国内房地产市场软着陆机制探索

文/原志刚

国内房地产业自1998年市场化以来，经过几十年的蓬勃发展，在满足了人民群众住房需求的同时，其对经济的严重捆绑也使之成为社会发展的阻碍。国家统计局统计数据显示，2013-2019年，房地产开发投资总额分别为8.6万亿元、9.5万亿元、9.6万亿元、10.26万亿元、10.98万亿元、12.02万亿元、13.22万亿元，分别占全国固定资产投资总额（不含农户）的19.74%、18.95%、17.40%、17.2%、17.38%、18.91%和24%，2019年9.9%的增速甚至超过了全国固定资产投资5.4%的增速。房地产开发投资总额逐年攀升且在全国固定资产投资总额中占比过大，高房价增加了居民的生活成本，抑制了居民的消费，房地产巨大的虹吸效应造成了国内实体经济的空洞化和经济结构的失衡，阻碍了城镇化进程,孕育了金融危机风险。

一、国内房地产市场调控存在的问题

政府已经充分认识到了房地产市场过度繁荣的危害性，一直在尝试通过出台各种政策让房地产市场实现软着陆，但目前来看，收效并不显著。2019年全年调控多达620次，平均每天2次。2020年1-6月份调控累计超过300次，预期全年总次数不会低于2019年水平。但是易居房地产研究院发布的《1-8月全国百城房价报告》显示：2020年疫情如此严重，各地又纷纷出台收紧楼市的调控政策，4个一线城市和32个二线城市1-8月房价同比去年分别上涨6.3%和9.6%，大家都不看好的三、四线城市甚至达10%。国家统计局10月20日公布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》显示：9月份70个大中城市中有55城新建商品住宅价格环比上涨，50城二手住宅销售价格环比上涨。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为18587万平方米、15030亿元、20173万平方米，同比增速分别为7.3%、12.0%、-1.9%。本文认为主要是以下因素影响了房地产调控的效果。

（一）房地产调控政策不符合市场规律，缺乏科学合理性

大禹治水之所以成功，在疏而不在堵，房地产市场亦是如此。消费者购房需求像人的情绪，压抑得越久，爆发的时候就越厉害。政府采取的限购、限贷、限售等行政手段，只是人为地通过压制房地产开发商、抬高购买条件和削弱消费者的购买能力，强行维护房价平稳和抑制费者的购买需求，治标不治本。调控政策因房地产市场对经济增长的影响而反复摇摆，调控效果大打折扣，人民群众逐渐失去信心，在越等越贵的失望和恐慌中匆忙入市，无意中成了高房价的推手。

（二）各地政府实施国家调控政策不力

易居研究院2020年8月份发布的《100城居住用地价格报告》显示，2020年1-8月份，全国100个城市居住用地价格同比上涨9.3%，涨幅比1-7月份高出0.6%。也就是说，在热点城市纷纷升级调控的8月份，地价反而涨得更猛了。面粉价格决定面包价格，持续走高的地价势必加强未来一两年房价上涨的压力。房价虚高跟土地售卖有着紧密的联系。房地产市场高烧不退，无法实现软着陆，作为拥有土地的房地产市场最大受益方的地方政府必须承担很大的责任。根据财政部数据统计，2011-2018年全国土地出让收入分别为3.3万亿元、2.8万亿元、4.1万亿元、4.3万亿元、3.3万亿元、3.7万亿元、5.2万亿元和6.5万亿元。从2015年起，土地出让金收入连续3年增长，2018年更是同比增长25%，出让金总额再度创下历史新高，占同期地方一般公共预算的比例从2017年的56.9%上升至66.48%。实行土地财政的地方政府既是运动员又是裁判员，在落实国家房地产调控政策方面往往雷声大、雨点小,能拖则拖，上有政策下有对策，舍本逐末地抓着房地产开发商不放。比如，房地产开发商如果囿于经营和资金压力想要降价销售回笼资金，有的地方政府会要求房地产开发商不得降价。此举固然有维稳房地产市场的意图，但也不排除其维护自身利益的可能。毕竟，房价下降会降低房地产开发商的拿地热情，影响土地出让价格甚至造成流拍，从而减少地方政府的收入。

（三）房地产开发商受利益驱使，扰乱房地产市场

房地产开发商为了获得更多利润，采取各种手段哄抬房价，比如：捂盘惜售、虚假销控表、开盘时安排房托在售楼处排队制造抢房假象；通过签订阴阳合同或者捆绑装修费用和车位等逃避政府对高房价的监管；借用网络等媒体或者所谓“专家”站台为高房价摇旗呐喊，甚至和炒房团合作；等等。不明真相的消费者被误导入“坑”，成为高房价的推手和接盘者。

