“红色物业”的基层实践

中共大同市委党校（行政学院）课题组

〔摘要〕随着我国住房商品化率的提高，物业服务管理行业发展迅猛。然而，物业与业主之间的矛盾也逐渐凸显，成为社会热点问题，直接影响到基层群众的获得感幸福感安全感。通过调研大同市社区治理状况发现，通过党建引领基层治理，建设“红色物业”，协调业主与物业的关系，回应人民群众呼声，能够促进城市小区健康稳定发展。具体而言是，通过小区党组织全覆盖、厘清权责界限、优化物业管理、理顺治理机制、调动党员参与等五个方面，切实让物业管理“红”起来、各类社区组织“和”起来、社区服务“动”起来、各级监管“强”起来、社区活动“火”起来。

〔关键词〕红色物业；党的领导；社区治理

〔中图分类号〕D267.7〔文献标识码〕A〔文章编号〕2096-8442（2021）06-0087-05

当前，我国城市化进程加快，城市扩容、小区增量、城镇居民增多，住房商品化、居民业主化、小区物业化、物业私营化已渐成基层的基本形态。伴随着居民对高品质生活需求的增长，业主维权意识的不断增强，小区业主对物业管理服务提出了更高要求，加之各类小区情况千差万别、业主素质参差不齐、物业管理有失于范、法规制度还不够健全等因素，业主与物业之间的矛盾层出不穷，小则吵吵闹闹，大则对薄公堂，给和谐社区建设带来了变数、增添了难度。如何立足长远、多管齐下协调业主与物业的关系，从而促进各种类型小区健康稳定发展？需要我们深入研究。本文以大同市为例，着眼加强党的领导、构建和谐城市小区、调和小区业主与物业之间的矛盾关系，探索以建立“红色物业”深化基层治理的有效途径。

一、当前大同市小区类型及物业进驻管理基本状况

（一）大同市小区和物业进驻管理情况

课题组对大同市的小区和物业进驻管理情况进行了调研，发现大致可分为五种类型。

1.商业开发小区及物业进驻管理状况。这类小区一般是开发商一次性建设的新小区，开发商有整套物业管理队伍和内控制度体系，物业管理理念比较先进，各类人员配备到位，运行比较规范有序。业主来自全市四面八方甚至全国各地，绝大多数经济基础比较好，参与治理的意识比较强。

2.拆迁回迁小区及物业进驻管理状况。这类小区一般是政府主導、开发商建设的新小区，物业管理多是政府委托国资公司或者私营物业公司，物业管理理念也比较先进，各类人员配备也相对到位，运行也比较规范有序。业主多是城市原有聚居居民，整体素质较高，凝聚力比较强。

3.单位老旧小区及物业进驻管理状况。这类小区一般是过去由单位建设的集体小区，多数已经进行了房改，且目前多数已引进了物业管理公司，或者实现了委托管理，也有一小部分仍然处于自主管理或者无人管理状态。业主多是单位职工家属，整体素质较高，自律意识较强。

4.棚户搬迁小区及物业进驻管理状况。这类小区一般是政府主导建设的安置小区。如原大同恒安小区目前就是政府委托国资公司管理，业主多是原住棚户的矿工家属，他们对市场化的物业管理模式接受性不强，推行现代物业管理理念比较困难。

5.城郊结合小区及物业进驻管理状况。这类小区一般都是村集体主导开发建设的新小区，物业管理多是村集体成立或者物业公司管理，物业管理理念也比较先进，各类人员配备也相对到位，运行也比较规范有序。业主多以城市居民与城郊农民为主，素质参差不齐，物业管理难度比较大。

（二）当前大同市小区物业与业主关系基本状况

在调研中发现，当前大同市五种类型小区在基层管理中存在的突出问题有物业服务欠主动、经费收支透明度不高、物业私占公共空间、业主素质有待提高等。

1.物业服务主动性不足。实际当中，不少物业管理公司都在有意无意地降低服务标准，以求减少服务开支，久而久之，便给业主留下了“收钱多、服务少”的刻板印象。比如，有的小区没有安装门禁系统，外来人口可以随便进出小区和单元；有的小区即便是安装门禁系统，外来人口也能尾随业主进出小区，导致门禁系统形同虚设；有的小区业主物业不掌握租客信息，即使租客利用所租房屋从事违法犯罪活动，物业也无从知晓；有的小区业主常年存在乱摆乱放、违规养犬、高空抛物、垃圾清理不及时、绿化遭到破坏等现象，但由于物业管理公司长期拿不出有效的解决办法，导致小区纠纷不断、投诉率升高。以上这些物业管理上的漏洞，给整个小区业主的人身、财产安全留下了隐患，加剧了物业与业主之间的紧张关系，影响了物业公司的公众形象。

