打造高效便捷的存量房资金监管集成服务新模式

卢兴军

【摘要】在存量房交易资金监管方面，各地房屋交易登记机构纷纷探索如何应用“互联网+”，创新服务模式，缩短办事流程和时限，却没有认识到将房屋交易、金融贷款、不动产登记与存量房交易资金监管业务在一个服务平台上实现集成服务的重要性。本文针对这种现状，就如何操作，制定出简便实用的具体流程并作出相应的说明，希望可为广大房屋交易登记机构提供有效的参考。

【关键词】存量房交易;资金监管;集成服务;新模式

随着互联网技术的飞速发展和“互联网+”已被广泛应用，各地房屋交易登记部门积极探索，推陈出新，在存量房交易资金监管方面，打破多个部门壁垒和信息孤岛，将房屋交易、金融贷款、不动产登记与存量房交易资金监管等业务统筹联结，在一个服务平台上实现一网通办、集成作业，开创高效便捷的新运行模式。

这个新运行模式具有以下优点：

1、建立了服务内容丰富的一体化网上集中办理平台

通过一体化网上平台，房屋交易与不动产登记、税务、金融部门等系统实现无缝衔接，一网通办，杜绝“进多站、跑多网”。推行线上线下融合衔接，业务联办协同化、数据共享实时化、业务办理智能化和信息安全体系化，集成和优化了不动产登记、交易、税务与金融部门的服务事项和办事流程，减少了重复办事环节，节约了社会成本，提高了办事效率。

2、实施集成业务网上受理审核，实现全程不见面办理

利用统一的集成服务平台，信息共享，让信息多跑路，群众少跑路。申请人在网上验证身份，“刷脸”不见面办理，申请人将纸质材料拍照或扫描后在网上提交和审核，推行不见面受理审核，实现“一次不用跑”，极大地缩短了服务时限 ，方便了群众办事。

3、延伸拓展了房产经纪和金融服务

推进房屋交易登记业务向银行类金融部门和房产经纪机构延伸服务并深化服务内容，逐步缩短办事时限，在银行类金融机构抵押登记中推广应用电子登记证明，积极稳妥拓展延伸服务点的领证、换证、查询等自助服务，方便企业和群众防范交易风险。

存量房交易按照交易方式分为居间成交和自行成交两种。

3.1存量房居间交易资金监管流程图及相应说明

3.1.1出卖人委托房产经纪机构出售房屋

申请委托出售提交下列材料：（1）不动产权证;（2）申请人身份证明;（3）申请委托的，须提交委托书及受托人身份证明。 接受委托出售房屋的房产经纪公司要求：（1）须经住建部门备案（或登记）;（2）开通存量房买卖合同网签权限。

3.1.2签订《存量房出售委托服务合同》

房产经纪机构在线拟定《存量房出售委托服务合同》并下载打印，委托双方签字。存在查封的存量房无法通过系统办理。

3.1.3房源核验

房源核驗是房屋交易登记部门在保障权利人个人隐私前提下，以房源核验编码为工具，利用互联网技术为购房人提供查询房屋基本状况、委托代理情况、交易登记情况的一种机制。房源核验需提供下列材料：（1）不动产权证;（2）申请人身份证明;（3）产权共有人关系证明;（4）房屋坐落不一致证明;（5）存量房出售委托服务合同;（6）其他相关材料。

3.1.4编制《房屋状况说明书》

房产经纪机构应与委托人共同编制《房屋状况说明书》，如实反映房屋的基本信息情况。编制要求：（1）基本信息内容真实、全面、准确，并经委托人签字确认;（2）房屋发生变化的，须重新编制，经委托人确认后及时更新。

3.1.5发布房源

发布房源时要标示房源核验编码，供购房人在指定的网站和微信公众号自行查询验证。房源发布要求：（1）不发布已成交房源;（2）不发布超过委托出售期限的房源;（3）不发布已取消委托出售和查封的房源。

3.1.6签订《存量房买卖居间合同》

具体操作流程如下：（1）房产经纪公司下载最新的《房屋状况说明书》，并经购房人与经纪机构签字确认;（2）经纪机构核验买卖双方身份证明;（3）经纪机构与买卖双方在线签订《存量房买卖居间合同》。

3.1.7网签备案《存量房买卖合同》

具体操作流程如下：（1）核验交易双方身份证明;（2）填写和下载《存量房买卖合同网上签约申请书》，交易双方签字确认;（3）在线网签备案《存量房买卖合同》。如申请变更和撤销合同，提交下列材料：（1）存量房买卖合同变更/撤销申请书;（2）申请人身份证明;（3）存量房买卖合同;（4）共有权人关系证明;（5）其他必要材料。

3.1.8在线签订《存量房交易资金监管协议》

《存量房买卖合同》网签备案后，买卖双方共同到监管银行与交易资金监管机构在线签订《存量房交易资金监管协议》，将交易资金足额存入监管专用账户，监管银行代为交易双方提供不动产登记业务的收件、核验证件和材料如实扫描上传等服务。申请资金监管业务，提交下列材料：（1）《东台市存量房买卖合同》;（2）交易双方身份证明;（3）交易双方在监管银行开设的银行卡;（4）其他相关证明材料。存量房交易资金监管范围：（1）首付款;（2）分期款;（3）贷款（含公积金和商业贷款）;（4）转为购房款的定金;（5）尾款;（6）扣除偿还商业银行、公积金贷款后的房款。监管协议签订后，交易双方可申请变更收款账户和联系方式，但不得变更监管金额。申请变更协议，提交下列材料：（1）存量房交易资金监管协议变更确认书;（2）交易双方身份证明;（3）存量房交易资金监管协议;（4）交易双方在监管银行开设的银行卡;（5）其他证明材料。如申请解除协议，提交下列材料：（1）存量房交易资金监管协议解除确认书;（2）交易双方身份证明;（3）存量房交易资金监管协议;（4）交易双方在监管银行开设的银行卡;（5）监管机构认为需要的其他材料。监管协议可撤销的几种情形：（1）交易双方协商终止交易的;（2）经人民法院、仲裁机构判决或裁定终止交易的;（3）其他可解除的情形。

3.1.9办理不动产登记

存量房买卖自行成交的，申请办理不动产转移登记;居间成交的，申请合并办理不动产转移和抵押登记。

3.1.10监管资金结算划转

（1）以自有资金支付全部购房款的，监管银行在买受人领取《不动产权证》后即时自动将监管资金金额和利息划入出卖方收款账户;（2）以贷款资金支付购房款的，监管银行在买受人领取《不动产权证》和抵押权人领取《不动产登记证明》后即时自动将监管资金金额和利息划入出卖方账户;（3）其他可结算划转的情形。

3.1.11监督与检查

监管机构采取不定期利用操作平台抽查，及时反馈通报操作过程中出现的问题。

3.2存量房自行交易资金监管流程图及相应说明

存量房自行成交的，按照上述流程图中第3、5、7、8、9、10、11个步骤及相应说明操作。

上述两个流程是长期实践摸索总结出来的，在实际操作过程中，不断完善和优化。今后，我们将坚持从改革的内在要求以及企业和人民群众的客观需求出发，探索出更高标准的互联网+运行模式，不断扩大集成服务规模，实现签约、贷款、缴税、资金监管、登记等业务皆可在网上、掌上办理，真正实现 “一次不用跑”，足不出户就可办存量房交易、登记和资金监管等业务，真正用心为民办实事。