浅析房地产评估的风险分析及防范对策

李扣芹

摘要：对房地产行业进行风险评估，能够有效地推动房地产行业的控制工作，通过降低风险因素，使得相关企业的形象能够拥有正面的导向。通过规避行业内的业务风险，掌握风险的特征，可以更好地经营房地产行业，推动市场的发展。

关键词：房地产评估;风险分析;防范对策

随着我国城镇化步伐的加快，有许多城市的建设工作越来越快速的展开，城市的人口也越来越密集。因此，近年来，在房地产行业当中，推行了许多的并行政策来改善住房困难的问题，比如棚户区改造等等。这些政府大力提倡的房地产政策，也给行业带来了非常充足的机遇和发展的空间。与此同时的，伴随着房地产市场的迅速增长，相关的利润逐渐增大。关于房地产的风险评估工作也就成为了管理房地产行业，促进企业长远发展的必备工序。在房地产行业快速发展的今天，评估的业务种类变得越来越多，所要防控的风险也越来越多。通过有效的分析，房地产评估中的风险和控制工作更好的完成风险分析工作，促进房地产和房地产相关企业的发展。

一、房地产评估行业风险因素

1.1虚假资料对评估造成的风险

在房地产的评估当中，首先需要评估的对象就是产权资料。评估工作必须要确保产权信息的完整性，评估的对象必须拥有权属证书，比如土地使用权证、不动产登记证等等。通过收集具备法律效益的有效文件来判断风险的评估问题。而有许多委托方在提供相关资料时，并没有如实上报，这会对最终的评估结论造成极大的影响。比如在征收评估的过程当中，有许多被评估者为了能够提高评估值，获得更大的利润，就故意伪造了一些文件，篡改了产权信息，转变房产用途以及增加房地产面积等等。如果这些虚假的信息没有进行有效核对，而被评估机构给采用，就会直接影响最终的评估结果，造成评估值远远高出市场价值。征收的部门如果按照评估的结果进行弥补，就会导致政府征收工作带来非常多的不利条件，使得风险的评估机构无法按照实际情况完成各项操作，造成了非常大的损失。

1.2不完全的市场信息对评估造成的风险

房地产的评估数据来自于市场，在市场当中通过对成本信息的回收、租赁价格信息的核对以及买卖价格信息的获取，从而在评估人员广泛掌握有效信息的基础之上，进行关于数据和信息的整理分析。通过使用更加科学的计算形式，得出更为客观合理的房地产价格。如果这些信息出现偏差，最终的价格也会相差较大。而且在市场当中，有许多信息并不是完全的透明公开的，导致在二手房交易时，会出现许多阴阳合同的情况。申报的成交价格远低于实际的成交价格，最终导致了房地产行业的价格虚高问题频发。如果在评估时采用了错误的信息，最终的结果也会导致极大的不准确性，影响到了风险评估的标准以及相关评估工作的准确性[1]。

1.3房地产评估从业人员的素质能力风险

任何需要人来进行操作的工作都会受到人为因素的影响，如果房地产评估的从业者其本身的素质较为低下，不具备专业性和技术性，就会使得最终的评估结果造成影响。评估人员不遵守职业道德，在进行房地产的评估工作中，无法按照实际情况发挥业务能力，正确进行评估风险的过程，这些的最终结果会使得风险评估的精准度得不到保证。而且在房地产的评估过程中，涉及到的利益因素较大，所以有许多委托方为了自身的权益，就会使用一些不合理，甚至不合法的手段来驱使房地产的评估人员作出虚假报告，以此来抬高价格，或者获得更大的利润。比如在房地产的抵押评估中，委托方为了能够拥有更加高额度的贷款，就要求相关人员提高估值，通过贿赂或给取一定好处的方式买通评估人员。如果评估人员一味的满足委托方，不坚守自我的职业操守和风险评估的原则，就会导致最终的结果远远高于实际的价值。如果抵押者不按时还交借款，银行又要对抵押物件进行处理，最终会导致各种债权问题频发，给银行和社会带来了极大的经济损失。因此，房地产的评估人员必须要受到自身职业操守以及法律和道德的约束。如果存在违法行为影响到企业的声誉和房地产行业的正常秩序，就应当立即严惩，从而肃清房地产的行业秩序，使得评估的工作更加的公正严明[2]。

1.4政策变动风险

对于房地产而言，除了受到市场价格的变动，而影响到房地产整体的经济导向之外，国家的政策也是市场大幅度变动的重要原因。比如调控、土地、金融、税收等等，这些方面的政策会直接改变房地产的市场价值。在房地产的评估工作过程中，必须要对政府当下的各个相关政策予以了解，从而确保评估的真实和可靠性，尽量的避免由于政府出面而导致的客观风险问题。

二、房地产评估风险应对的控制措施

在对房地产进行风险的评估过程中，许多的风险因素往往具备着一定的潜伏性，表面上并没有较为清晰的脉络，因此而造成风险大多出现具有着主观的因素。所以在进行房地产的风险评估过程中，需要根据委托方、评估机构以及相关人员的个人情况，做出具体的调整。就我国房地产评估行业的现状而言，開展风险的评估过程中，需要注重以下几个方面：

