加油站建设项目的投资分析与控制

谭建为 陈 承

〔中国石化湖南石油分公司 湖南长沙 415000〕

当前，随着成品油准入的扩大，市场竞争主体多元化、油品来源多样化、营销模式差异化程度越来越高，加油站经营毛利越来越低。加油站网点是油品销售企业的最小经营单元，也是销售企业实现效益的载体。为此，网络发展工作应突出以发展质量和效益为中心，坚持网点发展、项目建设工作服务经营的理念，提高项目管理水平，提升工程质量形象，增强投资控制能力和成本竞争力，持续完善和巩固终端基础网络。加油站项目建设是油品销售企业的主要经营性投资成本。近年来，加油站建设土地、人工和材料等成本不断攀升，导致加油站投资成本越来越高。因此，加强加油站项目投资分析控制和打造低成本建设加油站是保障项目投资收益率的重点环节。

1 项目调研工作情况

为进一步加强加油站建设项目投资管理，笔者对近5年来本区域部分新建加油站项目投资情况进行了统计。按照前期费用、三通一平、土建工程、安装工程、甲供设备材料等几方面对项目投资情况进行了综合分析。组织零售、非油等部门根据加油站地理位置、预测销量等对新建加油站项目建设规模、功能和档次等进行论证；组织设计、监理、预算、审计等单位对加油站地坪、建筑面积、装修标准、加油设施配置等项目进行深入优化，对预算信息控制价进行了多重审核。同时对周边区域加油站建设项目进行了调研和对比，从加油站建设项目设计、预算、土建、安装、甲供材料、结算审计等方面分析加油站建设项目存在的问题。

2 已建成加油站项目投资分析

加油站项目投资构成分为土地征购拆迁、三通一平工程、前期费用和工程建设费用四大类。

2.1 土地征购拆迁投资

土地征购拆迁投资按照征购拆迁土地面积计算，并按照当地政府有关规定征购。

2.2 三通一平工程投资

三通一平工程投资建设项目在正式施工以前，施工现场应达到水通、电通、路通和场地平整等条件，对于加油站建设项目，路通主要包括地上原有建筑物和构筑物拆除、场地平整、通水、通电和加油站进出口道路开口等。三通一平工程投资受选址位置、市政配套条件、地块标高、地质条件、政府收费标准等多方面因素影响，成本上下浮动范围较大。比如征地位置为高于(低于)道路的山体(坑洞)，则需进行土方开挖(回填)并砌筑护坡(挡土墙)；选址位置地质情况经勘查不良则需进行换土、打桩等地基处理；通水通电工程造价受周边自来水、电力线路等市政配套设施建设影响较大；加油站进出口开口费受道路等级、有无人行道和绿化带、当地收费标准等因素影响，费用上下浮动空间大。

2.3 前期费用

前期费用包括项目的规划发展、可行性研究，工程建设行政性收费，工程评价及验收费，工程项目合同性收费。

(1)行政性收费包括水土保持设计费，工程报建费，规划综合费、设计费、放样费、公示费、论证费/咨询费，房产办证费，消防检测技术服务费，城市基础设施配套费，人防工程易地建设费，排污费用，建筑垃圾和渣土处理费等。

