土地出让对房地产市场的影响及对策

陈佳婧

[摘    要] 土地供应情况向来是楼市的风向标，土地供应量的增加有利于缓解房地产市场的供需矛盾，满足楼市用地需求。土地供应量的减少可能造成房地产市场供给不足间接推动房价拉升。土地成交量的萎缩则反馈了房地产市场的疲软。因此，探析土地供应对房地产市场的影响并提出相关对策，对于调节房地产市场供给量并稳定房价，具有十分重要的现实意义。以福建省福州市为例，在调查福州市近10年土地供应情况、土地供应政策变化和商品房供求情况的基础上，发现福州市土地供应环节存在土地拆迁成本高、拆迁安置房用地供应量偏少、房地产类土地年度计划存在疏漏和土地地价评估不规范等问题。建议合理测算拆迁成本以降低地价及房地产市场价格，提高安置房用地配置比例缓解商品房供需矛盾，科学制定房地产类土地收储及出让年度计划和进一步规范土地地价评估机制合理确定出让起始价来解决土地供应环节中存在的问题。

[关键词] 土地供应政策;土地供求比;房地产供求比

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 23. 067

[中图分类号] F293.3    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2020）23- 0161- 03

0      引    言

近年来，国家土地行政主管部门陆续出台了一系列重要的土地调控政策，涉及房地产市场方面，旨在建立城乡统一的建设用地市场，进一步增强土地政策在国民经济及房地产市场宏观中的地位和作用，促进房地产市场价格稳定。

房地产市场土地取得方式主要是出让，并以土地拍卖居多，土地拍卖向来是楼市的风向标，土地供应量增加，有利于缓解房地产市场供需矛盾，满足楼市用地需要;土地供应量的减少可能造成房地产市场供给不足间接推动房价拉升。因此，探析土地供应对房地产市场的影响并提出相关对策，对于调节房地产市场供给量并稳定房价，具有十分重要的现实意义。文章以福建省福州市为例，在调查福州市近10年土地供应情况及土地供应政策变化的基础上，分析土地供应环节存在的主要问题，并提出相关对策。

1      土地供应政策

土地供应是指地方政府在年度内计划投放到土地市场及用于基础设施建设的土地数量、土地用途、土地位置、土地规划条件等内容的总称。土地供应有划拨、出让及租赁等三种方式，其中：拆迁安置区若建设主体为政府部门或国有公司，一般采用划拨供地方式;经营性房地产类用地采用出让方式并且多以拍卖方式供地。

房地产土地拍卖是指土地形成净地后，委托有资质的评估机构对地价进行评估，由政府组织相关部门集体研究拍卖底价及起始价，在发布拍卖公告后，根据价高者得并结合限价政策，由竞争人公开竞价并最终竞得土地的过程。

土地供应实行年度供应计划制度，即：提前编制下一年度土地供应计划，包括地块位置、面积、用途、供地方式、规划条件、拆迁成本及拟供地时间节点等内容，年度供应计划是政府实行土地宏观调控的重要手段，也是调控房地产市场的有效方式。

2      福州市2010-2019年土地供求情况分析

2.1   福州市2010-2019年土地供求情况

福州市自2010-2019年土地供求情况如图1所示， 2019年福州市城区出让成功地块56幅，土地供应面积为289.4万平方米，土地成交面积为270.92万平方米，全年累计出让金额为722.34亿元。

2.2   2010-2019年福州市土地供求情况分析

2010-2019年福州市土地年均供应量为223.07万平方米，土地成交情况呈波动性，年均土地成交量为176.36万平方米。从土地供求比来看，2011年的土地供求差异最大，土地供求比为1.72，土地需求量大幅低于供应量;2012、2016以及2019年土地供求基本平衡。从上述10年间的土地供求情况和土地出让金额变动情况，可以看出，2011年土地市场骤然预冷，土地成交量大幅低于土地供应量，并且导致2012年土地供应量和土地出让金也随着降低。2012年全年累计土地出让金额为67.28亿元为近10年间的最低谷。2019年全年累计土地出让金额为722.34亿元为近10年间的最高峰。

