房地产贷款集中度风险与防范探讨

郝海荣 河南省安阳市林州市红旗渠灌区管理处

伴随着经济社会的快速发展，我国房地产市场近年来一直在持续升温，这使得银行业金融机构房地产贷款集中度也随之不断增加，在这种背景下，我国对房地产逐步实施了很多宏观调控政策，尤其是不断严格的土地以及金融信贷政策，更是促使房地产贷款集中度风险产生的可能性不断加大，所以有必要对房地产贷款集中度风险与防范做出分析和探讨，以此来推动房地产行业实现健康长远的发展。

一、针对房地产集中度管理制度新规分析

对于房地产集中度管理制度来讲，其主要指的是在我国境内所设立的相应的中资法人银行业金融机构，其对房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比必须要满足我国人民银行以及银保监会所规定的相应管理要求与标准，也就是说不能超过人民银行以及银保监会明确规定的相应上限。结合我国银行业金融机构的资产规模还有机构类型等因素来看，分为以下五档进行分类管理：一是，针对六大国有银行来讲，房地产贷款余额占比为40%，而个人住房贷款余额占比为32.5%。二是，针对招商银行、农发银行以及普法银行等一些中型银行来讲，同样的两个上限为27.5%以及20%。三是针对中资小型银行以及非县域农合机构来讲，同样的两个上限为22.5%以及17.5%。四是，针对县域农合机构来讲，同样的两个上限为17.5%以及12.5%。五是针对村镇银行来讲，同样的两个上限为12.5%以及7.5%[1]。

除此之外，针对商业银行达标方面也设置了相应的过渡期，结合“关于建立银行对金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”来看，其对现如今超过要求的银行都给予了相应的过渡期，例如：针对距离达标2 个百分点之内的，设置过渡期为2 年，针对超过2 个百分点的，给予过渡期设置为4 年。

这两点，目前被市场称之为国家对商业银行的房地产贷款进行设置的“两条红线”。

二、针对房地产集中度管理制度新规实施后个人和企业房贷的影响分析

随着“通知”的发布，预示着房地产贷款集中度新规也随之出台，这对房地产行业的发展产生了极为深远的影响，大体上可以分为以下几个方面：

一是，个人房贷的政策红利期正式结束，不过在短期内并不会对个人房贷利率产生较大的影响。

二是，对于中小房企来讲，将会面临更大的压力，新规的实施使得房企头部效应将会越发明显。由于中小房企自身原本就比较缺乏融资渠道，而随着新规的出现，作为中小房企主要资金方的中小银行同样需要面临更低的房地产贷款上限，所以，这使得中小房企推出市场的速度将会不断加强，从而促使房企的集中度将会再一次提高。

三是，对于城市间的房价来讲，将会呈现出更为明显的分化趋势。一些相对较大的城市，信贷要求对其房价的影响相对较小，能够对房价产生影响的主要因素多半来自城市发展以及户籍政策还有限购政策等，不过目前来看这些因素目前并没有太过明显的变化。但是中小城市房地产信贷资源受限，便会造成需求不断减少，这便会进一步促使其房价与大城市之间产生明显的分化[2]。

四是，住房租赁市场有望取得进一步发展。中国人民银行还有银保监会在推出“通知”之后接受过记者采访，在采访过程中明确指出“住房租赁有关贷款目前并不会纳入当地产贷款占比计算当中”，这一说法给银行发展住房租赁贷款业务吃了一个定心丸，所以有利于部分信贷资源不断向着住房租赁市场进行流入。

三、房地产贷款集中度风险与防范探讨

（一）风险分析

一是，市场风险。伴随着房地产市场不断规范，在这种背景下，房地产项目的市场定位将会逐渐成为市场风险的一个决定性因素，而这其中价格以及当地对同类项目的供需情况将会成为衡量的主要参考指标。

二是，项目质量风险。对于房地产项目来讲，其按揭时间相对较长，所以较为容易产生很多不确定性的风险因素。对于这一类风险来讲，一般体现在房地产工程项目建设管理以及项目的周围经济环境等多个方面[3]。

（二）防范措施分析

一是把握好市场走向。虽然国家对房地产行业陆续出台了一系列宏观调控措施，并且对房地产行业产生了一定影响，但是房地产行业作为一个支柱型产业的地位是不会发生任何变化的。所以银行需要更加注重对信息的收集以及分析，同时结合宏观调控形势的变化情况，不断加强对相应区域内的房地产市场以及客户的分析以及跟踪，构建一个较为完善的房地产市场信息反馈网络，这样可以有效提升对房地产市场走势的判断能力，从而突出营销重点，以此来为业务拓展打下一个良好基础。

二是选好选准房地产开发项目，从源头规避信贷风险。首先应关注当地房地产市场走势情况，努力找准有效投入切入点。其次，应对开发商综合实力、法人信誉以及开发业绩等方面做出准确的分析以及判断，尽量选取一些各方面都较为优秀的开发商作为业务拓展以及支持的对象。

四、结语

综上所述，房地产行业属于我国国民经济的支柱型产业之一，而对于房地产信贷业务来讲，其又属于银行的一个极为重要的业务。随着房地产贷款集中度制度新规的实施，房地产贷款集中度进一步提高，随之而来的各种风险问题也在不断增加，对此银行以及房企都应注重有效解读新规，合理采取有效措施来规避风险，以此来实现健康长远的发展。