房地产成本视角下设计管理

史海莉

摘要：在国家的宏观调控之下，房地产的价格增长十分缓慢，甚至有部分地区出现了负增长的趋势。在这一背景下，房地产企业想要获得良好的经济效益，则需要通过设计管理来对成本加以控制，以此来使住户获得良好的居住体验。因此，本文以房地产成本视角出发，首先针对房地产项目成本组成进行阐述，并探索出房地产成本项目设计管理工作的要点，最后总结满足房地产成本控制的设计管理策略，希望为有关人员带来一些参考。

关键词：房地产;成本;设计管理

房地产价格的持续飙升，也导致了房产的建筑成本日渐提高。为此，政府针对房地产行业展开宏观调整，在把控购房数量、减缓价格增长方面取得了出色的效果。立足于这一市场大环境背景之下，房地产企业应采取积极的措施加以应对，通过良好的设计管理节约成本，在保障住户满意程度的同时，获得良好的经济效益。

一、房地产项目成本组成

①土地成本。房地产企业通过招标出让、协议或让、拍卖获取的形式获取土地所投入成本。在我国市场经济的持续发展下，现阶段各大房产企业的土地获取方式主要为拍卖获取[1]。

②施工成本

对于房地产项目而言，其中最主要的成本构成就是施工成本，在具体的施工环节中，其主要包括机械设备费用、施工材料费用以及人工费用等。

③设计阶段成本

在正式进行房地产项目施工以前，房地产企业需要对项目进行施工设计，这一阶段主要包括的成本为工程评标成本、设计成本以及计划成本。

④项目管理费用

这一费用涵盖企业在项目管理活动中产生的所有费用，例如保险费、办公费、管理人员费用等。

⑤税费

房地产项目的经营和开发，国家将征收一部分税费，这一部分税费主要包含营业税、土地使用税、房产税等。此外，配套费也同样是房地产项目经营必須缴纳的费用[2]。

二、房地产成本管理的要点

对于设计工作而言，其与成本投入有着密切联系。在实践过程中，设计管理者应将控制成本作为首要原则，并以此为前提展开设计工作[3]。此外，任何产品的研发都需要辅以丰富的经验以及不同部门的协调配合，通过这样的方式才能设计出一套既具备合理性，又具备设计性的建设方案。由此可见，在设计过程中，设计人员必须具备成本意识，并针对以下成本管理要点进行管控。

首先，设计方案的制定需满足建筑的前瞻性需求，通过合理的设计预留，防止由于未来开发，导致的二次成本浪费问题出现。同时针对产品定位、业态、规模等因素进行综合考虑，并在设计初期进行可研性分析，以此达到统筹设计的目的[4]。

其次，限额设计。这一举措的目的，是为了避免设计方案出现保守、超标、奢侈等情况。由于设计院方面无法实时了解市场、工艺等变化情况，因此这可能导致设计成本超出预算的问题发生[5]。强化成本意识在这一环节实践中表现为：及时了解市场情况、控制相关施工工艺、掌握有关材料背景及其价格组合，最后将上述信息反映到设计院，通过这样的方式控制设计、施工成本，避免出现超标问题。

最后，在把控设计成果深度的过程中，应通过预先判断，及时展开成本控制措施[6]。设计人员在进行招标预算以及编制成本预算清单环节时，需引导企业内部有关部门进行审查补缺工作，对可能出现的图纸漏项问题进行解决。此外，精确目标成本控制，对于一些主要施工材料，可以精确其档次、规格、品牌以及技术标准等，以免出现招标不清等问题。如果在施工开始阶段产生设计变更，则需要通过必要流程和措施进行。

三、房地产成本视角下设计管理策略

（一）房地产成本视角下的设计管理原则

①设计人员应以建设项目整体作为出发点，尽可能控制有限的成本投入，将隐形转化为显形，以此来达成降本增效的目的。另外，应根据客户重点关注因素分配成本，在客户较为敏感的地方应加大成本投入[7]。在客户不常关注的地方则需遵循安全经济原则，在保障工程质量的基础上实现成本的降低。

②在开展设计管理工作的过程中，应将建筑的布局、效益、功能等作为核心[8]。受到不断上涨的材料、人工市场价格以及销售价格管控等因素的影响，房地产企业开发商的利润不断下降。而以经济角度来说，如果整个行业的利润从暴利转向平均时，则出色的成本控制将会是创造利润过程中的关键手段，拥有无法估量的作用，甚至会成为行业内各个企业的主要竞争方式。

③房地产项目的工程造价，将在很大程度上取决于项目方案的设计，甚至可能导致总造价的70-80%受到影响，这也意味着对于房地产项目成本控制来说，项目方案的设计将发挥极大的作用，因此设计管理人员在实践工作中应注意一下几点：

