解决分散登记历史遗留的问题对策

2021-01-15张秀梅青海省海东市互助土族自治县自然资源局

环球市场 2021年22期

张秀梅青海省海东市互助土族自治县自然资源局

2016年，我国推行了不动产统一登记制度，负责不动产登记的各个部门职责相互交叉，权利主体与登记范围都有所不同，在这种情况下，落实不动产统一登记的时候，之前分散登记历史遗留问题就会逐渐的显露出来。相关部门还应该更加重视不动产分散登记历史遗留问题，结合当前颁布的不动产登记相关法律法规，实现分散登记到统一登记的转变，同时不断的提升公众产权意识，找到分散登记与统一登记的共同之处，在采取相应的对策落实不动产登记，更好的解决分散登记的历史遗留问题，从而完成统一登记。

一、分散登记历史遗留问题

在传统的不动产登记制度中，分散登记属于常见的登记方式，但是在推行统一登记制度之后，分散登记的历史遗留问题也逐渐显露出来，想要更好的落实统一登记，就需要及时解决分散登记历史遗留问题，以下针对分散登记具体的历史遗留问题进行分析：

1）缺乏必要的审批手续或者建设工程手续。不动产中，房屋建筑属于主要的不动产类型，而房屋建筑工程从招投标到具体的施工竣工投入使用，都需要具备完善的手续或者许可证，这些必要的手续也是不动产统一登记的重要凭据，但是当前很多不动产建设项目并没有严格按照相关规章制度去申请必要程序和手续，在这种情况下，进行不动产登记的时候，就会存在缺少必要的审批手续或者建设工程手续的情况，导致建设工程不规范，不动产登记的相关法定材料也很难准备齐全，不动产登记工作的落实出现一定的问题。2）拆迁安置时安置房屋产权归属不明确。由于城市建设规划的限制性，在不动产建设过程中，需要建设一定的安置房来安置拆迁户，而当前很多拆迁安置房的产权不明确，拆迁安置的对方与源文件存在很大的不符之处，在这种情况下，落实安置房的产权问题手续相对不完善，所以不动产证书办理流程也会不完善，不利于不动产的统一登记。同时，部分安置房并没有按照房屋建筑的相关流程来办理手续，所以在进行安置房产权登记的时候，很容易出现产权不明确的问题，尤其是在办理转移手续的时候，问题就会更加明显，甚至部分安置房拆迁的时候，很难直接办理房屋所有权登记。3）企业改制的时候没有能够及时完善产权登记手续。企业在进行不动产登记的时候，需要及时办理相应的不动产登记手续，尤其是企业改制时，更需要及时完善企业的不动产登记手续，通常企业改制的类型包括兼并、分立、合并、重组，而当前很多企业并没有及时办理土地变更登记、产权登记等手续，在企业改制的时候，也没有及时完善土地出让手续，所以在进行统一不动产登记的时候，出现了土地证、房屋产权证权利人不一致的情况，影响不动产统一登记制度的落实。除此之外，部门没有列入企业改制内的不动产，由于企业改制的时候没有列入其中，也就导致不能及时进行工作衔接，房屋登记与土地登记也不能及时同步，转移手续登记办理同样会出现一定的问题。4）民事纠纷问题。不动产登记涉及权财分配，所以当事人在办理登记手续的时候，可能会出现双方不配合的情况，在这种情况下，不动产难以及时申请房屋所有权登记，随着时间的推移，不动产产权证书的办理也会由于民事纠纷受到一定的影响。5）部分法定的税费未缴纳。不动产在出售或者自用的时候，根据国家的相关法律法规，需要及时缴纳一定的税费，这些费用主要是用于获得土地使用权的，所以不动产登记中，要求拥有者根据法定程度来缴纳税费。但是当前很多企业在缴纳税费的时候，容易出现遗漏法定税费不缴纳的情况，从而导致相关程序不完全，很难真正落实不动产的登记与管理。6）分开登记的时候需要观察房产和地产的登记要素不一致。在统一登记的时候，需要房产证和土地证一致，尤其是在办理多次登记不动产登记的时候，会有更大的优势，但是在分散登记的时候，往往会出现产权转移登记不统一的情况，所以在多次转移登记的时候，很容易出现两证登记权利人不一致的情况，不利于不动产权利证书的登记。

