我国土地评估中存在的问题及对策

【摘要】我国土地市场随着经济体制改革的不断深入，正在发生着深刻的变化，做好房地产市场的土地价值关系，这与现有土地的国民经济生活息息相关，科学合理的土地价值评估，能够充分保障现有土地所有者的核心利益，并能保证土地的高效集约利用，使其发挥出更多的价值，也让新的土地所有权获得者不必付出额外的成本。多方共赢不仅是土地流转主体的核心要求，也是保障整个社会和谐稳定发展的需要，从而避免更多因土地流转而衍生的社会问题。

【关键词】土地评估;存在问题;对策分析

【中图分类号】F301

【文献标识码】A

1、引言

土地资源不仅是社会生产资源和生产资料的物质基础，而且是全球生态系统的重要组成部分。最终目的是合理利用有限的土地资源，进行科学的土地利用规划，促进社会，经济和生态的全面发展。土地利用规划是经济，技术，工程和其他综合措施的长期规划，用于合理开发，利用，改善和保护土地。也可以说，这是合理利用土地的长期部署[1]。其目标是促进土地资源的合理分配，以确保经济和社会的可持续发展。

2、土地评价原则

2.1 宏观性与综合性原则

本次评价，不止局限于土地储备开发产生政府收益等的微观效益，土地储备开发的运行是城市经济、社发展运行中一个子系统，需要从区域全局出发，分析土地储备开发的运行是否符合北京城市发展的需要，是否与城市发展具有一致性。因此，在分析评价的过程全面考量土地储备的运行对于城市经济发展、社会和谐稳定、生态持续发展等方面的综合性影响，坚持综合性的评价原则[3]。

2.2 动态性原则

土地储备开发周期长，投资巨大，影响面较为广泛，区域国民经济总量、区域市场供给结构等均会受到较大影响。运行是具体实施的过程，是在时间尺度下动态变化的过程，故本次评价针对土地储备开发运行效果的评估。

2.3 可操作性原则

本次评价拟在定性分析的基础上，选取针对评价目标可量化的指标进行具体评价，使评价具有可操作性。

3、土地评估存在的问题

当前，我国针对土地评估方面制定了一些相关的法律规定，但是依然存在着较多的漏洞，其法律对土地评估产业的针对性依然不足。因此，在土地评估工作进行的过程中，许多工作人员难以找到一个准确的评估标准。这就会使得针对不同土地产品的评估存在着较大出入，容易在市场运行的过程中造成混乱。当前，对于我国土地评估产业的人才规范体系还没有建立完成，相关的考核奖惩机制还在建设路上，因此，产业内部的不稳定因素很多。而且，这些因素对于土地评估工作的质量影响非常严重，非常不利于土地评估行业的发展壮大。

4、土地评估解决措施

4.1 土地整理深化

（1）实现城乡发展统筹。推进土地整理项目，在经营性用地拉动下，统筹开发类、非开发类项目的统筹实施。同时加强区内耕地占补平衡指标跨村域、乡镇统筹，鼓励跨区购买耕地占补平衡指标。制定统一的指标调剂补偿原则和价格标准，达到有效统筹城乡发展的目标。旨在加大储备开发对于生态可持续发展的推进力度，同时实现城乡发展的公平性[4]。（2）经营性用地与非经营性用地开发统筹。政府应合理制定年度供地计划及未来三年滚动开发计划，在此基础上，各区政府结合区域情况，形成配套的基础设施、公共服务配套设施建设清单，由发展改革、财政以及市政专业部门共享并做好项目范围内及周边配套设施的建设与资金统筹安排。旨在提高土地储备开发的社会公益服务属性，提高其社会效益。

4.2 实施监管及评估

目前，北京市甚至全国，未建立全面的土地储备运行效果监控及评价体系。下一步应建设全市统一的土地开发动态监管平台，将项目基礎信息、图形信息、手续办理档案化管理后录入平台系统，同时根据项目进展情况等进行实时更新填报，与现状、规划、投资和建设计划等各类图层叠加使用，实现部门共享，不断提升管理效能。同时根据土地监测数据可对区域土地开发工作进行可进行合理的预测，是政府对于土地储备管理、决策更具有科学性。针对性的开展储备开发计划执行情况评估，一是针对市政府批复的全市储备开发计划，逐年年末开展计划执行情况的评估工作，包含不限于业务运行情况、资金预算执行情况、市场供应情况等内容，建立评价指标体系对区政府进行考核，对于执行情况较差，成本管控不严的区县在后续资金保障、新增项目审核上予以控制。二是针对单体项目不定期开展成本支出等专项工作的抽查审计与督查工作。

4.3 优化实施程序

①针对三年滚动开发储备计划，经批准同意后，简化项目手续办理。经市政府审批同意纳入储备开发计划的新增项目原则上已完成项目的前期论证，故取消授权批复、立项的手续办理，由市规划和自然资源委明确项目及同步实施整理范围后直接启动征地、拆迁工作。绿地、道路等同步实施整理用地在各项手续办理和实施等方面与项目本体同步开展。②加强过程管控，加快项目推进。研究解决各区不同开发项目见成本统筹水平不一，农民征、拆补偿期望过高，导致的项目实施难度大、征拆成本攀升的问题[5]。由各区政府统一制定辖区内成本管控政策、费用科目体系、补偿安置标准等。按照新土地管理法规定，尽快研究出台征地区片补偿价，合理引导被征地、拆迁老百姓逾期;针对各区政府难以协调的中央、部队、市属国企拆迁疑难问题，建立市政府层级的拆迁协调机制，与司法部门建立定期议事机制，协调强制执行相关方案。

结语：

城市土地是城市建设发展的主要载体，我国土地储备在规范土地市场、强化土地调控、积累城市建设资金等方面均取得了较好的效果。经由政府债务管及加大住宅用地供应等宏观政策影响，土地储备开发模式的优化已迫在眉睫。本文有针对性的研究了北京市的土地储备开发的运行现状，在定性评价的基础上，构建了土地储备运行效果评估体系。通过社会数据调查处理，对于土地储备开发运行情况进行了评价，针对评价结果进行了分析并提出了优化的建议。

参考文献：

[1]黄冠宁.土地评估行业常见问题及措施分析[J].现代物业（中旬刊），2019（07）：29.

[2]林丹.浅议土地估价存在的问题及建议[J].现代营销（下旬刊），2018（06）：255.

[3]王小玲，张自强.目前土地评估中存在的一些问题及建议[J].住宅与房地产，2018（13）：9.

[4]李仕华.关于可持续土地管理战略问题的探讨[J].中国资源综合利用，2018，36（02）：162-164.

[5]刘彦芳，陈光照.农村土地承包经营权抵押问题初探[J].城市地理，2017（24）：237.

作者简介：

王斐（1981.11-），男，汉族，河北省衡水市，大学本科，中级工程师，研究方向：土地、房地产评估。