解析房地产公司财务风险识别与防范

李栽勇 龙都投资集团有限公司财务管理中心

一、引言

由于市场环境具有高度的不确定性和概率性，每个公司的活动都面临多种风险。风险的存在有助于经济的集约发展，这是由于风险水平与预期结果范围之间的相关性。每个项目都有一定的风险，因此，在实施任何项目时，都需要管理其风险。本文以房地产公司财务风险为例，深度解析了房地产公司财务风险类型和影响因素，并基于房地产公司财务风险类型所形成的财务风险识别方法和财务风险防范措施可以用于房地产公司的实际财务风险管理活动中。

二、房地产公司财务风险类型及影响因素

（一）房地产公司财务风险类型

区别于一般生产型公司，房地产公司所采取的链条式工作形式：拿地——开发——销售——再拿地，一旦某一环节出现问题，势必导致房地产公司资金链断裂，造成财务危机。因此，房地产公司财务风险可以分作筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险四种。[1]具体论述如下：

首先，筹资风险发生在房地产公司拿地前。在任何房地产项目中，融资都是整个交易的基础。只有很少的投资者愿意或有能力用自有资金提供为整个项目融资所需的资金。但是，考虑到融资选择的多样性，金融服务市场上的众多提供者（主要是银行）所提供的房地产融资工具是普通的、不复杂的高级债务贷款，有些机构为初级债务提供更复杂的夹层产品。大多数贷款建立在线性摊销之上。

其次，投资风险放生在房地产公司投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段等阶段。

再次，资金回收风险发生在房地产公司商品房销售和租金回收两个环节中。接近货币政策和市场收益的措施在引起房地产收益变化中起着重要作用。特别是，基础货币和市场收益对当前房地产收益产生了明显的滞后效应。由此导致房地产公司销售管理以及应收账款回收管理存在差异。

最后，收益分配风险发生在房地产公司内部利益相关者之间。具体来说，是指由于收益分配可能给房地产公司的后续生产经营活动和管理活动带来的不利影响。

（二）房地产公司财务风险影响因素

房地产公司财务风险的影响因素是多样的。首先，专业知识的缺乏是房地产开发行业普遍存在的问题，再加上银行房地产部门专业知识的缺乏，造成了迅速膨胀的泡沫。资本结构的权衡理论所解释的融资困境，是一个非常现实和具体的问题。除了能够从外部资本市场获得廉价股权和债务来源的房地产公司获得大量现金外，大多数典型的房地产公司都面临着将非常有限的资本分配给若干项目的问题，这种分配的方式要将风险降到最低，回报最大，导致大多数房地产估值过高、放贷过多等。

人们对房地产的未来仍持乐观态度。这种乐观主义盛行的影响是，企业使用债务的依据，并不是计算税收保护效应或债务的各种成本，而是尽可能多地使用债务。为了在不利的情况下保护现金流而设计的通常警告通过对未来的假设被搁置一边。这实际上意味着公司为已开发的项目承担了太多的债务，因为他们能够做到这一点，而且因为他们的风险分析没有考虑到所有可能。对于开发商而言，这种假设也是可持续的，因为他可以迅速出售这栋大楼。对于长期持有者而言，租金和空隙的变化可能已经造成了一种情况，即贷款条件被打破，必须与银行一起制定出解决方案。可以说，避免风险与避免机会是同时发生的，而这对于管理者来说是很难实现的。

三、房地产公司财务风险识别与防范措施

（一）房地产公司财务风险识别方法

财务风险识别过程主要包括影响公司财务风险的内部（例如，业务活动和公司的内部结构）和外部（例如，特定于行业的变化，技术发展）因素的定义（所谓的风险驱动因素）以及参考值，而参考值又会受到财务风险的影响。除风险评估外，该过程还包括检测风险驱动因素之间的依存关系，以确保有效的风险评估过程。[2]在房地产公司财务风险管理的背景下，房地产公司的所有财务风险都必须系统地构建。在绘制财务风险图时，房地产公司必须一致地定义每个风险，并且公司还应该根据财务风险承受能力对财务风险进行分类。

具体地说，以前，房地产公司财务管理能力是通过评估对某些标准的符合性来确定的，尤其是在准备财务报告时。如今，优先重点转向评估和识别财务风险，制定措施以将其最小化并确保财务报告的可靠性和完整性的需求。考虑到不断增加的各种风险及其影响力的增加，内部控制系统应以风险为导向。在内部控制过程中，组织会评估各种运营和设施的风险。控制财务报告的形成应旨在在报告中提供相关的真实信息。因此，报告信息重大错误陈述的风险应降至最低。无视重大错报风险会降低财务报告的真实性，并为会计和报告数据的运营创造有利条件。

房地产公司财务风险识别应更加重视将价值创造作为财务风险管理的目标；强调对房地产公司面临的所有主要财务风险的识别，无论其如何分类；寻求评估房地产公司面临的总体财务风险，并且考虑一套更具创新性的方法来处理财务风险。[3]有几种可用于房地产财务风险识别的技术。例如，使用清单和对业务环境的监视来识别财务风险；通过新闻媒体筛选，集体讨论和小组讨论之类的简单识别技术；利用现金流数据的统计分析和业务流程分析的高级分析技术；独立专家评估和情景分析的财务风险调查等。所有房地产公司都应定期进行财务风险识别，频率为每季度至少一次。

（二）房地产公司财务风险防范措施

首先，提高房地产公司财务管理人员的财务风险防范意识。财务预警意识在日益动态和复杂的房地产行业中发挥着关键作用，因为它可以提高人们对财务风险的认识并保持警惕。自下而上和自上而下的策略一定不能相互孤立。只有同时，互动和坚持地采取自下而上和自上而下的方法，才有机会实现房地产公司财务可持续管理。因此，提升房地产公司财务风险防范意识，是其他风险防范措施落实的大前提。[4]

其次，利用财务模型制定房地产公司的财务战略。利用财务战略矩阵，使用均值GARCH 模型检验REITs 中随时间变化的特质风险与动量回报的关系，并将流动性风险纳入资产定价模型。因为房地产公司其基础资产的性质，其流动性可能会更加严重，动量收益率显示出不对称的波动性，即，波动率越高，动量收益率就越高，体现在部分决策具有较高的特质风险，但他们的低风险溢价会导致低回报。因此，有必要根据价值创造（X 轴）与现金余缺（Y 轴）两个维度，增强决策的效率与准确率，降低沉默成本发生频率。

最后，建立房地产公司的财务预警体系。具体来说，通过现金流实际情况对比现金流预测的差异判断是否存在现金流异常，并利用财务杠杆降低筹资风险。财务杠杆在房地产市场的制度化中发挥了重要作用，促进了房地产业的合法化。法律框架通过提供可靠和高质量的信息，使财务杠杆更加透明。此外，它们的结构为更广泛的房地产行业带来了国际标准和专业精神，并促进了房地产公司资金成本、财务风险、最大收益三者间取得平衡点。

四、结语

综上所述，受限于房地产公司的高风险，不当的财务管理极易造成房地产公司财务风险。为了规避高财务风险，建议房地产公司每季度至少一次应用财务风险识别技术，分析公司财务现状，利用财务预警体系，规避财务风险，以此实现房地产公司财务抗风险能力的提升，加强房地产公司的风险防范能力，促进房地产公司的可持续发展。