房地产价格与居民消费关系研究综述

□文/程美淋

（西华大学经济学院 四川·成都）

［提要］近年来，我国房价上升和居民消费下降并存的局面引发国内大量学者进行研究。本文基于既有文献成果，对部分国内外研究房地产价格与居民消费的文献进行梳理，主要从房价对消费的影响效应、传导机制等方面进行文献回顾，并根据观点不同分为“有正向作用”“有负向作用”和“影响不明确”。进一步分析发现我国房价上升抑制居民消费，并对研究前景进行展望。

一、引言

自1998年住房商品化改革以来，我国的房地产就进入了一个飞速发展的阶段。房价高且上涨速度过快，与此同时，国内消费增长乏力，部分学者认为制约中国经济发展的一大因素就是消费不足。消费、投资、出口是拉动中国经济增长的三驾马车，但近年来消费占GDP的比重持续下降，经济发展的矛盾不断突出，房价上涨同居民消费的关系是什么，房价上涨是否抑制了国民消费都是值得思考的问题。国家统计局指出，当前全球经济增长放缓，国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行压力持续加大。在这种情况下，为了有效地拉动居民消费，深入探讨房地产价格同居民消费的关系已经迫在眉睫。

不同于国外学者在研究房地产同消费之间关系中得出的一致结论，即房价上涨促进了居民消费，我国学者的研究出现了相互“掐架”的局面，迄今为止仍未得出一致的结论。本文梳理了国内外相关文献，试图厘清房地产价格与消费之间的关系，深入研究房价同消费之间的影响传递机制，找出学者研究结论迥异的原因所在，以期为我国居高不下的房价及消费不足的问题建言献策，为政府部门更好地制定政策提供思路。

二、相关理论文献回顾

根据经济学理论研究相关文献可以发现，房价能够通过四种传导机制影响消费，分别是财富效应、预期效应、替代效应与房奴效应。房地产的财富效应是指，由于房地产价格的上升引起所有者资产价值的增加，从而引起消费倾向提高的效应。所谓预期效应，是指住房价值上涨，消费者对未来自身财富和收入的信心会增加，进而增加消费。此外，房价上升的替代效应是指当房价上升时，使未持有者中原本有购房欲望的人放弃购房，从而提高消费的情况。颜色、朱钟国（2013）在引入中国特征元素进行分析时，将房奴效应定义为：“由于房价的上涨速度过快，中国年轻一代及其父母为了尽早购房，极力压缩日常消费，增加储蓄用于还贷。”

由于上述几种效应对消费既具有正向影响，又存在负向影响，整体上房地产对消费的关系是无法确定的。因此，要研究房价产价格波动究竟是如何影响消费，就需要从理论上厘清几种主要的传递机制，提出正确的分析角度，并进行进一步研究。

三、房产价格对消费的影响传递机制分析

（一）财富效应。房产在我国经济和居民财富中占据重要地位。大量研究文献对住房价格变化的财富效应进行了深入的考察。学者们大部分承认在国内存在房地产的财富效应，只有少部分学者持相反观点。针对财富效应强弱的异质性，学者们从居民年龄、住房属性、家庭房产数量、所有权状态等分别进行考虑，相关研究成果显著。

部分学者认为房价上升对消费的促进作用主要是由财富效应所驱动的，其中宋勃（2007）利用我国1998～2006年的房地产价格和居民消费的季度数据建立误差纠正模型得出结论，在我国房地产市场存在财富效应，房地产价格的正向冲击会对居民消费产生正向影响。李育、刘凯（2019）使用微观家庭调查数据实证分析认为中国拥有住房家庭具有显著的财富效应，住房财富净值平均增加1%会引起平均消费增加0.5%，但购房行为会对非住房产生“挤出效应”。

还有部分学者认为财富效应的强弱在不同个体间存在较大的异质性，如John Y等（2005）使用了英国的微观数据来估计家庭消费对房价的反应，发现房价变化同消费增长存在正相关关系，消费对房价的敏感性可能取决于居民年龄和房屋所有权状态。由于住房兼具消费属性和投资属性，张传勇和王丰龙（2017）等人均指出，当住房仅能满足家庭居住需求时，住房价值的波动不会影响消费，但当住房用于投资时，房价对消费有明显的促进作用。颜建晔等（2019）运用“中国家庭数据追踪调查”进行实证分析，结果显示，财富效应对于有房者的正向影响在不考虑遗产动机及潜在换房需求的情况下显著，而且房价上涨对无房者存在明显的消费挤出。

当然，学者们并非一致认为在中国存在财富效应，也有少部分学者持相反观点，如李涛、陈斌开（2014）基于中国城镇家庭调查数据强调住房主要呈现消费品属性，因此价格变化不会通过财富效应影响消费，只有资产效应会产生微弱影响。综上所述，本文认为财富效应明显存在于国内房地产市场，且会因个体差异、房产持有数量差异和地区差异出现异质性。