（四）消费者非理性购房

基于中国几千年安居乐业的传统观念和房子与户口、教育的强关联性，房子成了一种刚需，有的人掏空一个家庭六个钱包，在连首付都没有的情况下举债借贷也要买房。贝壳研究院《2018年全国购房者调查报告》显示，2018年第一次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求中贷款成交占比最高者。他们平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点，其中月供收入比在50%以上的占比也超过其他群体。从年龄看，首次置业需求多数来自80后与90后，80前、80后和90后的月供收入比分别为32%、40.8%和43.5%，年龄越小月供负担越大。从收入维度看，低收入者杠杆更高，其平均月供收入比为43%。从城市来看，三、四线城市购房者平均月供收入比显著高于其他高能级城市，为42.4%。这些年房地产的强劲走势让消费者将房地产视为一种保值增值的投资产品。众多投资产品中，银行保本保收益的5年期定期存款利率基本都在4%左右，超过4%的基本上都是不承诺保本保收益的理财产品。对于普通大众来说，基金、股票等专业性太强，风险也太大，一不小心就可能血本无归，相较而言，房地产无疑是目前诸多投资产品中收益最高而风险最小的品种。投资收益和风险的巨大差异导致普通大众更乐于投资房地产。很多家庭因持有两套及以上房产成了所谓的“中产阶层”。在大家看来，就算房价跌了，至少房子还在，而其他投资一旦亏损，那就是真的什么都没有了。根据58、安居客研究院提供的数据，从2000年到2020年这20年间，房子均价从每平方米2000多元涨到了现在的9000多元，足足涨了4倍，部分地区涨幅甚至达到了20倍。很多老板发现投资房地产的收益远远大于其经营实体企业所得，也纷纷将资金投入房市，导致房地产市场成了巨大的蓄水池，将人民群众的大部分资金都吸了过去，严重捆绑了普通民众的生活。大部分普通民众都是通过贷款购买房产，房价一旦下跌，很多所谓的“中产”可能会立即成为“赤贫”，由“富翁”成为“负翁”。这种非理性消费导致国内楼盘出现大量空置甚至形成“鬼城”。一旦某个楼盘房价下降，消费者就组团拉横幅维权，打砸售楼处进行强烈抗议。政府因此投鼠忌器，在房地产调控政策上缩手缩脚，害怕房价大跌导致社会不稳定，这也决定了房价只能软着陆而不能硬着陆。

二、什么是软着陆

至于什么是软着陆，运用关键词“房地产+软着陆”在中国知网上的进行文献检索发现，2014和2015年这两年曾经集中出现了多篇有关房地产软着陆的文章，有的人认为房地产拉开了软着陆的序幕，有的人认为房地产正处于软着陆过程中，还有的人认为房地产已经实现了软着陆。但是其后鲜有人再持此类论点，2019年有的人发表文章还在说软着陆可期。究其原因，是因为2013年下半年房地产市场疲软，中国经济呈L型下滑趋势，2014-2015年房地产市场短暂的量价齐跌和有关房地产各项政策的出台给某些人造成了错觉。2016年房地产再次进入量价齐升通道，让软着陆假象破灭。这说明单纯地将短期内经济下行和房价下降视为房地产软着陆的标志并不妥当。

本文认为，房价的高低具有相对性，其合理与否主要看房价收入比。房地产是否软着陆取决于人们的购房行为和态度。需要付出大额支出的房地产注定不是一种普通商品。什么时候人们对待房子能够像对待奢侈品一样，买得起就买，买不起就不买。买了不会降低生活质量，没买也不会觉得失落，而不再把它作为一个值得倾家荡产去获取的目标，心态正常了、放松了，就算是软着陆了。软着陆可以从三个方面进行衡量，即消费者是否理性消费、付首付或全款时是否需无举债或借贷、购房还款额是否超出个人经济承受能力（每月还贷支出在月收入的30%以内）。

三、国内房地产市场软着陆对策

房地产市场软着陆是一场持久战，不能靠下猛药一蹴而就，如果产生的副作用太大结果，可能会适得其反。房地产软着陆需要以政府为主导，房地产开发商积极配合，消费者转变思想观念，政府、房地产开发商和消费者三方共同努力才能实现。

（一）国家层面要坚持房地产调控政策的科学性和长期稳定性

由于政府是任期制的，有的官员为了自己任期内的政绩和政治前途，会采取一些急功近利的做法，牺牲长期利益来维护短期利益和个人利益。官员要愿意舍弃小我，沉得住气，从长远考虑制定房地产调控政策，敢于承受房地产市场低迷对经济和政治等各方面带来的短期影响，以换取国家的长治久安。要仔细研究国情，注意国内外各方面情况的差异性，不要盲目照搬国外的所谓“经验”。以市场经济这只“看不见的手”为主、行政手段这只“看得见的手”为辅，从根本上调节市场供求关系。