2.经费收支透明度不高。物业公司收支明细不公开或者公开不及时，导致业主不清楚自己所交物业费用途，由相互猜疑导致怨气积蓄。比如，业主对物业支出不了解，认为只有保安、清洁工等物业管理服务人员的工资支出，孰不知小区的电梯维护、摄像头运维、绿化以及公共活动等反而是物业支出“大头”，但是由于支出不公开、业主知情少，导致业主进而认为物业利润过高、服务质量一般，出现误会甚至引发矛盾的现象也不在少数。还有一些物业私自将小区公共空间出租，私划收费停车位，引进餐饮，投放广告等。而收费标准及去向，业主一概不知。这些做法引发业主不满，造成了物业与业主的矛盾。

3.业主素质有待提高。主要表现为乱扔垃圾，楼道堆放杂物，影响环境卫生；电动车不按规定存放，在楼道口充电，引发火灾隐患；遛狗不栓绳，随地大小便，危害他人人身安全。很多老旧小区和棚户区改造小区的居民没有购买服务的消费意识和习惯，物业费、水电费、暖气费、燃气费等拖欠现象严重。以上种种不文明现象，导致物业管理存在困难。

二、党建引领基层治理是解决基层矛盾的关键

物业与业主之间的矛盾如果得不到及时解决，久而久之就有可能进一步激化，影响群众对幸福生活的追求、影响城市的改革发展稳定，进而影响到党在城市的执政基础。对此，必须以党建引领基层治理。

（一）必须加强党对基层社区的领导

在市场经济条件下，城市社区由一个集中的生产单位转变为生活单位，而且随着创新创业的浪潮，形成社区生活与生产兼顾的复合型单元。现代城市新型住宅小区居民与原有单位体制下的家属院落职工相比，基本脱离了单位体制影响，管理功能和需求正在加速向社区党组织（包括党支部、党小组）、社区自治组织（包括居民代表大会、社区协商议事委员会、社区居民委员会等）、社区中介组织（包括各类文化艺术团体、社区志愿者协会、业主委员会、门栋或居民小组自治协会等）、专业服务组织（包括物业管理组织、社区保安队、社区环卫站，以及各类功能社区服务站）多向聚拢，若不加强社区党组织建设，必然会导致社区党组织对社区、小区核心领导力下降，这是当前城市社区治理面临的难点，也是加强党对基层领导的时代课题。

（二）必须实现党组织对各类小区全覆盖

党政军民学、东西南北中，党是领导一切的。当前，社区党组织人员有限，工作内容繁多，在领导社区治理中往往力不从心，这已经成为制约社区基层治理效能提高的普遍问题。比如，近年来大量的流动人口进入城市社区，城乡居民在生活习惯、文化理念、价值观上存在差异，居民对社区的认同感不够，邻里关照的友爱精神淡薄，参与公共事务的意识热情不够。这类问题的存在，表面上是社会的原因、居民的原因，同时也反映出基层党组织覆盖不全、基层党组织没有完全进小区、入物业。

（三）必须维护好基层群众合法利益

当前，大部分物业管理公司都是企业法人，营利是其主要目的。但作为社会主义市场经济条件下新型小区的社会功能组织，应该把“服务更好”“居民满意”作为实现营利的基础。事实上，作为企业法人的物业管理公司，还承担着社区治理、服务社区业主的职责，如果脱离了党的领导，或者游离于基层党组织之外，仅仅依靠市场经济规律来运作，其服务群众的社会功能必然走偏，“只管收费与不管服务”的现象就难以避免。

三、以“红色物业”推动基层治理的有效路径

城市业主与物业之间存在的问题，表面上是社会和居民的原因，但实质上是基层党组织战斗堡垒的作用发挥不够。建立“红色物业”的目的在于推动物业服务管理融入基层社会治理，以党建引领小区物业工作和基层治理。

（一）回应群众呼声，切实把小区党建“管”起来

2019年5月，中共中央办公厅印发《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，指出要通过健全党组织领导下的社区居民自治机制，提升党组织领导基层治理工作水平。2020年7月，山西省委组织部、山西省民政厅、山西省住房和城乡建设厅联合出台了《关于加强社区物业党建联建促进物业管理服务水平提升的指导意见（试行）》，要求各地充分发挥各级党组织的领导作用和行业部门的指导监管作用，通过加强社区物业党建联建，切实提升全省物业管理服务水平。中央及省委相关文件的出台，为物业党建提供了政策上的支持。当前，一些物业与业主之间的矛盾和问题，从根本上讲，是基层党组织作用发挥还不够。为了解决物业管理上的突出问题，促进物业服务市场的健康有序的发展，增强人民群众的获得感幸福感安全感，在物业中嵌入党的组织，实现党对物业的领导刻不容缓、意义重大。