(2)工程评价及验收费包括环境评估及验收费，安全评估费，安全验收评价费，雷电灾害风险评估及检测费，职业卫生三同时设计及评审，地震安全性评价服务费等。

(3)工程合同性收费包括工程地质勘察费，施工图设计费，施工图预算编制费，工程监理监督费，工程决算审计费等。

(4)项目管理及开办费用包括建设管理费，工器具及办公用品购置费，员工生活用品及家具购置费等。

2.4 工程建设投资

工程建设投资包括土建、安装、装修工程、防水工程、甲供物资采购等。

(1)土建工程包括加油站建(构)筑物基础处理及建设，行车路面砼硬化，埋地油罐、管线、电缆坑槽开挖、基础制作及回填，水电线路敷设等。

(2)安装工程包括储运管道、自控仪表、防雷防静电、动力线路及接地设施安装等。

(3)装修工程包括站房、辅助用房、罩棚立柱、加油岛、厨房卫生间装饰，品牌柱及出入口灯箱基础，标准件安装以及7S标准化建设等。

(4)防水工程包括房屋外墙及屋面防水保温工程。

(5)甲供物资采购安装包括加油站安装工程、装修工程相关设备及其他标准件采购和安装等。

3 加油站项目投资概算

为进一步提升加油站建设项目投资预算的准确性，笔者根据加油站建设项目分项投资内容和相关影响因素，在对建设项目历史数据进行分析研究的基础上，提出加油站建设项目投资概算构成。

3.1 概算架构

将加油站项目总投资估算分为5个部分，即土地征拆、建设管理费、三通一平工程、建设工程、其他调整费用。每部分投资细分为每个单项工程的投资，单项工程投资单价根据历史数据和当前市场行情确定，单项工程投资规模根据加油项目地理位置、预测销量等确定。

3.2 测算方式

在测算模型中，原则上只需输入每个单项工程规模和建设方式，即可估算出拟发展加油站建设项目的基础投资额。

3.2.1土地征拆投资

正常情况下，新建项目土地征拆成本与地域位置、政府政策有关，且由于规划原因或我方其他经营需要，实际征地面积可能超出所需面积。在概算中，土地投资成本以实际情况为准，原则上我方应尽可能只征拆我方所需土地。

3.2.2 建设管理投资

原则上只开展国家法律法规和当地行政部门强制要求进行的行政性评价、评估、论证和缴费等，工程设计、监理、预算、结算以省公司招标价格为准；开办费只考虑满足加油站经营和员工生活需要，其他超出标准的办公、生活、文化、休闲建设等设施配备资金应按照资金类型从相关费用列支。

3.2.3 三通一平工程投资

按照土石方挖填，挡土墙或护坡砌筑，水、电、气线路安装，进出道路开口等子项进行单项投资测算，根据项目所在位置和地形情况建立多种单项工程选择项，只需选择配置方式和工程量，即可计算出三通一平工程预算，特殊情况下的非常规三通一平工程需专题分析和测算。

3.2.4 工程建设投资

按照土建工程、装修工程、防水保温工程、安装工程、设备设施购置等子项进行固定单项投资测算。根据加油站土地面积和实际需求建立多种油罐埋设方式、建筑物基础处理方式、场地基础处理方式、网架和檐口安装方式、工艺管道安装方式、便利店装修和设施配置方式单价选择项，只需选择配置方式和工程量，即可计算出工程投资预算。

3.2.5 其他因素投资调整

在项目发展过程中，新建项目管理费受所在市县、位置、规模、政策等因素影响，行政性收费、评价费用和合同性费用等开支略有差异；项目建设过程中，工程投资可能受加油站用地面积和形状、地质情况、油品结构以及装修标准其他特殊需求等因素影响略有变化，测算时需对投资预算进行客观因素调整。

4 加油站项目投资的控制措施

综合以上加油站投资分析结果和投资估算，结合前期加油站建设项目情况，为加强新建加油站项目投资管控，建议从以下几方面进一步加强投资管控。

4.1 遵循工程投资概算原则

为便于加油站新建项目投资测算，项目主管单位可按照项目投资估算模型对新建项目各分项分步工程单价等进行分类和测算。在进行新建加油站项目建设投资测算时，原则上只需根据当地政策、征地面积、计划建设规模等实际情况预计各分步分项工程数量，即可初步测算出加油站投资概算。对于有特殊情况的加油站建设项目，采取一事一议的方式同步论证测算。同时，建设单位应制定投资项目概算调整相关制度办法，对新建项目超概事项划分责任并落实问责处罚。