二、分散登记历史遗留问题的解决对策

不动产的分散登记与统一登记存在很大的不同之处，在落实统一登记的时候，分散登记的历史遗留问题会影响统一登记落实的效果，所以相关部门还需要及时解决分散登记历史遗留问题，以下针对分散登记历史遗留问题的解决对策进行分析：

1）注意完善建设工程审批手续。在不动产登记的时候，完善建设工程审批手续非常重要，而建设工程规划和施工过程中，涉及的环节非常多，包括工程规划环节、施工环节、竣工验收环节等，各个环节都需要办理相关的审批手续，而不同环节的审批手续需要不同部门负责，所以在解决分散登记遗留问题的时候，还需要让负责不动产登记的相关部门之间各司其职，通力协作，从而更好的完善建设工程审批手续，同时在办理相关许可证的时候，如果有遗漏问题，还需要及时进行补办，保证建设工程审批行政许可证完善。例如，对于已经建成的房屋，用地规划许可证、工程规划许可证、规划核实确认书（核实合格书）等证书规划部门是无法补办的，质量监理部门无法完成工程质量竣工验收备案等，所以针对这种情况，还需要结合企业需求和现状，制定符合规划的制度，帮助更好的补办的需要的审核材料，或者在经过相关部门同意之后，利用安全鉴定报告来代替相关的审批手续，从而更好的办理不动产手续。2）明确拆迁安置情况。在分散登记历史遗留问题的时候，安置房产权归属问题属于主要问题之一，所以在解决分散登记历史遗留问题的时候，还需要更加重视明确拆迁安置情况，通过追根溯源的方式，明确房屋拆迁安置房的产权类型、权利与归属，同时在办理不动产权证书的时候，也需要经过拆迁安置对象同意之后，再进行不动产手续办理，更好的解决拆迁安置房的归属问题。例如，想要取得拆迁安置房的所有权，还需要结合房屋改革的相关法律法规，取得房屋，然后再根据房屋改革审批资料与相关流程和制度，办理相应的不动产权证书，来更好的解决拆迁安置房的产权归属。3）明确权力部门并完善出让手续。在办理不动产登记的时候，权利继承部门的确定是非常关键的，只有明确了权利继承部门，才能更好的完成不动产登记，并且确定是否将不动产列入到改制资产当中。如果不动产已经列入到改制资产当中，则需要结合没有进行房改之前的不动产情况，与相关部门积极配合，申请土地改制用地的相关手续，然后补交相应的出让金或者其他税费，完成资产改制和转让，并且申请相应的不动产产权证书。如果没有列入到改制资产当中，则需要原有的企业和经手单位明确没有列入改制资产的不动产产权继承部门以及产权的归属，以免出现产权归属不清楚的情况，在明确了产权归属之后，再申请不动产产权证书。4）多种途径解决民事纠纷问题。在影响不动产统一登记落实的因素当中，民事纠纷属于非常重要的因素之一，所以进行不动产登记的相关部门还需要更加重视民事纠纷的解决。在解决民事纠纷的时候，可以将司法途径与协商解决途径充分结合起来，首先主动去了解产生民事纠纷的原因，然后将民事纠纷中涉及的当事人集中到一起，所有当事人进行自行协商，如果协商一致的时候，可以按照正常程序解决相关纠纷。当民事纠纷双方协商不一致的时候，则可以根据相关法律法规，引入司法途径来解决民事纠纷，然后根据法院的判决完成不动产证书的申领。5）补办用地手续并及时缴纳税费。在不动产统一登记策略当中，通常需要房产证、土地证权利人统一，而实施分散登记的时候，往往很多不动产登记是没有完成税费缴纳的，在这种情况下，当事人想要办理不动产产权证书，相关部门就需要向当事人解释该情况，然后结合土地出让合同或者房屋转让合同上的相关条款，完善相应的手续，再要求当事人补办用地手续并及时缴纳税费，完成后才能申请不动产产权证书。