意思表示而无效时，应当根据产生虚伪意思表示的实际情况确定，对于隐藏掩盖非法所得的，双方均触犯刑法合同应属无效，且涉案房屋应予没收；对于规避民事责任承担或者民事义务履行且证据充分的也应当认定为无效；对于规避税款的，应区分是规避现行税收政策还是“未雨绸缪”为未来“房产税”等可能出台的税收政策做准备，若是前者借名买房合同应属无效，后者则不能称为“逃税”应认定有效；其他双方仅以促成交易目的而借名买房的，应属真实的意思表示而有效。

（二）是否违反法律、行政法规的强制性规定

根据我国民法相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为应属无效，合同的内容仅仅违反法律、行政法规的倡导性内容与任意性内容，该合同就不是无效合同。根据上文对借名买房的原因分析，城镇居民购买农村宅基地属于违反《土地管理法》强制性规定的行为应属无效。实践中出现借名买房这一现象主要是由《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》引起的，虽然其性质上属于行政法规，但通知中并为明确违反后果，应属于管理型强制规范，不宜作为判断民事法律行为以及合同效力的标准。国务院办公厅及各地政府发布的各种管理办法等属规章政策一类，从理论角度来看，不应援引此类规定认定合同效力，但司法实践中存在部分援引此类条文的案例，主要考虑若合同有效，那么房屋限购政策将失去意义。

（三）是否是恶意串通，损害他人合法权益订立的合同

根据我国《民法典》的规定，借名买房要构成“恶意串通，损害他人合法权益”需满足四个要件：一是出名人和借名人均明知或应知自己的行为会损害他人合法权益，即双方主观存在恶意；二是双方有串通行为；三是该串通行为会损害他人合法利益；四是串通行为与他人合法利益被损害之间存在因果关系。借名买房行为中有一类重要的原因是隐匿或转移财产，对于掩盖非法所得的情形，应认定其借名买房的行为无效，上文已经说明不再赘述。对于避免离婚财产分割及逃避民事债务的情形，若出名人明知借名人以逃避民事责任承担或者义务履行为目的，此时应当认定借名买房的双方当事人构成恶意串通，损害了他人合法利益，借名买房应属无效的民事法律行为。除上述情形以外，笔者认为因其他原因发生的借名民法行为不因恶意串通，损害他人合法利益而无效。

（四）是否违背公序良俗

从合同法到民法典的变更可以看出，民法一直用公序良俗来保护国家、集体和社会公共利益，违背公序良俗这一条款系一种补充与兜底性事由，但我国目前对其理解没有形成统一的概念，《民法典》也未对其做出具体定义或列举说明。《民法典》将第153条第2款作为补足与兜底事由，其目的在于缺乏相应的法律规定但公民实施了损害国家利益、损害社会公共利益的行为时，法院可以直接适用公序良俗原则进行判断。借名买房行为发生原因中最可能违背公序良俗原则的当属规避国家政策、优惠买房的。不论是规避限购政策，购买经济适用房或是购买单位福利房，只要不是囤房炒房的，因其产生的借名买房行为不因违背公序良俗而无效。诚然借名人存在钻政策空子的想法，但借名人同时也消耗了出名人的购房资格，这种借名买房实质上是出名人让渡自己的购房优惠或者利益的行为。出名人在借名买房发生后也无法享受经济适用房、福利房、贷款税收优惠等伴随购房资格的福利，因此借名买房行为并不会对政府规划等造成影响，所以此种情形下借名买房行为不应当被认定为无效。当然炒房、囤房的投机客则不在此列。

三、借名买房行为中物权归属的认定

借名买房另一个最大的争议点就是房屋的归属问题，以下内容均在房屋买卖合同有效且已经办理过户手续的基础上讨论，即本文讨论的是涉案房屋所有权归于出名人、借名人或者第三人的问题。通过上文分析可知，借名买房合同在不同的情形下效力不同，故下文对此将分别讨论。

（一）借名买房合同有效时房屋所有权的归属

借名买房合同中通常会规定达到某种条件时出名人与借名人变更不动产产权登记，本节将根据是否涉及第三人分别进行论述。

1.不涉及第三人利益时物权的归属

不涉及第三人利益时物权归属的判定，应当尊重双方订立合同时的真实意思表示。如果借名人可以提供充分的证据证明其享有涉案房屋所有权，而出名人又不能提供相反证据的，应认定屋所有权归借名人。不动产登记是一种推定不动产所有权人的公示制度，《民法典》规定了更正登记制度，其根本目的在于维护真正权利人的合法权益，登记仅仅是一种权利推定，这就说明我国法律更注意保护的是房屋的真正权利人，借名买房合同有效时双方当事人均为真实意思表达，民法尊重并保护公民依照自己的意愿从事民事活动的权利，所以借名买房合同有效且不涉及第三人时应保护事实物权人的权利。

2.涉及第三人利益时物权的归属

出名人作为不动产登记簿上登记的权利人，在面对巨大的经济诱惑时，不再安分守己仅做个法律上的权利人的可能性大大增加，往往容易出现处分房产的行为，这时判断房屋权属变得更加复杂，因其不单是出名人于借名人之间的归属问题，还关系到第三人善意取得的问题。故涉及第三人时首先要考虑第三人善意与否。

若第三人不是善意第三人，其明知房屋实际所有人与不动产登记簿上登记的人不一致，应属恶意串通损害他人的合法利益，出名人与此恶意第三人之间的民事法律行为无效，不应保护。若涉及的第三人属于不知情的善意第三人，则应对比善意取得的构成要件判断能否善意取得。借名买房中出名人拥有权利外观，房屋实际属于借名人所有，故出名人处分房屋的行为构成无权处分。因第三人善意若其支付了合理对价且办理了过户登记，第三人可善意取得该房屋，借名人可向出名人主张违约或侵权责任；若未办理不动产登记，则不发生物权变动，房屋归借名人所有。

（二）借名买房合同无效时房屋所有权的归属

根据本文第二章的论述，借名买房合同并不是全部有效的，借名买房合同会因为各种原因导致其称为无效合同。合同无效时自始无效、当然无效，所以借名买房合同对出名人与借名人均自始没有约束力，双方约定也自始无效。此时借名人不能依据一份自始无效的合同要求出名人与其办理房屋登记事宜。此时因房屋登记权利人为出名人，结合我国的登记制度，涉案房屋应属出名人所有。