（二）预期效应。依据生命周期理论，居民消费行为会受到未来预期的影响，当有房者预期自己房产价值将会上涨时，消费者对未来自己拥有的财富充满信心，就会增加消费。近些年，我国房地产价格的持续上涨，促使很大一部分人对房价保持着良好的预期，因此总会尽早购房，使消费出现虚假繁荣。在地区差异上，樊锦霞等（2018）在传统完全信息和理性人假设的基础上放松了理性预期假设，建立了一个非完全预期模型，实证结果显示中部地区和东部地区的非完美预期对消费具有显著抑制作用，对西部地区居民消费则有促进作用。在预期对消费产生的效果上，学者们持有不同的观点。如万晓莉等（2017）强调，当人们是前向预期时，预期到的资产价格变动并不会对消费产生影响，即消费并不会因为预期到的房价变化进行调整。但贾培龙等（2017）基于2009年1季度至2015年3季度央行城镇储户问卷调查数据研究发现，一方面房价预期上涨会对消费意愿呈负向作用；另一方面却在一定程度上提高了消费意愿。最终实证结果显示，房价预期上涨会对消费产生挤出作用，降低消费。本文认为其主要取决于消费者有无房产，对于未持有房产者，负向影响更为显著。

（三）房奴效应。“房奴”是指居民没有足够的消费能力，只能运用抵押贷款购房，在其后的20～30年间偿还贷款，从而挤压日常消费的群体，国内背负住房贷款的人口数量十分庞大。颜色和朱钟国（2013）认为房奴效应主要包括为购买住房而极力提高储蓄和为偿还贷款而形成的对消费的长期挤出。在此基础上，李江一（2017）利用中国家庭金融调查2010年和2013年微观面板数据实证研究发现购房动机和偿还贷款动机对消费的挤占分别是7.4%和15.8%，前者通过降低边际消费倾向产生作用，而后者会使家庭受到严重的流动性约束从而挤压消费。赵振翔、王亚柯（2019）利用中国家庭金融调查（CHFS）数据，基于“倾向评分－双重差分”方法分析指出房奴效应对消费和储蓄的影响是分阶段的，在购房前，家庭储蓄增加而消费降低，购房后，家庭会储蓄下降、消费增加。部分学者认为房价上涨会对居民储蓄产生作用从而间接影响消费，如陈彦斌、邱哲圣（2011）提出房价的快速上涨使得富裕型家庭出于投资性需求加大购房力度，从而进一步推动房价上涨，部分刚需家庭为了追赶房价不得不提高储蓄率，高房价对消费储蓄存在一定的扭曲作用。从以上文献中我们不难发现，房奴效应在国内广泛存在，对居民日常消费具有较强的负向作用。

（四）替代效应。从理论上讲，房价上升可能会使租房者或潜在购房者放弃购房，从而消费上升。谢文佳（2019）将替代效应归结为两部分，一类是房价上涨使居民增加储蓄不利于消费升级；另一类是居民无力购房而增加消费利于消费升级，由此房价对消费的最终影响是不确定的。为说明方便和更具有普遍意义，替代效应可总结为当房价上升时，使未持有者中原本有购房欲望的人放弃购房，从而提高消费的情况。Yoshikawa和Ohtaka（1989）就发现，当日本住房价格上升时，更多的日本年轻人倾向于增加奢侈品的消费，这种现象被称为“绝望的消费”。杜莉（2012）利用对上海城镇居民的入户调查数据分析得到，对于非自有房家庭来说，替代效应大于流动性约束效应，因此房价上升时往往推迟或放弃购房计划，同时消费会增加。裴育、徐炜锋（2017）选用中国家庭追踪调查（CFPS）数据实证研究发现房价上涨速度越快，替代效应越强，对消费的促进作用就越明显。但由于中国人传统观念中房子是称之为家的先决条件，个人拥有住房的欲望远胜于其他国家。此外，我国的租房市场尚不完善，因此我国居民的替代效应影响相对较小。

四、对房价与消费关系问题的研究结论

从文献梳理中发现，房价对于消费的作用主要是通过四种影响渠道：财富效应、预期效应、房奴效应和替代效应得以实现。而国内外关于房价变动对于消费的影响研究结论不尽相同，尚未达成一致意见，当前主要观点大致分为三类：“有正向作用”“有负向作用”和“影响不明确”。