第1，在确保项目总图设计合理、功能齐全、经济实用的前提下，保障项目总图货值最大化。

第2，尽可能减少地下空间的不合理应用，控制地下车位面积、减少赠送空间等，实现项目可售比的最大化。

第3，针对单体进行设计时，需注意使其立面风格与大众审美条件相符，并确保体型系数的合理，防止由于线条复杂导致的成本投入增加。

第4，需符合建筑防火的有关需求，防止建设过程中由于防火疏散施工不符合规定，导致施工设计图反复修改。

在控制项目成本的过程中，机电专业设计的系统选型也起到极大的作用，通过选择合适的参数及设计标准，将会对末端点位数量和配置、设计容量等因素带来影响。为了保证项目的经济性，在选择设备和材料时，需在企业供应商名录中选择符合项目要求的厂家，另外，各个机电专业应确保施工、设计单位分开，以此来达到降低总成本的效果。

设计管理人员在工作中，应具备多线操作的意识，通过预先制定好工程时间进度表，将可以完成的环节前置，以此来把控时间节点[9]。例如，与营销岗位相配合，开展产品线划分、产品定位等工作，同时应与成本岗互相配合构建起健全的成本标准体系;或是与景观设计岗位互相配合，明确景观所用材料;与工程、物业等岗位相配合，处理掉所有可以前置的工作项目，通过多线操作的方式提升速率，不可将大部分工作时间消耗在作图、制图上。根据实践经验可以得知，如果将装修、景观等设计工作提前到工程设计初期阶段，则可使设计周期最低降低30%。

（二）图纸深度及技术管控

①首先，设计人员需应用合约性管理条约，通过这样的方式形成对图纸深度的管控。在设计图纸制定工作结束后，管理人员应立刻，明确其中包含的图纸深度、工作周期等相关要素，并根据相关技术需求，向设计院提出完善图纸要点的要求，必须在完成要求后再能判定图纸为最终设计结果，反之则认为其缺乏阶段性研究成果。

②全程把控图纸设计。在设计工作展开的过程中，设计人员必须针对建筑院提供的图纸进行审查，重点查明其中是否存在错位布局、灰色空间。除此之外，建筑精装前期配合、平面配置等因素同样是设计过程的重点，因此管理人员需重点针对这一方面进行优化，避免正式施工过程中出现涉及到多个专业的变动。

③把控交叉错位情况

管理人员需严格针对设计图纸中的布局空间进行审查，防止设计图纸制定完成后出现一部分利用率相对较低的灰色空间，以及完全无法利用的黑色空间。同时注意把控天花板的空间高度要求，从理论上讲，设计人员应根据贴板布置贴板走的要求进行。并在机电设计过程中，针对结构错位以及管位布置重叠进行审查，以此来纠正设计图纸中的错位布局。

（三）设计管理流程

根据实践经验，本文总结出如下设计管理流程，如表一所示。

结束语：在当前的时代背景下，房地产企业想要获得丰厚的经济效益，势必离不开出色的设计管理。在成本控制的视角下展开设计管理，不论是对于项目的设计规划还是后期的营销管理都将起到极大的影响。因此各大房地产企业应以成本控制为前提，保障施工质量和安全为基础，以设计管理为核心充分控制成本，在避免工期拖延、成本过高的同时，也大幅度提升用户满意度，实现房地产企业的可持续性发展。

参考文献

[1]赵艳丽，张春生，刘一帆.装配式建筑成本链构成及优化方向研究——基于房地产企业视角[J].建筑经济，2020，41（11）：57-62.

[2]刘英东.房地产建设工程项目成本控制研究——基于房地产基金的运作机制和风险管控视角[J].项目管理技术，2020，18（09）：137-141.

[3]姚艷.基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].产业科技创新，2019，1（24）：91-92.

[4]陈欢，李清立.房地产开发项目成本管理研究——基于价值链视角[J].工程管理学报，2019，33（02）：153-158.

[5]李丹丹.价值链视角下的GTR房地产企业成本控制与优化[J].纳税，2018，12（22）：200.

[6]喻雷.经济法视角下土地财政与供给侧结构改革[J].长沙大学学报，2017，31（03）：84-87.

[7]罗丽.从房地产行业看战略视角下人力成本管理[J].青岛大学学报（自然科学版），2017，30（01）：139-142.

[8]张志勇.价值链视角下房地产企业成本管理策略研究[J].价值工程，2015，34（25）：39-40.

[9]陈银蓉，梅昀，孟祥旭，陈昱.经济学视角下城市土地集约利用的决策分析[J].资源科学，2013，35（04）：739-748.