学区房弊端分析

2021-01-15王志伟蔡坪岑李佳君

上海房地 2020年12期

文/王志伟蔡坪岑李佳君

学区房在一段时期内为引导住房需求、充实土地财政立下了汗马功劳。时至今日，随着城市住宅用地指标接近饱和，诸多大中城市的学区房早已不能为地方财政作贡献了，学区房与“学”的关联越来越弱，却在炒房、贫富分化、交通拥堵、败坏社会良序公俗等方面产生了负面影响。

一、西方国家学区房的经验

住宅的老公房或者面积较小，缴纳房产税的可能性较低，对地方财政与学校发展几乎没有贡献。

作为学区房的新房貌似可以为地方财政作出一定的贡献。然而，通过仔细分析可以发现，这种贡献较为有限。一线城市内城区的新房数量较少，单价较高。能够购买新房的家庭，其财力足以支付子女在私立学校甚至在海外的上学费用。

西方国家学区房的形成基础是缴纳较高房产税，其优质学校附近的居民区便是学区。学校的优质教育提升了学区品质，带动学区内的房地产价格提升，按照一定费率缴纳的房地产税收也会相应增加。例如，美国各州房产税率不同，大多为每年缴纳1%-2%的房产税，部分地区高于2%。房产税的一部分又反哺学校教育。一般情况下，房产税总额的50%以上用于公立中小学的校舍建设、设备购置、教师聘请等。学校与学区房之间形成了相辅相成的良性互动关系：一方面，学区内房价高，房地产税收多，学校得到的经费相对充裕，自然会将更多资金投放到学校建设与师资培养上，从而使学校排名靠前，学生成绩也更好；另一方面，好学校必然会吸引家庭条件好、重视子女教育的家庭到该区居住，地方政府的个人所得税与房产税税基也将因此增加。因此，学区房带来了多方共赢的结果。

我国当前的学区房与“学”之间几乎不存在经济关联关系，学区房炒作只“肥”了炒房人和中介等，社会与政府不仅没有收益，甚至需要承担炒作的成本。

大中城市的学区房投资主要以二手房交易为主。根据大部分地区现行的房产税费政策，二手学区房同普通住房相同，除在过户交易环节缴纳的部分税赋外，没有其他财政贡献。根据新房产税预案设计，将来学区房若属于唯一

二、目前学区房存在的若干问题

（一）背离“房住不炒”的政策精神，诱导房地产炒作

尽管大量二手学区房的质量与价格远不相称，但许多炒房家庭认为，先买入学区房，让孩子有资格入读优质学校，入学后再卖掉房屋赚一笔，可获得双重收益。入学资格的标准不再是学生是否真正居住在此地，而是学生家庭是否能支付学区房的首付。学区房的猖獗炒作严重违背了“房住不炒”的中央政策调控意图。除了炒家与中介外，几乎没有其他人能够受益。许多地方政府的应对举措是延长学区房的入学年限认定，但这种措施收效甚微，学区房炒作并没有从根本上被制止。

（二）加剧贫富分化，产生外汇流失风险

根据统计，我国居民家庭财富构成中超过七成是房地产，学区房价格更是远超一般房地产。能炒作学区房的仅限于部分拥有学区房或者较具财力者，炒作的结果是富者更富，诚实劳动收入在房产投机畸高收益面前不值一提，社会价值观严重扭曲。较高的房产收益使奢侈消费盛行：进口高档商品、子女海外教育、频繁海外旅游这类过去普通百姓几乎不可企及的奢侈消费如今看似轻而易举。售出内环一套“老破小”学区房可以支持孩子在欧美留学10年，环球旅游一次的费用不超过一个卫生间的价格。老百姓富裕了，自然是国家政策得当、社会进步的表现，然而，众多炒房者没有为国家外汇积累作过丝毫贡献，却消耗了其他劳动者诚实勤劳创造的宝贵的外汇储备。此外，相当多的城市“房多多”们不事稼穑，终日沉浸于麻将、赌博等灰色活动，这严重败坏了社会良序公俗。

（三）增加了城市旧区改造的成本

随着城市与社会的发展，许多旧居逐渐变成了不环保、不节能、缺乏安全性的危旧建筑。根据城市发展规划，地方政府需要对旧区进行各种形式的改造。旧居征收的定价标准之一是参照周边的房价，学区房的大肆炒作推升了市区老旧公房的价格，旧居的业主对地方政府征收价格自然产生了更高的期待。

（四）增加了子女抚育成本

新一代年轻人在就业、婚姻、赡养老人等方面本就存在较大的压力，额外增加的学区房、择校等方面的压力，使许多年轻人谈“孩”色变。近年来，东亚地区多个国家的人口出生率持续下降，中国大陆的人口出生率甚至下降得更为明显。长此以往，人口代际传承出现严重失衡后，养老与社会可持续发展等方方面面都将面临较大挑战。部分地区甚至由于学区房的划分问题而激化了社会矛盾。

三、破解学区房问题的改革建议

学区房政策迟迟未能改革，主要原因之一在于学区房政策的调整涉及多个归口管理部门，如教育、城市规划和建设等，仅仅依靠单一的部门无法推进，亟需顶层设计对学区房政策进行全面改革。

（一）学区的优化布局和学校重组

产生学区房和择校热现象的根本原因在于大中城市的义务教育发展不平衡。好的公立中小学直逼欧美顶尖私校，差的公立中小学不如内地县城。许多大中城市中小学的发展瓶颈在于校区无法扩大，只能在弄堂里办学。解决这个问题的关键在于优化学校布局。政府应积极鼓励中小学之间的兼并合作，可以把办学硬件设施不达标的部分学校向郊区迁移，特别是职业高中、培训中心等。

校区迁移不仅能提高办学条件，解决教育不均衡的问题，还能减轻城市道路拥堵，为学校校车业务的实施提供可能。此外，校区的迁移还能腾退市中心区域的校园土地，盘活中心城区的土地资源，为各类住房发展的增量建设用地留出空间。

（二）申报摇号中签改革

学区房政策改革中，可以用摇号中签的方法取代严格的学区划片：每个学校周围一定距离的居民适龄子女都可以申请入学，每个学生可以申报多所学校，每申报一所学校需要缴纳一定的申报费，在市（区）教育主管机构统一的招生平台系统进行登记，然后根据各所学校申请入学人数多寡排序，入学申报人数较多的学校先摇号抽签。例如，甲、乙、丙三校各招收100人，申请甲校人数为1000人，申请乙校人数为800人，申请丙校人数为300人。甲校先进行摇号，决定入学名单，从1000人中随机抽取100人，其余900人再参加后续抽签；乙校从提出申请的800人中先去除甲校的中签人，然后再随机抽取100人，其余人再参加后续抽签。依次类推，直到确保所有适龄学生全部入校就读。不申报择校，也可不缴纳申报费，由主管部门安排入学。