2.3   2010-2019年福州市土地与商品房成交情况对比

商品房成交情况反映市场对于商品房的需求实现情况，商品房成交的增量变化将影响房地产开发企业对市场的预期，将延时影响土地市场的需求量，具体体现在土地市场的成交量的变化，如图2所示。从图中可看出土地市场的成交量变化整体滞后于商品房市场成交量的变化，存在延时的现象，整体波动趋势趋同，但土地市场成交量的波动幅度要小于商品房市场成交量波动幅度。

3      福州市土地供應对房地产市场的影响

3.1   有利因素分析

通过相关数据分析，福州市土地供应对房地产市场影响的有利因素主要在以下层面：第一，近年来土地供应量增加，带动商品房供应面积增加，一定程度上保障了房地产市场用地需求，有效遏制房地产市场价格;第二，每年投入一定数量的拆迁安置房土地，保障拆迁安置户的住房需求，进而减少对商品房的刚需，也冲击了二手房交易市场，一定程度上稳定了房地产市场;第三，近年来福州市出台限地价、限房购等一系列房地产调控政策，如：土地实行“限地价、控房价、竞配建、公开摇号”方式出让，多幅地块达到最高限价，进入竞配建和摇号环节，实现土地资源的有效配置。

3.2   存在的问题

3.2.1   土地拆迁成本高

福州市区内国有存量土地拆迁成本高造成土地出让起始价偏高。福州市区内规划为商住用地的片区，多数为旧房密度大、基础设施较为落后的区域，在实施旧房拆迁过程中，部分群众抵触情绪大，造成拆迁难度大。为了推进旧房拆迁工作进度，近年来，福州市不断提高拆迁补偿标准及补助标准，明显提高了拆迁成本，造成拆迁后用于出让的净地地价抬升，助推新建房地产的市场价格。

3.2.2   拆迁安置房用地供应量偏少

用于解决民生问题的拆迁安置房用地供应量偏少。近年来，福州市拆迁安置房用地占土地供应总量的30%以下，且多以安置型商品房项目为主，以单个开发项目为单位，安置房用地和商品房用地比例失调。除了满足本项目拆迁户安置需求，没有考虑到周边今后零星拆迁户安置需求而预留更多的政府回购房，或预留一部分安置房用于人才引进、保障性住房等政府政策需求用房。

3.2.3   房地产类土地年度计划存在疏漏

房地产类土地收储及出让年度计划存在疏漏问题。根据《土地管理法》及相关配套法律法规，土地出让应制定年度供应计划，实施土地宏观调控措施。因此，任何一宗房地产类出让地块均应列入年度出让计划。但在具体实践过程中，出现年度计划内容不详实，如：出让地块具体位置坐标不清、计划出让面积与实际出让面积不符、计划出让时间节点与实际相差较大、拆迁旧房成本未测算等问题。同时，部分拟出让地块未在年初列入计划，而是在具体出让前临时列入补充计划上报，影响了年度总量控制目标。

3.2.4   土地地价评估不规范

土地出让前开展的土地地价评估存在不规范的问题。房地产土地出让评估直接关系到拍卖（挂牌）起始价的确定。目前，在地价评估方面存在的主要问题有：一是在选取评估机构环节不够公开透明，随机选取评估机构没有监控录像作为佐证;二是部分区（市、县）设置的评估机构库数量不足，列入机构库的评估机构偏少;三是只选取一家评估机构开展评估不合理，未能尽量体现土地市场价值;四是部分评估机构出具的评估报告质量不高，存在估价方法选取不当、市场背景分析不全面、测算过程不严谨、区位分析不深入等问题，影响了土地价值评估结果的真实性及准确性。

4      对策及建议

4.1   合理测算拆迁成本以降低地价及房地产市场价格

一是测算拆迁成本及预估开发地块地价。在房地产开发利用选址阶段，较为精准测算拟开发地块土地面积及地上房屋建筑面积、拆迁户数等数据，并参照周边已实施的拆迁补偿方案测算拆迁成本总价。同时，聘请有资质的评估公司对该拟开发地块进行评估，评估用途为今后开发建设设定的用途，并将评估结果与上述拆迁成本总价进行比对，若差价较大，则该地块开发利用价值较大，且抬升今后可售商品房价格的空间及可能性较小;若差价较小，拟开发地块被开发商拍卖竞得后，因拆迁成本较高且受利益驱动影响，开发商可能抬升房价。因此，合理测算拆迁成本，在其他开发条件差距不大的情况下，选择旧房密度相对较小且拆迁成本较低的地块进行开发建设，有助于有效提制房地产市场价格。

