房地产开发企业成本管理问题研究

2021-01-02张丽娜

企业改革与管理 2021年22期

张丽娜

（四川新希望房地产开发有限公司，四川成都 610023）

一、前言

近年来，随着国家经济发展水平和物质水平的提高，房地产开发企业迎来了发展的重大机遇，促使其成为国家重点关注和调控的行业。房地产开发企业作为促进国家经济发展的重要关键性企业，其发展不仅能够有效增加企业的经济效益，还能为促进国民经济快速发展起到重要的作用。但随着房地产开发行业的快速发展，房地产开发企业内部也产生了一些较为显著的问题，尤其是成本管理粗放、房地产价格不断上涨等问题。成本费用的增加以及资金的短缺逐步限制了企业的进一步发展，也对国内经济发展状态造成影响。特别是在2020年国家推出史上最严的“三道红线”相关政策以来，房地产的资金问题愈加严峻，这也对房地产企业的成本管控提出了严峻的要求。

二、当前房地产开发企业成本管理中存在的问题

1.企业内部成本管理体系不完善

一方面，管理层在进行相关的重大决策时，由于成本管理体系的不完善可能会对决策的真实状况做出错误的判断，给企业带来一定的经济损失，严重的可能会造成企业资金链的断裂，不利于企业长期稳定的运行[1]。另一方面，房地产开发企业成本管理体系的不完善也会给成本管理人员的积极性造成不利的影响，成本管理人员由于缺乏相对完善的绩效考核制度会直接导致相关人员工作能力下降，态度不端，影响企业正常成本管理工作的效率，不利于企业整体成本管理水平的提升。

2.企业成本管理工作缺乏前期系统规划

首先，多数房地产企业在进行预算编制和规划时候并未科学地设计和制定预算的指标，缺乏一定的合理性，直接为后续的成本规划目标的设立带来影响，后续的成本规划目标可能会过度关注目标利润的实现。此外，预算编制后执行力度不足，可能会造成项目工程费用超支，使成本管理的有效性大大降低。其次，如果房地产开发企业成本管理前期工作系统规划不到位，在工程实施的过程中可能会出现项目设计变化而导致的工程进度缓慢，项目工程周期延长问题，所造成的成本的消耗不可小觑。

3.企业成本管理动态化不足

就当前房地产开发企业成本管理现状来看，企业的成本管理工作并未得到真正的落实，大多流于表面，未实现有效的目标成本管理来对企业成本进行全方位动态、系统的监控，从而造成企业成本管理动态化不足。房地产开发企业成本管理动态化不足主要体现在目标设计阶段和实施阶段动态控制的不足：首先，企业在确定成本管理的目标之后，成本造价部门未对其进行合理的设计和规划，项目工程的初步设计往往对成本的控制有重大的影响，在设计方案既定的情况下，倘若房地产企业成本造价人员的管理意识不足，可能无法发现设计过程中可能导致的无效成本或虚增成本不能及时发展，难以开发成本做出合理的控制和规划；其次，项目工程的实施阶段，财务部门对成本管理工作的参与度不足，未充分发挥成本控制和监管的效用，可能会出现项目施工工期的延长、设备材料费用的超支以及招标和合同的管理变更等严重耗费成本的现象出现。

4.企业成本核算缺乏科学化和规范化

当前，许多房地产开发企业往往会对一些政府投资的项目工程进行代建，一般包括公共建设项目和基础设施项目，这些项目工程的要求较高，项目施工的时间周期有限且影响力较大，企业需要对这些项目进行分类核算。在核算的过程中，大多企业可能会直接简单地将其归入其他项目，成本核算缺乏科学化和规范化，无法直接反映出企业实际的成本消耗；或者在核算的过程中为了简便，将共同成本未进行合理分摊而计入单独某期，导致部分开发成本不合理，同时也不利于正确办理涉税事项，造成资源浪费或税收风险。

