对被执行人的唯一住房问题应该如何把握

王秀玲

被执行人名下只有一套住房的案件执行一直是司法实践中的难点问题，许多失去信用的“老赖”以唯一住房作为借口拒绝执行，而法院在案件执行过程中也往往陷入两难的境地，既要考虑确保执行申请人一方的合法权利得到保护，又要考虑到被执行人一方的基本生活需要得到保障，以至于案件执行左右为难，甚至执行不下去。对此，申请执行人往往对法院的工作不予理解，质疑明明有可供执行的财产却迟迟未能得以解决，同时对司法的权威性和公信力产生了一定影响。下面，就结合有关司法解析和司法实践对唯一住房可否执行、执行中应把握好的原则进行分析。

一、被执行人的唯一住房可否执行问题

关于被执行人唯一住房的执行，最高人民法院早在2004年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第6条中提到：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”从文本的含义看，该条款只规定了对“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得变价处理，并未明确规定被执行人名下的唯一住房不得处理。然而，现实案件中往往被执行人的唯一住房就是其“生活所必需的居住房屋”，对此，一般群众乃至部分司法人员都误以为只要是被执行人名下的唯一住房，就无法强制执行，这种误解曾经给了很多“老赖”可乘之机。实际上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差别，只拥有一套住房并不一定是生活所必需的，哪怕拥有两套房屋，其中一套也有可能是生活所必需的居住用房；而即使只拥有一套房屋，假如是一套大面积豪华的房子甚至是独栋别墅，则可能就不是属于生活所必需的范围。

法院通常不强制执行唯一住房的目的在于保障被执行人的基本生存权，因此判断唯一住房是否可以执行，应当区分唯一住房和“生活所必需住房”。判断标准主要有以下几个：

首先，看房屋的基本状况。房屋的面积大小、房间数量以及装修的豪华程度等是否超出了社会一般民众的居住水平，如果被执行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不属于生活所必需的居住房屋。

其次，看房屋的使用情况。被执行人是否实际使用该房屋，以及房屋的主要用途是否为家庭自住，若房屋长期处于空置状态，或者被用于出租经营使用，说明被执行人肯定存在其他住处，对其名下唯一住房的执行并不会有任何影响。

再次，看被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、职业、年龄、收入等情况，不同的被执行人的生活自理能力也不一样，假如被执行人已经无劳动能力，无固定收入来源，执行唯一住房时就必须慎重。

最后，看被执行人的家庭情况。被执行人是否与家庭成员共同居住，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行时必须注意的事项。

区分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根据《查扣冻规定》第7条，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。

最高人民法院在2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第20条进一步列举了以下情形，即便是唯一住房也可以执行。其一，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的。比如被执行人是一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房，但被执行人的子女名下有许多房，就足以保障被执行人的生存。其二，被执行人有故意逃避债务的履行行为的。案件执行法律依据生效之后，被执行人为了逃避债务，通过房屋买卖转让、转移自己名下的房产，造成了名下只有“唯一住房”的假象。其三，申请执行人为被执行人提供可供居住的房屋或临时周转房屋的。申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋或临时周转房，或者按照当地房屋租赁市场平均租金标准，从被执行人的房屋变价款中扣除五至八年租金的。其四，法律执行依据本身就是交付被执行人居住房屋的。如果拟执行处置的房屋属于在裁判主文中所直接确定的交付标的物，或者该房屋系抵押物，债权人有权就此优先受偿的情况，也属于可以执行的范围。

综上分析看出，拟处置的被执行人房屋是否为其唯一住房已经不是执行所考虑的主要因素，只要符合相关法律精神，例如在房款中扣除被执行人今后租住房屋的租金，给予一定的执行宽限期，在此情况下，完全可以执行其唯一住房。另外，在司法实践中，考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以可以给予三个月的宽限期。这也兼顾到了在加大力度打击失信行为的同时，仍然维护了被执行人及其家属基本权利，不至于让其无家可归。