（二）小区党组织全覆盖，确保物业管理“红”起来

大部分物业企业是私有性质，营利是其主要目的。由于一些小区没有党组织的覆盖，街道社区在工作过程中始终感觉畏手畏脚、不能理直气壮加强党的领导。解决这个问题可以从两点入手：一方面，加快推动党的组织全覆盖，加强党建工作。采取单建、联建、区域建、派驻党建指导员等多种方式，确保物业企业经理实现党员全覆盖。同时，加强对物业企业骨干力量的培养和引导，为其提供学习专业党建知识的机会，鼓励其学习党的理论，从无到有、从有到优地培养具有政治素养的物业管理人员，择优吸纳到党组织当中，壮大物业企业党员队伍。在此基础上，明确物业企业党组织责任清单、任务清单，强化政治引领、组织引领、能力引领。另一方面，推动交叉任职，提升组织合力。在明确社区与物业管理人员职责分工的基础上，社区与物业企业双向互动、交叉任职，成立联合党支部。由社区书记担任联合党支部的书记，物业支部书记担任联合党支部的“兼职委员”，使各方“合成一股力、拧成一股绳”，形成同频共振、同向发力的组织体系。比如大同市太阳城小区，通过派社区干部参与物业企业下设的党组织，介入物业具体的管理事务，发挥党组织的领导核心作用。此外，物业企业党组织建立之后，社区可以选派优秀党员到物业支部担任党建指导员，定期对物业企业员工进行培训，提高服务意识，确保物业“红”起来。

（三）分清权责界限，确保各类社区组织“和”起来

权责不清是物业管理矛盾纠纷比较多的主要根源。2020年疫情期间，武汉女子监狱刑满释放人员黄某英感染新冠肺炎进京事件备受社会关注。反映出物业管理与基层社会治理存在“两张皮”现象。这种类型的问题在大同市一些地方同样存在，对此，需要整体谋划，从理顺职能、健全机制、压实责任来破解难题。一是充分发挥市级主管部门行业引领作用。成立市物业行业协会党委，推动市住建部门抓行业系统党建与抓业务同步，提升住建系统党员干部履职意识和能力水平，理顺物业行业协会党建工作体制机制，加强物业服务管理行业工作的指导、督查和考核。制定《物业企业考核管理办法》，对物业项目实行党建工作和物业服务双重考核评定，评定结果记入企业信用档案，与物业企业市场准入相关联，形成奖优罚劣的倒逼机制。二是着力强化区县统筹协调功能。在区县建立由分管领导任组长，组织、住建、民政、公安、城管等部门负责人和街道分管领导为成员的物业服务管理行业领导小组，领导小组下设办公室，实行实体化运作，常态研究物业服务管理重大问题。组建区县级物业行业协会、物业服务管理纠纷调解委员会，并建立相应党组织，加强对物业企业党建和业务工作的培训、指导和监督。三是严格落实街道社区属地管理责任。优化街道职能和内设机构，强化街道对物业管理企业的属地监管职责。依托社区党组织把物业企业党组织纳入社区党建范畴，加强对物业企业的资源力量整合，推动形成社区治理合力。

（四）优化物业管理，确保社区服务“动”起来

物业管理是一项面广量大的综合性社会事务工作，仅仅依靠物业企业的力量，必然出现“保障不强、无力抓”的问题。对此，必须整合各方资源、汇聚各方力量。一是整合部门力量。充分发挥街道社区、物业管理协会、业主委员会、基层司法所等部门的作用，加强行业监督指导，及时协调解决问题，确保社区党组织引领社区各类组织有资源有能力为群众服务。比如，大同市平城区北街司法所进驻太阳城社区，每周五上午派工作人员值班，运用法律途径集中解决该小区的矛盾纠纷，取得了良好效果，得到了群众的一致认可。二是强化专业指导。把物业企业管理人员培训纳入物业管理协会职责，常态化开展专业化能力教育培训，通过开发物业党建微信公众号或APP，鼓励各物业企业管理人员学习党建知识和专业知识，遵守行业规范，助力物业企业提升物业服务品质。三是加强兜底保障。注重分类研究，针对性健全保障机制，在街道社区党组织领导下，加强对非专业化物业管理小区的保障支撑。对无物业管理小区，合理划分区域，根据不同区域特点引入合适的物业服务管理模式。比如大同市云冈区恒安新区，针对物业管理基础弱、居民素质较低、物业费收取困难的问题，派驻国有企业直接参与管理，作为一种物业过渡形式，是值得借鉴的。对物业弃管小区，建立应急管理机制，通过组建自助物业服务站或引入公益物业的方案进行过渡解决。比如，由社区党支部牵头，摸排物业弃管小区的居民信息，通过选举成立物业管理委员会，同时，街道或社區成立物业企业，严格按照不以盈利为目的的原则，与物业管理委员会签订合同。通过政府兜底、物业进驻，解决无物业服务的问题。

