高层住宅和老旧小区消防安全管理现状及对策

杨 晓

（安阳市消防救援支队，河南安阳455000）

高层住宅建筑是指高度大于27米的住宅建筑。老旧小区是指城市、县城建成于2000年以前，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区[1]。高层住宅和老旧小区消防安全作为城市安全发展的重要内容，涉及城市运行管理的多个方面，关系人民群众安居乐业和改革发展稳定大局，一直是社会各界关注的热点。然而，随着经济社会的快速发展，城市人口规模的不断扩大，城市高层住宅和老旧小区数量急剧增多，其火灾事故频频发生，给人民群众生命财产安全带来严重损失。据统计，仅2019年一年全国发生高层建筑火灾6 974起，同比上升10.6%；居民住宅火灾造成1 045人死亡，占火灾死亡人总数的78.3%，火灾防控压力不断增大。如何针对高层住宅和老旧小区消防安全存在的突出问题，健全消防安全责任体系，强化消防安全治理措施落实，提升城市消防安全保障水平，有效防范和减少火灾事故发生，成为当前社会火灾防控工作的重要目标和迫切任务。

1 当前高层住宅和老旧小区消防安全管理存在的主要问题

1.1 建筑消防设施器材不完备

高层建筑发生火灾，主要依靠建筑内部室内消火栓系统、自动喷水灭火系统等固定消防设施进行扑救。然而，全国将近一半高层住宅建筑未设置自动喷水灭火系统、防排烟系统等自动消防设施；有自动消防设施的高层建筑，因维护保养不到位，平均完好率不足50%。特别是建造年代较早的高层建筑和老旧小区，消防设施器材和相关联动控制主机超期使用，故障率较高，又长期缺少维护保养，电气线路老化、设施设备器材损坏情况严重，甚至处于消防管道无水、报警设施未通电、灭火器材过期的瘫痪状态。而由于维护保养费用较高，物业公司及业主均不愿意承担，又因业主消防设施维护观念不强、申请程序复杂等原因不愿意提取住宅专项维修资金更新消防设施，导致消防设施维护维修因缺少经费无法保障。

1.2 消防基础设施建设历史欠账较多

建筑防火规范随着时代发展和建筑行业进步不断更新完善，然而在高层住宅建设发展初期，消防安全标准门槛较低，不少建筑存在外墙使用易燃可燃保温材料、无环形消防车通道和消防救援场地、缺少防排烟设施等突出问题。部分老旧小区建设未经消防设计审核，建成投用即存在防火间距不足、缺少消防水源和完备消防设施等“先天性”火灾隐患，后期又因管理混乱、年久失修、私搭乱建导致问题更加严重。小区前期建设未规划设置足额机动车位和电动车棚，现有车辆随着居民生活生平提升急剧增多，导致小区停车位数量不足，车辆随意乱停乱放占用消防车通道问题普遍存在[2]。部分小区公共区域预留的救援场地被绿化植被覆盖占用，举高消防车无法停靠作业。此外，随着居民家庭电器产品不断增多，多数住宅小区用电负荷大幅增加，电气线路老化、容量超负荷等问题突出，存在较大安全隐患。

1.3 消防安全管理主体责任落实不够

高层住宅和老旧小区的消防安全涉及辖区政府和住建、城市管理、公安、通信、消防、电力等多个部门，但不少部门存在畏难和侥幸心理，没有按照行业监管职责要求，将消防安全切实纳入行业监管内容，导致高层住宅和老旧小区消防管理工作始终难以形成监管合力。特别是那些问题严重、历史欠账较多又无物业管理的小区，受到经费、政策、人员等多方面制约，小区消防安全状况逐步恶化。大部分高层住宅和老旧小区在建成交付使用或更换物业管理单位过程中，物业服务单位与建设单位、物业服务单位之间没有对消防安全事项进行清查盘点交接或交接不清，导致物业服务企业消防安全责任、职责不明确，多数物业服务企业往往以无专项资金、无专业人员、精力不足为由，拒不履行公共消防设施的维护管理职责。