三、解决房地产开发企业成本管理问题的对策

1.健全内部成本管理体系

针对当前房地产开发企业成本管理体系不健全的问题，相关企业应当从以下几个方面对企业内部成本管理体系进行完善：其一，完善成本管理体系的相关内容，各类房产开发企业需要在有效借鉴其他优秀同行企业经验的基础上，将其与自身内部实际的成本运营管理现状相结合，制定出符合企业相关全体工作流程且较为完善的成本管理体系，从而为企业进一步的成本控制奠定坚实的基础。其二，房地产开发企业应当对业务发展需求和发展的目标范围有明确的限定，将企业内部与成本管理相关的工作进行有效的整合和控制，发挥整体的控制效果，保证内部成本管理体系整体的完整性和条理性。其三，加强成本管理内控机制，根据房地产开发企业实际管理状况设立相关的成本管理组织机构，对所有的成本管理工作进行细化，分级管理，层层设置，有效促进企业内部各部门的沟通和交流，这样就在内控的基础上进一步推动了成本管理体系的完善。

2.强化成本管理工作前期设计规划

强化成本管理工作，前期设计规划需要从项目工程的实施过程中具体操作出发，对成本管理工作进行科学有效的设计和规划。一方面，房地产开发企业在项目工程开始前，需要对图纸的设计和后续发展做出详细的规划，房地产公司的设计、造价、工程、财务等部门要对图纸深入研究并发表意见，尽量消除不合理的成本发生。除此之外，还需对工程所需的设备材料、项目周期的长短以及施工的成本费用进行详细的预算和控制，保证前期的准备工作有效落实之后才能防止施工过程中不必要的成本费用消耗，以免出现后续某些项目预算的超支。另一方面，从建筑施工技术层面入手，随着科学信息技术的先进性发展，建筑施工技术也逐渐被创新型技术代替，在保障前期准备工作完成后使用新型技术，从而降低人力成本资源的损耗。同时，要严格按照合同的工期以及具体施工内容进行，并且对于项目施工的管理监督工作要及时到位[2]。此外，对每项工程的实施前后都进行相应的人员配置，加强控制力度，将成本控制理念贯穿到企业管理经营的方方面面，有效降低成本损耗。

3.加强企业成本动态化管理

当前，房地产开发企业成本动态化管理不足导致成本管理工作无法真正做到落实，成本管控力度不够，并未真正保障企业经济效益。因此，应采取相应的措施加强企业成本的动态化管理。首先，项目工程施工前，房地产开发企业应当及时确定成本管理目标，对工程施工所需的物料设备和人力成本进行有效考察规划，并及时做好预算方案，以免给后续的施工带来不便。其次，工程实施设计阶段需要加强成本的动态控制。例如，提高设计人员的经济意识、实行设计方案的招标与竞赛机制、推行限额设计等，这些措施都能有效提升设计的质量。最后，在项目工程的实施阶段，一方面可以加强招投标及合同上的管理，即实行工程量清单的招标事前定价，把成本控制工作重心前移，同时争取竞争性低价。合同编制要全方位考量，对可能发生的情况要有提前的预计，对施工中可能产生的职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，尽量减少承包商在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。另一方面，要加大施工全过程的成本动态控制，全程配备管理人员，提升监督管理力度，有效保证成本管理效力。

4.促进企业成本核算工作的科学化和规范化

房地产开发企业项目成本一般包括土地费用、工程立项、规划、可行性研究，初步勘察和初步设计、地质勘查、施工图设计、施工图审查、工程规划许可、招投标、施工、竣工验收备案、结算审计费等费用[3]。一方面，房地产开发企业应当根据项目的特点确定合理的成本目标，规范处理核算工作，对重点核算环节进行监控。各部门经过层层分工，严格对各个项目的流程进行把关，例如科学合理的预算编制、项目资金的审批、合同细节的把握、绩效考核以及内外审计的结合等。另一方面，企业应当注意核算的规范化操作，保证严格如实反映账面成本，不能简单直接地将某项成本归入其他项目，费用的核算也应当规范，以防造成一定的税务风险。此外，财务部门和其他相关部门应当加强沟通和交流，提高成本管理工作的参与度，对成本管理全过程进行实时控制和监督，保证成本管理操作规范和控制质量。