深圳市土地出让价格与商品房价格的关系研究

【摘要】近几年，在我国经济快速发展的背景下，我国房地产市场实现了飞速发展，为我国经济腾飞起到了促进作用。但是土地价格和商品房价格的快速上涨对整个的房地产市场，以及我国的整体经济都造成了深远影响。本文以深圳市为例，通过分析近几年深圳市居住用地出让价格和商品房价格情况，探讨两者的相互关系，为相关政策制定提供参考。

【关键词】商品房价格;土地出让价格;关系           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.020

近几年，我国城市商品房价格加速上涨，不仅影响了我国的经济发展，也带来了相关的政治和社会问题。研究人员对土地（居住用地）的出让价格与商品房价格之间的关系展开了研究和探讨。

1、土地出让价格和商品房价格关系的研究现状

我国实行土地有偿使用制度之后，土地出让价格对商品房的价格影响受到了人们的关注。两者的影响关系，到底是土地出让价格上涨使得商品房价格上涨，还是商品房的价格上涨带动了土地出让价格上涨。研究人员之间的观点和分歧较大。

1.1地价决定房价

目前，许多学者认为土地出让价格决定了商品房价格，主要理由是商品房的主要成本为土地成本，若土地成本上涨，自然导致商品房价格上涨。这种观点认为在实行土地招拍挂政策之前，房地产行业可以通过与政府签订协议来进行土地开发建设。在这种方式下，商品房价格能够通过加大土地开发力度、增加商品房供应量来调整。但是随着土地招拍挂政策出台后，土地的供应只能通过招拍挂形式来获取，且政府主管部门严格限制了土地供应量，在需求快速增加下，土地价格出现快速上涨，进而带动了商品房价格上涨，而商品房价格上涨又促使了土地出让价格上涨，形成了一种循环。

1.2房价决定地价

还有一些研究人员认为，我国民众对于房子的需求有着强烈的意识，商品房价格上涨主要由于市场内供需关系的不均衡导致的。商品房供应满足不了市场需求，导致的结果就是价格大幅上涨，而商品房价格的上涨，又会使得开发商更加需要土地来进行开发，激烈的竞争和不断上升的房地产价格都促使着开发商在土地招拍挂中以更高的价格来购买土地，从而导致土地出让价格上涨。

2、深圳市商品住宅市场需求状况分析

深圳市2016年-2020年居住用地出让价格（折合楼面价）依次约为12705、11200、13318、29968、17347元/㎡，同时期商品房价格也由47345元/㎡逐步上升至56600/㎡，从数据上看，居住用地出让价格和商品房价格之间呈现出一定程度的相关性。但是土地价格上涨并非是商品房价格上涨的唯一因素。其他还包括居民收入水平提高、人口增加导致需求扩大等因素。

2.1从人均GDP方面分析

上图是深圳市2011年至2020年的人均GDP统计图，从圖中看到，深圳市人均GDP从2011年的115060元增长到2019年的203489元，增长约77%。按最新的全国第七次人口普查数据计算，2020年人均GDP为157575元，其经济增长水平远高于全国同期平均水平，处于领先地位。经济水平稳步上升的背景下，个人或家庭收入也出现快速增长，这必然会带动商品住宅的整体需求增加。

2.2从常住人口方面分析

随着经济发展，深圳市常住人口呈现逐年增长趋势，上表是深圳市2011年至2020年的常住人口统计表，从中可以看出，2011年深圳市常住人口为1046万人，而2020年增加到了1756万人，十年间深圳市常住人口增加约700万人。我们知道，现代人对于住宅的需求和渴望根深蒂固，深圳市庞大的新增人口必然存在巨大的商品房消费需求。受强大需求端影响，同时深圳市人均消费能力和人均工资水平不断提高，使得深圳市商品房价格在市场化竞争中不断提升，呈现出持续上涨的趋势。

3、深圳市商品住宅市场供给状况分析

3.1从宏观投资方向分析

近年来，我国房地产行业及房地产价格整体不断上行，主要原因是商品房具有较强的投资属性，投资房地产行业相较于其他投资具有更可观的利润。深圳市作为我国经济发达城市，其发展前景受到房地产开发商一致看好，房地产开发建设资金持续进入。根据统计，2016年深圳市固定资产投资额为4078.16亿元，2020年为7979.44亿元，四年时间内上涨了将近4000亿元。自2017年起，按照中央关于“房住不炒”及“促进房地产市场平稳健康发展”的工作要求，全国各地不断推出房地产调控政策，深圳市的房地产投资的增长速度也逐渐放缓。从总体来看，由于近几年深圳市固定资产投资额不断增长，房地产开发投资热情高涨，一定程度上导致深圳市的土地出让价格与商品房价格居高不下。

3.2从商品住宅供应方向分析

上图是深圳市2011-2020年商品住宅年度供应面积统计表。从图中可知，近十年深圳市商品住宅年度供应面积整体呈现剧烈波动状态，尤其在2015至2017三年之间，由715.59万㎡骤降至278.56万㎡，降幅达61%。供应面积急剧下降的原因可能是，随着深圳市城市建设的高速发展，土地资源紧约束问题日益突出，以及产业用地需求进一步增加，导致政府出让的居住用地逐渐减少。在随后2018至2020年间，因我国进一步推动房地产调控政策落地，深圳市政府调整建设用地配比，加大住宅用地保障力度，三年间商品住宅年度供应面积逐渐上升至507.13万㎡。整体上，十年间深圳市商品住宅年度供应面积上下波动，但与此同时，深圳市新增人口不断增加，住房需求越来越大，也在一定程度上导致深圳市商品房价格居高不下。

结语：

城市土地出让价格与商品房价格都是房地产市场中的重要因素，两者之间相互影响、相互促进。通过对深圳市近几年居住用地出让价格、商品房价格的研究，以及通过分析可能影响两者价格的其他因素，如人均GDP、新增人口、年度开发投资和年度商品住宅供应等情况，我们可知，在深圳市人均GDP逐步增长、人口总量不断增加、年度开发投资额不断扩大，而同期商品住宅供应总量未明显增加的背景下，深圳市商品房价格不可避免的呈现快速上涨趋势，并带动深圳市居住用地出让价格上涨。但随着国家“房住不炒”的指导政策逐步落地，深圳市政府调整建设用地配比，加大居住用地保障力度（2020年供应居住用地362.8公顷，创居住用地供应历史新高），深圳市居住用地出让价格在2020年出现回落。但由于深圳市人口基数大，住房需求旺盛，居住用地出让价格回落是否引起商品房价格明显下降，在短期内仍未可知，相信在持续的政策调控下，深圳市商品房价格终会回归理性。

我们知道，无论土地出让价格还是商品房价格，都不能违背经济发展规律，出现严重过高和过低的情况，否则将不利于整体房地产市场正常运转。近年，我国意识到了房地产市场飞速上涨对于社会、经济产生的不利影响，也陆续出台了一系列调控政策，使城市商品房价格控制在合理区间内，如此才能更好的推动我国社会主义市场经济健康发展。

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作者简介：

许鹏程（1986.07-），男 汉，广东深圳人，深圳市土地房产交易中心，学历：大学本科，职称：房地产经济师，研究方向：房地产价格及其影响因素研究。