国家层面的绩效管理体制是各级地方政府工作的指挥棒和风向标。要改变GDP至上的地方政府政绩考核方式，注重经济结构的均衡、环境保护和人民群众的幸福感，引导地方政府逐步摆脱土地财政的思维惯性和途径依赖，进一步削弱户口、教育等对房地产的依赖性，降低房地产的附加值，让其回归到居住属性，促进实体经济发展和科技创新，用科学创造生产力，而不是靠房地产拉动GDP。

（二）提高其他投资品种的投资收益，消除房地产的投资属性，对消费者进行风险意识教育

通过银行等金融机构开发更多高安全性和高收益率的产品。一旦房地产的投资回报率失去吸引力，资金自然会从房地产市场流出。炒作房地产的买家和资金没有了，房地产市场的过热自然就冷却了。

房地产也要像理财产品一样打破“刚性兑付”的神话，让消费者认识到投资的风险，提高风险防范意识，尊重市场规则，理性投资房地产。培养年轻人正确的消费观念：不要刚毕业就急于买房（贝壳研究院发布的《2018年全国购房者调查报告》显示，国内购房者平均年龄为29.5岁，对比其他国家如加拿大和印度的31岁、墨西哥、意大利及澳大利亚的33岁、美国和英国的35岁、日本和德国的41岁、韩国的43岁，中国的买房者更为年轻化）；不要用长辈的钱买房，影响家庭成员的抗风险能力；不要盲目攀比，而要量入为出，根据自己的经济承受能力适度消费；不要过度提前消费，尤其是大笔借贷。通过降低房价上涨的预期，促使拥有多套房产的居民将多余的房产出售，增加房产供给，降低房价，使住房真正回归居住的本质。

（三）改革房地产开发模式，提高房地产开发、销售的信息透明度

借鉴我国香港的房地产开发预售制，在早期确实解决了房地产开发资金短缺等问题，但是这种模式在发展过程中逐渐暴露出了很多问题，比如：开发商“空手套白狼”，丁吃卯粮、高负债率经营，抗风险能力差，资金链断裂导致楼盘烂尾；楼盘质量差，货不对版，虚假宣传；开发商挪用资金，为了取得土地开发权和更改规划等对公职人员行贿，或进行权色交易；高负债率严重捆绑了银行和政府，造成潜在的金融风险。如果取消预售制，资金压力和对销量的担忧会使很多资质不够、管理不善的企业退出市场，从而提高整个行业的水准。此举还可以提高楼盘的品质，减少消费者和开发商的矛盾，提升社会稳定性。房地产作为一种特殊商品，不应完全市场化，可以以国有房地产开发公司为市场主体，使国有资产在保值增值的同时承担向人民群众提供住房的社会责任。

通过打造交易和信息披露平台，严厉打击房地产开发商刻意隐瞒相关信息、捂盘惜售、哄抬价格等不良行为，提高房地产开发、销售的信息透明度，防止因信息不对称导致消费者恐慌性购买。严厉打击某些“专家”为谋取个人利益而为房地产开发商站台、发表不良言论等行为。

（四）建立多层次居民住房供给结构，提升居民的心理安定感

国人之所以热衷于买房，是因为拥有自己的房子能够给自身带来很大的安全感，从而有热情和意愿去装点自己的房子，提高生活质量、增强幸福感。尤其是在外地打拼的青年男女，经历了阴暗潮湿的地下室和脏乱差的城中村，数次搬家，被房东欺侮中介欺骗的租房过程，拥有一套自己的房子成为他们最强烈的渴望。如果政府能够通过其他办法消除人民群众这种居无定所的漂泊感，很多年轻人是不愿意降低生活质量，承受巨大的经济压力去买房的。因此，政府可以借鉴新加坡、德国等国的模式，建立多层次的房屋供给结构，比如：向更多的低收入者提供廉租房，向高学历人才提供人才公寓，通过低价转让土地大规模兴建公共住房保障中低收入群体的住房需求等，不仅居者有其屋，更能提供比较舒适的居住条件，且房子来源稳定。一旦人民群众能够居住得安心和舒心，对房地产的需求自然会下降，购房的意愿就会降低，供求关系一旦发生改变，房地产自然能够实现软着陆。

国家统计局数据显示，我国出生人口自2017年的1723万到2019年的1465万已经出现了三连降，2019年人口出生率仅10.48%，是1949年以来我国出生率的最低值。与新生儿比2018年少了58万相对应的是65岁以上的老龄化人口增加了近1000万。人口生育率下降和人口老龄化不断加剧导致住宅购买力减弱，房地产的问题也许会自然消解。