执行程序中租赁权的审查与处理

刘鹏举

执行程序中对被执行人名下财产进行评估、拍卖时，承租人常常以其租赁权未得到保护为由向执行法院提出执行异议。因其异议请求不同，是否属于执行异议审查范围，适用何种审查程序，能否进行实体审查，各地法院理解不一，处理结果大相径庭，亟需统一裁判尺度。本文就执行中租赁权的审查问题进行探讨，以期有益于司法实践。

一、执行程序中租赁权的权利属性

租赁权本质上是一种债权，主要权能是在租赁期限内对租赁物的占有使用，但为提高不动产的使用效率同时更好地保护弱势承租人的利益，民事立法上赋予了租赁权某些物权的特性，出现了所谓“租赁权物权化”现象。《中华人民共和国合同法》第229条、230条即分别规定了承租人享有“买卖不破租赁”和“优先购买权”两项权利，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第725条、726条、405条承继了合同法的此项规定。

租赁权物权化最重要的表征就是租赁权的对抗力。而物权的对抗力来自于物权公示产生的公信力，租赁权需经公示才能产生对抗第三人的效力，这是学界共识，也是立法要求。租赁权公示最重要的是对于解决执行程序中虚假租赁泛滥的问题提供了路径。执行实践中，被执行人为了规避执行，往往与案外人串通伪造租赁合同，并由案外人提出执行异议或执行异议之诉阻却执行。如果没有租赁权公示，案外人仅凭一纸租赁合同就能阻却执行，不仅危及当事人的利益，也严重影响司法权威和司法公信力。

司法实践中，将“占有”作为执行程序中认定租赁权的公示标准已基本成为共识。“买卖不破租赁”制度正是源自保护弱势承租人的“占有”而产生的，没有租赁物的占有使用，该制度就失去存在的意义。另外，实践中有些异议人以登记主张租赁权，登记是否可以作为租赁权成立的标准？我国住建部颁布的《商品房屋租赁管理办法》第14条规定了房屋租赁登记备案制度，但是该规定属于部门规章，目的主要是便于行政管理。现实情况是，租赁合同登记备案的比例非常低，备案的绝大多数是商铺租赁，住宅租赁的寥寥无几。这种备案是否使租赁权对外具备对抗力呢？我们认为，不动产物权登记具有很强的公示公信力及对抗力，但是租赁权不是物权，如果只有登记而无占有，则不符合租赁权的权利属性，也起不到公示的作用。而且，与审判程序的价值取向不同，执行程序偏重的是效率兼顾弱势群体的保护。故执行程序中对于租赁权的认定，无论租赁是否备案登记，都应当以占有而且是持续占有作为租赁权的公示标准。

二、执行程序中租赁权的认定标准

根据《民法典》第405条及相关司法解释规定，在法院查封前以及抵押权设立前成立的租赁权，应当适用“买卖不破租赁”原则，不动产应当“带租拍卖”，买受人竞得不动产后在租赁期内仍要承受租赁权。反之，在查封后租赁或者抵押后租赁的情形下，租赁权对于查封拍卖、抵押权均没有对抗力，租赁权不能影响到已查封财产的处置及顺位在先抵押权的实现。执行程序中是否认定租赁权，需要审查租赁合同是否真实有效、租赁权是否优先顺位以及承租人是否在租赁期内持续占有租赁物等事实。这不仅应当从证据层面还要从日常逻辑的角度进行综合审查判断。

首先，证据层面上，执行异议的审查重点应当是合同签订日期、租金支付、交接不动产凭证等。租赁合同是双方租赁关系成立的基础，不仅能够证明租赁权的成立，也能够证明租赁物何时交付使用的事实，应当予以重点审查。但是实践中广泛存在当事人倒签租赁合同日期、虚构租赁事实等情况，故租赁合同不能必然成为证明租赁权成立的证据，需要辅助不动产交接凭证以及租赁费、水电费、物业费的缴纳起点、缴纳期限等证据进行综合审查。如果证据不齐全或者证据之间出现矛盾，则不予认定。

其次，逻辑层面上，需要运用经验法则综合判断承租人是否实际占有使用租赁物。实践中很多案件都存在10-20年的长期租约，大多为住宅或者办公场所，租期内租金标准不变，租赁双方有的还是亲属关系，这种租赁即使租金交付、水电费交纳等证据齐全，但明显不符合常理的，执行审查程序不能轻易认定，以导入诉讼程序进行实体审理为宜。执行实务中还有些相当多的案件属于租赁式担保，承租人主张以租抵债，这类案件也需要通过欠款抵顶、租赁物占有等证据审查并辅之以逻辑推理进行整体判断。

三、承租人执行异议的审查程序

（一）审查程序的选择

为保障执行案件当事人以及案外人的合法权益免受侵害，我国《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）分别在第225条和第227条设置了执行行为异议和案外人执行标的异议两种救济制度，也是法院的两种不同的审查程序。执行行为异议，旨在审查执行行为是否违反法律规定，侧重于程序权益的救济，当事人不服可以提起执行复议；案外人异议，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查结果是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济，当事人不服可以提起案外人执行异议之诉。

执行拍卖程序中，案外人提出执行异议后，法院应当首先确定该异议是执行行为异议还是执行标的异议，从而选择适用相应的审查程序。实践中有的法院并没有仔细分析当事人的请求从而没有正确适用审查程序。承租人异议请求可归为两大类：一是请求保护优先购买权；二是请求阻止交付租赁物保护合法租赁权。承租人这两项异议请求实质上具有不同的权利属性，指向不同，救济途径不同，应当分别适用《民诉法》第225条和第227条进行审查。

关于主张优先购买权的执行异议，《异议复议规定》第5条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的……”根据该规定，承租人认为执行行为违法侵害了其优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行异议，执行法院应当按照民诉法第225条进行审查。

关于请求排除将租赁物交付买受人以保护其在租赁合同期限内继续租赁的权利提出的执行异议，应当作为案外人异议进行审查，并通过导入执行异议之诉进行实体审查。如果承租人既提出阻止交付租赁物的异议又提出执行行为侵害其优先购买权的异议，因其基于的是实体权利，应当按照《异议复议规定》第8条规定适用民诉法第227条审查处理。

上述两类异议之外，很多异议请求并非属于执行异议的范畴。实践中，有的承租人仅请求确认租赁合同的效力，该异议明显不属于执行审查范围，应另循法律途径解决；还有的承租人请求中止执行、中止拍卖租赁物，承租人异议目的在于保护租赁权，并非阻却执行法院对租赁物的处分，处分行为并不当然损害承租权，因此无论其是否享有租赁权，其请求均于法无据，应当依法裁定驳回。

（二）承租人执行异议的提出时点

执行异议的提出必须针对法院具体的执行行为。实务中有观点认为，“案外人在执行法院查封后即主张租赁权的，可以告知其在执行法院裁定拍卖后再提起案外人异议”。很多此类案件均以承租人异议所针对的执行行为尚未发生为由裁定驳回异议请求。而按照《异议复议规定》第6条规定，案外人应当在异议指向的执行标的执行终结前提出。

综上，执行程序中对于承租人执行异议审查应当正确理解适用法律，运用逻辑推理，区分具体案件情况进行处理，在权利竞合时应当兼顾平衡各方合法权益，既保护合法承租人又确保执行程序高效顺利地进行。