（一）房地产价格变动对居民消费的正向作用。学者们针对房价变动对消费的作用进行了大量实证研究，尽管部分研究存在争议，但大多数国外学者对房价变动对消费具有正向作用达成了共识。国内方面，黄静、屠梅曾（2009）率先使用家庭微观调查数据对家庭个体行为进行有效检验，发现房地产财富对居民消费有显著促进作用。实证得出住房财富每增加1%，耐用消费品增加0.08%～0.12%。刘建江等（2005）从消费函数理论角度建立LC-PIH模型研究发现房地产会从增加所有者财富水平、增强消费信心和消费信贷三个环节来促进消费。赵西亮等（2014）基于居民收入调查（CHIP）数据考察房价对居民储蓄影响情况，发现房价上涨会降低各种住房类型家庭储蓄，显著提升消费。方齐云、胡飞（2018）也认为房价对消费支出的影响为正，但会因家庭收入的不同存在异质性，其中中等收入阶层家庭消费支出受到的影响最大。

（二）房地产价格变动对居民消费的负向作用。居民消费在我国国民经济中占有重要地位，近年来，在国内房地产市场持续繁荣的情况下我国消费却始终低迷。张冲（2017）指出由于近几年房价持续增长，使得非房地产市场有效需求严重不足，导致后期消费乏力，对我国经济产生不良影响。谢洁玉等（2012）使用中国城镇调查数据分析得出房价对消费的抑制作用在不同主体间差异明显，对有未婚男性的家庭、已经有房的家庭尤其现有住房价值低的家庭影响更为显著。陈健等（2012）基于我国31个省级区域的面板数据利用Hansen门槛模型进行实证分析发现，房价上升会对消费产生负面效应，且负面效应会随着信贷约束的放松程度而产生非线性的变化。李春风等（2013）采用我国29个省市的年度数据构建动态面板模型多角度进行了实证分析，指出房价波动对非居住消费有财富效应，对居住消费有挤出效应，且财富效应小于挤出效应，对非居住消费和居住消费的影响还存在较强的地区异质性。

（三）影响不明确。一些学者认为房价与消费之间没有联系，如Elliott（1980）发现房地产财富对消费不产生影响。Levin（1998）也分析了住房市场和股票市场的财富效应，发现房地产市场的财富效应对消费没有任何本质影响。万晓莉、严予若（2017）认为对消费有重要影响的是居民收入而非房价。

还有一些学者的研究表明，房价上涨在某些方面能够促进消费，也会一定程度上抑制消费，最终对消费无显著影响。李国学（2006）研究认为，房价波动对居民收入的影响是复杂的，取决于财富效应及预算约束等正负两方面力量对比。颜色、朱国钟（2013）也有类似观点，他们指出家庭消费受房价变动造成家庭财富增值的财富效应和巨大房贷压力形成的房奴效应共同作用。Sungwon Cho（2011）的研究结果表明，高收入家庭的财富效应产生了积极而显著的影响，但高收入家庭正财富效应通常被低收入家庭的负财富效应所抵消，由此总体房地产财富效应可能是模棱两可的。

综上所述，国内外针对房价与消费关系的研究开展较早，也在定性研究的基础上不断向定量研究迈进，已经成为较为成熟的理论体系。但大多数学者重点研究了房价对消费的影响结论，却忽视了产生这种结果的机理和原因。本文将影响结论与传导机制并重，对相关文献进行梳理，分析得出研究结论的原因，有助于更好地理解房价与消费的关系。

五、总结

国内外学者运用实证或数理方法对房地产与消费之间关系进行了检验，深刻分析了两种变量间的传导机制，最终得出房价上涨促进、抑制或无影响于消费的结论。不同于国外学者近乎一致认为房地产价值上涨会促进消费，由于国内存在住房价值上升和居民消费下降并存的局面，国内学者的研究结论存在较大的争议。通过梳理部分相关研究文献，本文倾向于“抑制论”，即房价上涨抑制了居民消费支出。理由有如下两个方面：

（一）考虑房产持有数量的异质性。首先，对持有1～2套房产的家庭来说，房价不论是上涨还是下降，对其消费影响不大，因为此时住房用于自住，个人可支配支出并不会增加。其次，对持有3套及以上房产家庭来说，消费可能会增加。但根据凯恩斯的理论，高收入阶层的边际消费倾向低于中低收入阶层。所以，增加的资产价值投入到消费中的部分远远低于中低收入阶层因房价上涨而减少的消费。最后，对未持有房产家庭来说，鉴于中国人“有房才有家”观念根深蒂固及租房市场不完善因素，居民的购房欲望强烈。因此，房价上涨势必挤压居民日常消费，住房贷款更是提前透支了其后10～30年消费支出。

（二）考虑影响传递机制。在中国传统观念的影响下，房地产价格的替代效应远远小于国外，对消费的促进作用极小。通过以上持有房产数量异质性的分析显示对财富效应的影响也有限，而房奴效应的抑制作用却十分明显。