（五）理顺治理机制，推进各级监管“强”起来

业委会是居民自治组织，代表业主的利益，可以与物业企业订立物业服务合同，明确双方的权利义务，也可以根据具体情况制定业主公约，约束业主的不良行为，提高业主素质。通过业委会、社区居委会和物业企业协同配合，共同提升社区治理水平。一是建立协同议事机制。社区居委会、业委会和物业企业之间职责不清、互相掣肘，出现了“协作不畅、不好抓”的问题，这是物业管理矛盾纠纷得不到及时化解的一个重要原因。要建立由社区党组织牵头，居委会、业委会和物业企业共同参加的联席会议制度，定期召开会议交流工作推进情况，汇集居民群众诉求，研究有关矛盾、问题的解决方案。二是建立协同处置机制。由社区会同业委会、物业企业同步建立联动巡查、联动分析、联动处置的工作机制，针对小区环境改造、公共设施改善等重大事项，共同研究方案，明确责任落实，对复杂问题由各方指定专人成立项目行动小组，合力推进解决。三是建立物业监督制约机制。没有长效的监督就没有长久的执行力。物业企业是营利法人，同时承担基层治理的职责。在协同合作的同时必须加强对物业企业的监管。政府部门要建立健全物业管理投诉受理制度，设立投诉热线电话，接受业主投诉建议，加大政府部门对物业企业的监管力度。业主委员会要对物业企业的工作依法进行监督，促进物业企业依法开展物业管理工作，提高物业服务水平。相关部门要限定物业企业的利润比例，例如：物业企业的收支要公开，物业企业的利润部分不得超过10%；人员工资不得低于40%，只有物业服务人员的数量增加了，工资提高了，才能提高物业服务质量；小区绿化和设施维修的费用不得低于30%，让社区居民享有更多的获得感幸福感安全感；用于社区活动的费用不低于10%，不断满足人民群众对高品质生活的需要。此外，可由审计部门定时或不定时的抽查物业企业账目，对违规的收费行为责令改正并返还违法所得，情节严重的追究法律责任。

（六）调动党员参与，确保社区活动“火”起来

要通过多种形式，调动社区党员积极参与社区活动。一是开展在职党员进社区活动。根据在职党员的情况，物业企业配合社区组织在职党员参与服务社区群众的活动，并进一步探索在职党员常态化进社区机制。二是组建红色文艺工作队。以“爱党、爱国、爱大同、爱社区”为主题，组织大合唱、诗歌朗诵等各种各样的文娱活动，丰富社区居民精神文化生活，弘扬社会主义核心价值观。三是开展“党史教育”“红色文化”“廉政文化”等宣传教育活动。通过在社区公共区域播放爱国主义教育片，组建“红色图书角”，形成浓厚的文化氛围，倡导文明和谐、积极向上的社区风气，凝聚建设活力温馨的现代社区的精神力量。四是根据社区党员的特长和优势，充分发挥党员的先锋模范作用。比如组织擅长书法的党员，为社区的书法爱好者、中小学生定期开展书法辅导；组织教师党员为小区居民提供免费家教服务；组织医生党员，利用假期时间开展健康义诊，让居民感受到党建引领下，党员业主站出来带来的社区新气象。

总之，社区治理是市域治理的基础，“基础不牢，地动山摇。”加强和创新对社区的治理，关系民生福祉，关系社会和谐稳定，关系党和国家长治久安。建立“红色物业”，在物业中嵌入党建因素，最终目的就是将社区物业打造成为党的工作队、基层党组织的重要力量，建设成为党组织联系和服务群众的重要平台。“红色物业”的建立，不仅能够打通党组织联系服务群众的“最后一公里”，有效化解物业与业主之间的纠纷矛盾，充分发挥服务社区居民的作用，而且能够弥补市场经济运作的漏洞，发挥政治引领作用，最大程度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势，加强和创新市域社会治理，推进基层治理现代化。

（课题组成员：陈晓红、王周林、薛燕利、王晶晶、韩琼玉，本文执笔人为陈晓红、王周林）

〔参考文献〕

〔1〕中共中央宣传部.习近平新时代中国特色社会主义思想学习问答〔M〕.北京：学习出版社，人民出版社，2021.

〔2〕中共中央宣传部.习近平新时代中国特色社会主义思想三十讲〔M〕.北京：学习出版社，2018.

〔3〕文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策〔J〕.城市問题，2013（09）：78-81.

责任编辑燕斌斌