2.1加强对委托事项的了解

如果想要更好的规避房地产评估过程中的风险问题，就必须要充分的了解评估的委托事项。在开展具体的评估内容之前，与委托方开展充分的沟通过程，需要清楚委托方的真正目的，对委托方所上交的资料进行具体的核实，确保资料所属的信息与实际的情况不存在出入。然后再开展后续的评估工作，采用更加科学合理的估价形式，保证评估过程的公正和客观性，最终使得评估报告的各项数据得到有效确认，精准度得到把控，相关数据的完整性也能够得到保障[3]。

2.2加强房地产市场的调查工作

房地产的评估应当根据当地房地产的市场行情来进行调整，通过掌握房地产的有效信息，使得各种信息的获取尽可能的全面和准确，从而才能开展后续客观和精准的评估。在进行评估机构的选择时，必须要对评估机构自身的实力和资质予以了解。评估机构也应当设立专人对房地产市场进行长期且深入的调查过程，从而在市场不断变动的过程中，收集尽可能多的资料，配备充足和完整的信息库，更好的为房地产评估工作进行服务，确保相关数据的准确性、全面性、可靠性和真实性[4]。

2.3加强评估人员的专业素质和职业修养

在进行房地产的评估工作中，风险控制因素也受到人为因素的影响，所以评估人员自身的职业水平和道德标准也成为了重要的影响因素。在进行房地产的评估风险和相关控制的过程中，需要首先构建出一支具备专业和高度责任新的评估团队，团队应当定期对评估人员进行宣传教育。采用专业的培训机制，使得评估人员能够在与业内优秀从业人士的经验获知和互相探讨中，不断提升个人的专业能力，有效提升团队整体的职业能力和素质水平，从而使得评估团队在市场上拥有一定的竞争优势。此外，还需要根据评估人员在开展日常工作中的状态进行有效的记录，从而加强对于评估人员自身职业道德的约束。对于表现优异的房地产评估人员要进行实际的奖励，从而帮助相关从业者更加愿意投身到公正和客观的评估工作过程中。

2.4紧跟房地产市场行情，完成评估体系

评估机构通过获知相关有效信息，对信息进行收集与合理的分析，从而掌握国家政策给房地产行业带来的变动。通过获悉相关动态，结合实际的市场发展行情，来展开合理的预测分析，才能够更加完善的进行各项因素的确认，准确的评估相关风险因素。这是调整房地产评估工作的最好办法，也是提升业务能力和评估有效性的唯一办法。为了能够更好的保证房

2.5评估报告的风险防范

做好评估报告的风险防范，使得报告的质量得到体现，相关的信息确保完整与合理。在选用各种参数时，要通過把控资料填写的标准和市场的要求，确认相关材料的完整度。在机构出具评估报告时，通过建立起科学的评审制度，使得评估报告保持高度的严谨性，避免失误的出现。评估师在签字时要对相关信息进行再三确认，保证评估报告的证明力和可信程度，从而促进房地产行业的健康发展，使得在评估风险和正确提升房地产认知方面拥有着绝对的优势。要正式评估报告风险对于最终的评估结果的影响，如果编写不恰当或对相关结论的条件解释不到位，都会影响评估师在客户心中的形象，而对企业造成负面的打击。所以在撰写评估报告和得出评估结果时，必须要充分的考虑各种情况，确保攥写的严谨性，提升评估报告的专业度，出具完整的评估信息，体现出评估人员的专业技能。对于一些缺乏职业道德的评估人员进行严惩，从而强化团队整体的法律意识和道德观念。

三、结束语

综上所述，在进行房地产评估的过程当中，有许多变化的因素会导致评估工作不断地产生变动。所以，为了更好地达到风险调控的目的，确保房地产行业的稳定性，在评估机构发挥自身作用的过程中，应当建立起健全的估价管理制度，提高团队每个工作人员的业务能力。通过定期的培训强化工作人员的职业道德标准，拥有正确的服务意识，树立起良好的企业形象，才能在竞争激烈的市场当中占取发展优势。通过加强对于委托事项的了解，确认信息的准确度，保持对房地产市场的深入调查，从而紧跟房地产的市场行情，掌握好国家的政策调控，最终更好的完成评估工作[6]。

参考文献

[1]宁林忠.注册房地产估价师“挂靠”现象分析及解决办法[J].中国房地产业，2016（16）：49.

[2]沈红富.房地产评估产业现状分析及对策[J].房地产导刊，2014（15）：20.

[3]詹海斌.农村集体土地房屋拆迁补偿评估风险及防范对策[J].现代农业科技，2014（6）：295-296，298.

[4]王彦龙.房地产评估机构的风险预防与控制[J].住宅与房地产，2018（11）： 19.

[5]陈春东.房地产评估中的风险及预防[J].现代商业，2008（20）：40-41.

[6]黄隆规.房地产评估的风险与防范[J].审计与理财，2008（2）：40-41.