4.2 充分论证，控制建设规模

在新发展加油站项目可研阶段，建设单位应组织发规、零售、非油、财务、物流、安全数质量等部门根据加油站预测销量和发展前景等对加油站建设规模进行充分论证。原则上油罐、加油机(枪)数量和布局由零售、物流部门确定；非油品经营场地和设备设施由非油部门确定；安全环保和计量质量设施和系统配备等由安全数质量部门确定。财务部门根据可研效率和建设规模等测算项目投资回报率，发规部门根据需求情况对项目建设可行性等进行论证。对加油站建设规模、功能定位、设计方案、装修档次、投资概算等进行严格审查比选优化，同时对非工程建设必须落实资金来源渠道，对于预期销量不高的建设项目，应尽可能低成本投入，力争用有限投资实现最佳效益。

4.3 重视项目建设过程的管控

新建项目实施过程是投资管控的关键环节，应在方案设计、现场施工阶段严格投资管理控制。方案设计阶段，要强化项目设计的深度和质量，设计单位充分考虑发展项目地形、地勘、外部条件、经营需求等实际情况，选择合适的工艺系统和正确的设备型号，优先选用各项技术指标符合要求且已成熟可靠的工艺技术和设备设施，制定详实并符合实际的设计方案，提高设计方案和图纸完整性、真实性、可行性，杜绝设计方案缺项、漏项与错项，以尽可能减少建设过程中的设计变更。工程预算阶段，要提高预算的准确性和专业性，预算与概算差异较大时，应组织对工程预算进行逐项比对审核和分析优化。项目招标过程中，招标方要对投标人施工方案进行认真审核，适当提高施工方案评分比重，工程施工阶段，建设、监理和施工单位强化资源整合力度，加强建设过程中参建单位和各种界面的组织协调。原则上严格按照设计方案进行组织实施，发生分步分项工程变更时需逐项分析原因和责任，对于因主观原因的变更申请，采取谁造成谁负责的原则进行处理，对于因客观原因的变更申请，需组织建设、设计、预算、监理等单位进行研究，对变更必要性、投资增减和资金来源渠道等进行论证优化，通过后由建设、设计、监理、施工单位现场共同核实联签，保证工程变更的真实性、合理性和准确性。

4.4 严格项目结算决算审计

工程审计是控制工程造价的重要手段，应在新建加油站项目招标阶段、施工阶段和结算阶段重视审计管理，促进源头控制投资成本。对招标控制价超过 200 万元的工程建设项目，组织对招标控制价审核后再安排工程招标投标；工程项目土建工程施工预算超过 500 万元或者土石方工程预算超过 200 万元的项目开展全过程跟踪审计；单项工程超过工程预算的新建投资项目开展工程二次结算审计；项目总投资超批复计划的严格开展决算审计。

4.5 加强协调争取政策支持

新建加油站项目选址时，应加强与商务、规划和国土等部门的协调，尽可能选址水、电、路等市政配套设施成熟，且场地平整工程量相对较小的位置发展项目。对于相关市政设施尚不成熟的位置，应结合政府规划，征地时争取拿熟地，争取政府资金支持，与政府职能部门约定公共部分通水、通电等工程资金分段分摊方式，以尽可能降低三通一平工程成本。在新建加油站办理项目行政许可和评估评价手续时，应在依法依规的前提下简化相关手续办理流程，降低手续办理成本，从而整体降低新建加油站项目建设成本。

5 结束语

据预测，“十四五”期间中国石化将迎来一个投资高峰，其中油品销售企业加油网络发展和工程建设投资是其中重要组成部分。项目投资收益的好坏是评价投资是否成功的重要指标，成本控制是提高投资收益水平的关键环节。鉴于影响建设项目投资的因素较多，在进行项目投资分析与控制过程中，需要建设单位、设计预算单位、监理单位和施工单位等加强项目全过程科学控制，落实工程建设项目投资管理各项措施，确保项目成本控制在合理范围内，从而实现更高的项目投资收益。