1.4 民众消防安全意识有待提升

部分住宅小区建成初期消防设施配置齐全、功能完好，但由于居民消防意识不强，一味追求美观舒适，有的在进行二次装修时敞开走道将排烟阳台封闭改造为储藏间，有的将用于上下防火分隔的防火窗改为落地窗，有的将入户防火门拆除更换为普通防盗门，有的将楼层走道设置的室内消火栓箱拆除改做鞋柜，有的将室内火灾报警探头拆除，有的将厨房处设置的第二安全出口拆改挪用等，严重降低了住宅内部消防安全环境。日常用电用气用火管理不规范，家庭内部随意增加插座、乱接电线，电动车乱停乱放、违规上楼入户充电。燃气管线随意增加阀门和软连接管道，增大跑冒滴漏风险。许多建筑疏散楼梯间常闭式防火门配件缺少、未保持常闭状态，住宅走道、阳台、管道井内堆放废弃杂物等问题普遍，严重影响火灾时疏散逃生。

2 加强高层住宅和老旧小区消防安全管理的对策

2.1 强化建规立制，构建长效保障体系

地方政府要将高层住宅和老旧小区消防管理纳入“百城建设提质”“为民办实事”项目和城镇老旧小区改造工程，切实加强组织领导，健全防控机制，完善保障措施。从消防安全职责、安全管理、火灾预防和法律责任等方面入手，推动制定更新完善高层住宅和老旧小区消防安全管理规定，明确属地政府、监管部门、建设单位、管理单位或物业服务企业、居民业主等各方消防安全责任。固化物业企业、受委托消防服务单位或自主管理机构的设施维护维修、防火检查巡查、消防宣传教育、应急疏散演练、初期火灾扑救等职责[3]。同时，将产权不清、物业缺失的高层住宅和老旧小区纳入政府保障性安居工程，开展消防安全管理。进一步明确细化消防服务单位或物业服务企业消防工作职责，完善消防移交和有条件撤离等制度，将消防安全纳入移交内容；加大物业服务企业履行消防管理职责情况在评星评级内容的分值比重，实现市场强制淘汰[4]。进一步明确保障高层住宅和老旧小区建筑消防设施日常运行以及维修改造更新经费来源，建立和完善使用房屋维修资金维护消防设施管理办法，从设施损坏率、维修额度等方面明确使用标准，界定使用范围，保证其完好率。

2.2 注重齐抓共管，发挥部门监管合力

属地政府要牵头组织住房城乡建设、城市管理、应急管理、公安、教育、民政、文化、卫生健康、通信、消防、电力等相关部门成立综合治理领导小组，制定综合治理对策，建立健全信息互通、联合执法长效工作机制，切实增强执法监管合力。要协调住房城乡建设、发展改革、财政等部门成立专项资金，推动老旧小区开展房屋整体基础设施改造。加大违法违规行为查处，对涉及消防设施长期损坏故障，消防车通道、疏散通道、安全出口长期堵塞占用，电动自行车违规充电等违法行为，从严依法实施行政处罚措施；对问题严重整改难度大、严重影响居民生命财产安全的重大火灾隐患建筑，提请政府挂牌督办。推动设立消防信用“黑名单”制度，联合交通、金融、电信等部门实行失信联合惩戒，提高单位和业主违法成本。

