房地产建设项目全过程成本管理探析

徐小燕

(成都怡和天成房地产开发有限公司，四川成都 610039)

随着房地产调控政策的不断出台，房地产市场逐渐回归理性，因此，有必要引入全过程成本管理理念对房地产工程项目的成本进行控管理优化，促进房地产市场的可持续发展。成本管理作为现代企业管理的产物，对成本节约、提升企业经济效益具有重要意义，由于房地产企业具有投资额高、周期长且风险性较大的特点，因此，更是需要借助成本管理来严格控制建设项目各个阶段的资金使用量，从而达到约束和控制的作用，在规避潜在经营风险的基础上，为房地产企业在市场经济中的良性发展助力。

1 房地产建设项目全过程成本管理理论概述

在1980年代英国率先提出了全过程成本管理理论，该理论将以前仅关注事中和事后的成本管理扩展到项目成本管理的整个过程，包括项目定义、计划、实施、完成和维护等，它的目标不仅是停留在某个阶段，而是着重于项目整个过程的成本控，将项目分解成每个阶段，并对每个阶段做出详细的成本管理分析，从而达到项目成本最小化的目的[1]。

全过程成本管理基于成本管理的科学性。它建立了一个涵盖所有员工的全面成本管理系统，涵盖了整个业务管理过程，使所有部门成员自主改善，不断降低成本，从而使管理层和部门其他员工在降低成本方面保持一致性，在项目实施的整个过程中合理使用人力、财力和物力，并寻求以最低的成本进行生产管理和组织运营，并随时随地纠正偏差，确保项目管理实现既定目标将获得更高的回报。建设工程全过程成本管理，就是在工程的投资立项阶段、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段以及竣工结算阶段对建设项目成本进行合理安排协调，把建设工程投资控制在之前批准的或预期的投资限额之内，以确保实现项目投资管理目标并获得较高的投资收益和社会效益。

2 房地产建设项目全过程成本管理问题现状

2.1 投资立项阶段成本管理中的问题

在该阶段的成本管理中暴露出的问题主要有以下几个方面：

(1)缺乏对工程项目深入细致的可行性研究分析，难以准确反映各项指标对项目成本的影响程度，导致项目成本管理存在偏差。

(2)缺乏对周边市场和项目现场的详细调查和基本数据收集，无法应对突发性问题。

(3)大部分企业直接套用以往完成项目的经济数据，侧重于定量分析；没有做到实事求是，因地制宜，更加没有深入细致的开展市场调查，缺乏房地产项目的定性分析[2]。

2.2 设计阶段成本管理中的问题。

在该阶段的成本管理中暴露出的问题主要有以下几个方面：

(1)缺乏项目成本管理的观念和意识，过分关注项目工程的设计安全和保障，忽视了项目成本，资源浪费现象严重。

(2)产品设计和定位不够合理，受限于专业知识，过分依赖设计单位，只是简单的针对规划技术指标、总体布局、户型配比等内容进行粗略的审查，未从技术和经济的角度出具规划方案，从而造成产品设计和定位不合理，后期滞销等问题凸显。

(3)设计人员与成本管理人员缺乏协调和沟通，无法比较和选择方案，导致工程成本过高等问题。

2.3 招标采购阶段成本管理中的问题

在该阶段的成本管理中暴露出的问题主要有以下几个方面：

(1)招标文件编制质量问题。招标文件质量不理想，包括工期不明确、招标范围不明确、报价方式不准确、合同条款不统一等问题，此招标文件一旦发出，成本风险就己产生，势必造成后期成本失控等问题。

(2)房地产工程项目招标采购商存在质量参差不齐的现象，不利于成本控制和优化管理，可能会对项目工程建设产生负面影响。

(3)恶性竞争现象严重。目前大多数房地产项目均采用最低价中标法、综合评分法。前者容易导致恶性价格竞争，后者容易滋生暗箱操作，通过实践发现，以此两种方式中标的施工单位在进场后，从工程进度、质量、成本管控方面，难度很大，都不利于成本控制管理。

2.4 施工阶段成本管理中的问题

在该阶段的成本管理中暴露出的问题主要有以下方面：

(1)造价咨询公司业务人员素质参差不齐，对工程量清单、招标文件编制质量水平、预算编制的合理性会产生直接影响，也为施工过程中的动态成本管理埋下了障碍伏笔。

(2)材料成本控制不严格。由于对建筑市场材料、产品价格不熟悉，无法准确实时跟踪价格变动情况，材料价格、品牌合作商等数据库未建立或者数据不够准确等原因，导致成本失控的现象发生。

(3)设计变更、签证管控不力。由于项目设计变更、签证管理制度不完善，流程控制不到位，导致资料保管不善，导致后期结算时，就资料的真实性、准确性有待考证，进而导致争执等现象的发生。