二是提前调查被拆迁户对拆迁方案的接受度及满意度，防止拆迁时间跨度过长而超出房地产建成市场价格预期。在开发论证阶段且正式实施拆迁之前，应开展入户调查工作，逐户走访被拆迁群众，倾听群众意见，并按户建立调查表，最终筛选出思想抵触较大的拆迁户，然后重点对该批拆迁户做思想工作，宣传拆迁优惠政策，讲解拆迁补偿标准，尽可能获得拆迁户的理解和支持。通过以上措施，为后续正式拆迁奠定基础，保障正式拆迁的顺利实施，缩短拆迁时限，防止因拆迁时间过长且因这期间政策变化或时间价值而影响开发成本，进而影响开发建成后的房地产市场价格。

4.2   提高安置房用地配置比例缓解商品房供需矛盾

近年来，福州市拆迁安置房用地占土地供应总量的30%以下，且多以安置型商品房项目为主，以单个开发项目为单位，安置房用地和商品房用地比例失调。因此，可以采取以下措施：一是合理提高拆迁安置房用地比例，同时，提高容积率，增加建筑面积及单元套数;二是由政府主导，合理预测周边今后零星拆迁户而进行的政府回购房、预留人才引进房、保障性住房等政府政策需求用房，并在拆迁安置区规划建筑设计时，增加拟建设建筑面积，解决上述刚需房，可以有效缓解一手商品房市场价格上涨及二手房交易供需矛盾;三是注重安置房建设质量的提升，在安置房和商品房配建小区建设过程中，安置房建筑设计、单元户型、绿化质量、楼幢间距、日照分析、停车位等规划指标应和配建的商品房相当，总体提升安置房小区的楼盘质量;四是注重提升安置房小区物业管理水平。住宅小区物业水平的高低直接影响着居住品质及房价水平，因此，业主委员会应聘请管理水平较好、人员素质高的物业公司加强小区管理，提升小区较环境。

4.3   科学制定房地产类土地收储及出让年度计划

根据《土地管理法》及相关配套法律法规，土地出让应制定年度供应计划，实施土地宏观调控措施。因此，任何一幅房地产类出让地块均应列入年度出让计划。进一步规范化措施：一是科学、精细化制定土地收储及出让年度计划，明确出让地块具体位置及坐标，合理测算计划出让面积并减少与实际出让面积的出入，精准制定出让时间，充分发挥土地收储及出让年度计划的调控作用，让土地计划和土地市场协调发挥，有效调控房地产市场，二是针对部分拟出让地块未在年初列入计划而是在具体出让前临时列入补充计划上报的情形，要慎重研究是否列入，以免影响年度总量控制目标。

4.4   进一步规范土地地价评估机制

房地产土地拍卖（挂牌）起始价的确定系依据评估机构出具的评估报告，并进行集体议价而决定。因此，土地地价评估的建立健全有利于保障土地出让起始价的合理性、客观性。针对上述该环节存在的主要问题，提出以下完善措施：一是在选取评估机构时，应在主管部门指定的固定场所进行，并开通监控录像作为佐证，全程录像，并将录像作为永久性档案保存;二是针对部分区（市、县）设置的评估机构库数量不足问题，应增选资信良好的土地评估机构列入機构库，更好实现随机抽取的公平性和公开性;三是对于地块面积较大且评估业务复杂的，建议选取2-3家土地评估机构进行评估，并取平均值作为出让起始价的参考价;四是严格把控评估报告质量关，特别是重点审查估价方法选取、市场背景分析、测算过程、区位分析等问题，提高土地价值评估结果的真实性及准确性，为土地拍卖（挂牌）起始价的确定提供科学依据。

主要参考文献

[1]克而瑞.福州机构2010～2019年福州房地产市场年报[EB/OL].

[2]中原地产.2017年福州房地产市场年报[EB/OL].

[3]苏卫杰.浅析土地招拍挂制度对房地产市场的影响[J].时代金融，2016（18）.

[4]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].长春：吉林大学，2017.