2.3 完善基础建设，提升综合防控水平

消防设施配置不足的高层住宅和老旧小区，要结合规范要求和建筑实际，逐步完善增配相关设施器材。消防设施损坏故障的要及时进行整改修复，并聘请专业维保人员进行定期维护，确保完好有效。鼓励居民家庭购买火灾应急器材和逃生缓降装置。鼓励居民家庭安装无线独立式感烟报警器，便于居民群众早预警、早逃生。鼓励有条件场所利用市政供水管道或消火栓管网改造加装简易喷淋设施，增强初期火灾扑救能力。清理整治占用消防通道的违法设施，预留消防车通道、灭火救援作业场地；维修改造小区内涉及消防安全的供水设施，增建配套室内外消火栓、消防水源等基础设施。加强电气火灾源头安全管理，开展老旧电气线路和电表箱改造，鼓励家庭安装无线电气火灾监控系统。开展电动自行车乱停乱放、违规充电治理，在小区建筑周围按照便于管理、便于使用原则增建独立车棚进行集中存放、集中充电。坚持标本兼治、因地制宜原则，开展畅通消防车通道治理，明确消防车通道标识，安装摄像头进行远程监测、调度处置。同时采取增补机动车停车位、协调周边道路夜间停放等解决源头问题。结合“智慧城市”和乡镇、街道办事处社会治安综合管理监控平台建设，利用物联网、大数据等技术，依托现代通信手段，实现对建筑消防安全状况的动态感知、智能监控，提高自动监测和防控能力。

2.4 坚持群防群治，及时消除安全隐患

在高层住宅和老旧小区推行“楼长”制度，明确专门人员组织开展隐患排查和宣传提示，督促指导居民主动做好消防工作，及时劝止妨碍消防安全行为。设有消防控制室的高层住宅和老旧小区，要加强消防控制室建设，落实24小时值班值守制度，掌握消防控制室应急处置程序，熟悉建筑基本情况、建筑消防设施完好情况，熟练掌握建筑消防设施操作使用方法。辖区街道乡镇、居（村）民委员会、物业管理单位以及公安派出所将高层住宅和老旧小区消防管理纳入辖区网格化管理平台，发动联合社区巡防、保安等基层力量，开展日常检查巡查，重点检查用火用电用气情况，清理违章占用消防车通道、电动自行车违规停放充电、违规存放易燃易爆危险品等问题，督促居民家庭防火做好清走道、清阳台、清厨房，出门记牢关门窗、关电源、关燃气，及时消除安全隐患。对高层住宅和规模较大老旧小区，依托承接小区消防服务人员和辖区志愿消防人员组建集防火、灭火、宣传于一体的微型消防站，建立落实值守联动制度，提升防御和扑救初期火灾能力[5]。

2.5 深化宣传教育，增强群众安全意识

建立建强媒体宣传阵地，广泛利用道路交通背板、户外LED显示屏、橱窗、户外宣传栏、“村村通”大喇叭等媒介，提示高层住宅和老旧小区建筑火灾风险，引导居民遵守住宅小区防火公约，增强居民自防自救和疏散逃生技能。针对高层住宅和老旧小区典型火灾案例，突出外墙保温使用易燃可燃材料、违规占用消防车通道、电动车违章停放充电、阳台及公共区域堆放可燃杂物等方面，制作警示片、挂图和通告，组织多层次、高频次滚动播放，在楼栋的出入口、公告栏张贴警示挂图和通告。利用手机短信、微博微信等载体，重点向物业服务企业负责人和社区网格员等重点目标人群，常态推送消防安全提示信息，督促提醒履行消防安全职责。动员物业公司、巡防队员及社区消防宣传大使、消防志愿者等社会力量，推动居民群众自觉查找消除身边火灾隐患，避免火灾事故发生。针对“典型性”消防违法行为，“常见型”隐患问题，鼓励群众拨打“96119”火灾隐患投诉举报热线进行举报监督，鼓励新闻媒体进行曝光，警示隐患单位和个人，倒逼隐患问题整改。

3 结语

加强高层住宅和老旧小区消防安全管理，消除消防安全风险隐患，既是当前紧迫任务，又是长期系统工程。建立完善政府主导、社会协同、公众参与、法治保障的治理体系是实现高层住宅和老旧小区消防安全持续稳定的方向和路径，我们必须把握新时期消防工作的规律和特点，坚持精准治理、依法管理，切实降低火灾风险,不断提升抵御火灾能力，为确保人民群众生命财产安全和城市安全发展打牢坚实基础。