(4)成本管理的孤立性和单一性。通常情况下，设计、工程和成本是三个独立的部门，导致了成本管理的隔离。缺乏全面系统的项目管理理念，不利于项目成本的有效控制[3]。

2.5 竣工结算阶段成本管理中的问题

在该阶段的成本管理中暴露出的问题主要有以下方面：

(1)竣工结算工作对造价咨询单位依赖性较强，造价咨询单位权利过大，竣工结算报告的合理性和准确性缺乏有效监督，可能存在不符合项目实际结算的情况。

(2)未建立执行项目后评估制度，未对竣工结算工作以结算专题等形式进行总结。

(3)成本管理人员很少进行目标成本与实际发生成本对比分析，分析存在偏差的原因及在今后项目成本控制重点。

(4)未形成公司内部的项目造价指数水平，难以建立准确的成本数据库，对以后项目的成本控制起不到指导和参考作用。

3 房地产建设项目全过程成本管理优化措施

3.1 投资立项阶段

良好的开端是成功的一半，对于房地产企业来说，要对工程项目进行深入、全面的可行性研究和分析，以掌握影响项目成本的关键因素，具体管理内容如下：

(1)注重投资估算的准确性。要提高投资估算编制人员的专业水平，建立健全责任追究制度。

(2)充分做好市场调研，定位精准。有必要筛选和分析有价值的信息，并制定全面完善的备选方案，以做出最具性价比的方案选择。

(3)注重可行性研究分析。采用定性分析和定量分析并重的方式，对房地产工程项目的可行性研究报告进行补充和完善，提升项目成本控制效果。

3.2 设计阶段

据资料统计，项目设计阶段的设计内容对于项目投资的影响比重约占75 %[4]。因此，投资者要转变观念，多注重质量价格和性价比方面的问题，加强设计阶段的成本控制管理，具体管理内容如下：

(1)明确领导责任制，加强设计人员和成本控制人员的职责分工，注重各方面的协调与合作。

(2)落实限额设计理念，增强设计人员的成本控制意识和观念，严格把控和审查施工图设计，做好前期阶段的成本控制与管理。

3.3 招标采购阶段

高效的招标采购管理可以有效提高项目开发效率，对降低开发成成本具有主要作用。具体管理内容如下：

(1)高质量的招标文件编制。细致详细的招标文件能够几乎反映出项目的建设过程的所有费用，减少了不必要的工程经济纠纷，便于工程投资成本的控制。

(2)招标竞选制度的建立。对投标单位进行严格的审核工作，挑选出优秀的承包单位和材料供应单位，以提高施工质量，缩短施工周期，降低成本，甚至还能培养长期的合作关系，在未来的工程项目中实现共赢。

(3)严密的合同条款制定。合同条款将各方的工作和义务紧密联系起来，必要时候还应该交由专家进行审核，确保合同对于双方公平，没有漏洞可钻。

(4)招标询价制度的建立。全面了解投标单位在人员、材料、设备等方面的单价，从而对成本控制相关指标进行明确，实现对成本管理的有效控制[5]。

3.4 施工阶段

施工阶段是整个项目建设过程中持续时间最长、波动因素最多的阶段，也是控制工程项目造价的最直接有效过程。具体管理内容如下：

(1)严格控制并审查设计变更、签证变更及进度资金分配等内容，避免项目投资失控。

(2)做好房地产项目的动态成本控制，要设定合理的“预警线”和“强控线”，以有效遏制和避免成本超支的现象。

(3)主要材料和设备价格的管理控制。材料与设备的成本约占建筑安装项目成本的70 %，优化配置材料、设备的使用计划，减少不必要的浪费。

(4)进行各类数据记录，特别是隐蔽的工程记录和签证工作，减少争执现象的发生。

3.5 竣工结算阶段

竣工结算阶段的成本管理工作也是至关重要的，可以测算出整个项目的盈利亏损状况，具体包括以下内容：

(1)审计结算工作至关重要，需要明确建设咨询公司的权利和义务，其作为房地产企业聘请的结算审核合作单位，应当代表并辅助房地产企业全面开展结算审核工作，再由房地产公司下派到咨询单位进行复审；

(2)审核工作应严谨仔细，确保各项资料的完整性，从图纸到合同以及各种动态资料都要核对，要判断工程质量、材料价格是否符合标准，其中工程量的审核是关键，要实事求是，反复核实，不能遗漏那些具有隐蔽性的工程量；

(3)注意核定定额单价、取费标准、取费基数和各项费率等，将其控制在合理、合法的范围内。

4 结束语

综上所述，房地产企业应注重成本管理的精细化，将其贯 穿于房地产项目开发的各个阶段，采用适宜、针对性的成本控制管理策略，不断完善成本管理各专业之间的协同管理机制，建立健全成本管理制度，使得房地产企业实现经济效益最大化。