二、在执行唯一住房时应把握的原则

虽然被执行人名下唯一住房在理论上是可以执行的，但在具体操作过程中还是存在很多困难。现实中由于唯一住房的执行往往涉及一个大家庭，被执行人一般上有老下有小，一旦强制执行会有不可控的风险，甚至可能引起社会的不稳定。一般要把握好以下几方面的原则。

一是认真开展执行前的评估工作

首先，要按照程序严格认定“唯一住房”。在实践中，有些情形不宜认定为法律意义上的“唯一住房”，比如：进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；被执行人在城镇虽只有一处住房，但所在地农村享有宅基地并自建住房或享有小产权房；被执行人的一处住房用于出租、出借的或者其他可以执行的情形。其次，要确定“生活所必需的居住房屋”标准。由于各个地区的经济发展、生活水平各不相同，如何统一确定生活必需的标准就显得很难掌握。在司法实践中，一般是将被执行人的唯一住房与当地的廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。在计算面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。另外，对于住房所处于好地段、系高品质的情况，即使面积在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。在司法实践中，针对“生活必需住房”的情形有的省高级人民法院专门做出了司法解答，对被执行人唯一住房的面积、超出廉租住房保障面积、单价的比例分别做出了规定。

二是加大案件执行工作力度

首先，加大宣传力度，提升执法透明度和加大对“老赖”的社会舆论压力。对部分重大疑难的“唯一住房”执行案件，可以邀请人大代表、政协委员到场督办，请媒体现场跟踪报道，实时曝光；执行完毕后，对执行案件进行总结、编写典型案例，对法律和裁判结果进行释明，通过报纸杂志、网站等媒体进行宣传，对那些心存侥幸的“老赖”起到威慑作用。其次，向被执行人传递出强制清退的决心，传递出不惧怕“老赖”的威慑力和司法的权威性。对部分恶意逃避债务、转让转移自己名下的房产、钻法律漏洞的被执行人，在查明事实的基础上，法院可以采取集中清场等强制措施，依法进行腾退，保障申请人债权兑现，起到打击“老赖”、树立法律权威的作用。

三是安置好被执行人及所扶养家属

合理安置被执行人居住，保障其家人后续生活稳定，是执行工作的重点所在。若被执行人及所扶养家属的生活得不到有效安置，则极易引发社会问题，影响社会稳定，这也是一直以来“唯一住房”执行难的关键。对执行后安置问题的落实，重点是保障被执行人及所扶养家属居住权的合理期限和落实临时居住场所。一是参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，提供该租金给被执行人用以解决其居住问题。在具体执行时，法院应当组成合议庭，评议确定“五至八年”的具体年限。同时，还应参照当地房屋租赁管理部门提供的当地房屋租赁市场平均租金标准及市场行情，综合考虑被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准等情况，进行充分评议，合理确定租金数额；二是为其提供一定期限的租赁用房。执行“唯一住房”案件时，拍卖变卖前宜先妥善解决好被执行人及所扶养家属的临时住房问题。提供的临时住房面积应不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。实践中，建议可采取由申请执行人提供临时住房，使用期限不低于六个月或者由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用的方式，所需要的费用从房产拍卖款中优先提取。虽然相关司法解释规定，在房屋变价款中直接扣除一定年限的租金，即可对“唯一住房”进行执行，但笔者认为，还是为被执行人及所扶养家属找到合适的居住用房十分重要。若简单地将预扣的房屋租金发放给被执行人，仍然无法解决其现实的生活问题。因此，应当在执行前，预先设计好下一步的过渡居住方案，切实保障被执行人的生存权利。另外，在执行前，还应当了解清楚被执行人及所扶养家属的生活状况，如是否有生活不便、长期卧床的老人以及精神方面疾病的家人等情况。如果执行其唯一住房确实可能造成其生活不利影响的，则应当进行妥善处置。总之，通过执行前后妥善、细致的工作，尽可能照顾到被执行人的基本人权，减少其心理抵触情绪，进一步化解社会矛盾，保持社会稳定。