基于因子分析法的保利地产并购及绩效评价研究

郭 婷

基于因子分析法的保利地产并购及绩效评价研究

郭 婷

（湖北经济学院 会计硕士教育中心，湖北 武汉 430205）

本文以保利地产作为研究对象，梳理其2016-2019年的典型并购事件，基于因子分析，研究其并购状况，并进行了企业绩效的探讨。研究结果表明，通过横向并购，保利地产取得了阶段性的胜利，提高了市场地位和市场规模；但横向并购的规模和频度并非越大越高就越有利于企业的发展，对盈利能力发展能力就有所提高；相反，数额较大、连续的并购活动还会增加企业的运营风险。因此，企业应以创新来武装自己，寻求发展新路径。

企业并购；绩效评价；因子分析法；保利地产

全球化的到来，各国间竞争日益激烈，企业要想立于不败之地，就要不断谋求发展的新途径，作为可以有效整合资源的并购活动这时候就成为大势所趋，成为了很多大型企业的选择。企业间的并购方式，由最初的垄断横向并购到形成产业链方式集中方式的混合并购发展，其并购支付方式也有所变化。与世界其他国家相比，中国的企业并购发展较晚，1993年才出现了第一起。根据数据显示，目前中国企业并购交易数量及金额呈大幅上涨趋势，房地产企业占据大头，且都走上了优化产业结构谋求长远发展之路。本文以发展最大化，企业效益最大化为标，从多个指标分析企业并购对企业的影响，使用财务指标分析法对保利地产各单项运营能力进行跨经营周期绩效评价，并将因子分析法引入到对保利地产年度整体运营绩效的评价中，以探究并购方式优势所在，并期望能为以后房地产企业整体绩效的研究及财务指标的分析提供相关参考。

一、研究方法与理论分析

据了解，企业任何的投资活动都会对公司的整体绩效形成影响，衡量影响大小的指标就是企业经营绩效水平的变化。在研究企业投资方式的选择，并购对企业经营绩效水平的影响方面，目前学者主要以“事件研究法”和“财务指标法”为主，基于因子研究法的还比较少，为了探究研究方法的选取，岳晓博（2016）通过实证探究了因子分析法的内在原理，并把它和PCA相结合，进行综合性能分析，加以比较找出联系，最后得出运用两者进行分析的适用性[1]。经过分析可以发现，它验证了因子分析法的可行性及客观性，PCA目的在于信息浓缩，但不太关注主成分与分析项对应关系，所以在研究企业绩效方面它具有一定优势。在稳健因子分析方法的建立及比较方面，而王斌会 李雄英（2015）构建出了因子分析保守稳定的算法，经过了实证的检验，克服了以往研究中离群值的影响。并且证明了这种因子分析方法具有抗干扰性[2],这种算法改进了传统因子分析，能够使因子分析更加客观，它是各种算法优势的集合。基于这种算法，在对于研究企业绩效方面能有重大突破，所以本文选取改进后的因子分析法分析并购对企业绩效影响。

在关于企业绩效方面，葛结根（2015）用财务指标分析法把上市公司的并购事件作为样本，构建了模型，进行实证分析发现，企业的关联方交易以及并购类型的选择能成为影响企业绩效的重要因素[3]，周绍妮（2013）指出并购动因也会影响到并购绩效[4],可见分析企业绩效可以从多个方面入手。在考虑到动机时可以发现，企业并购动机不同，对于并购绩效的衡量也应该有所区别，同时，企业的并购动机又很大程度上会受到它营业周期产业发展周期方面的影响，即在不同发展阶段的公司其并购动机也许会不同。在对于并购后的影响方面，Martynova（2006）基于财务指标法的相关研究，指出在并购活动中，对买方的影响是负的，企业整体绩效可能会减少；而卖方的整体绩效会因为并购而提高[5]，在一个公司中，并购活动可能会带来效益。经过研究发现，企业合并的利大于弊，给企业带来的效益还是十分显著的，所以众多的企业逐步进行企业合并，房地产企业作为企业中的大头，其数量多，规模大，竞争激烈，所以，房地产企业要想脱颖而出就要顺应时代趋势，把企业合并作为优化资源配置的方法。这里采用改进后的因子分析法进行企业并购的绩效分析。

二、实证研究与设计

（一）案例介绍

保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台。保利集团在2016到2019年期间，共发生了三起并购事件。根据其2016年12月6号的公告显示，其并购了中国航天工业集团，标的资产的评估值合计为202,963.07万元，资产账面价值165,997.58万元，增值额36,965.48万元。

另外其在2017年间其收购了保利置业，根据其2017年12月1日的公告显示，其以1496.58 万元收购中金正祥股权投资管理中心持有保利（横琴）资本管理有限公司的 15%股权，收购完成后，公司持股比例将由 30%增加至 45%。根据其2017年12月1日的公告显示公司采用现金方式收购公司实际控制人中国保利集团公司持有的保利（香港）控股有限公司50%股权，成交价格为 238,189.17 万元 。具体如下表显示：

表1 保利收购保利置业

注：数据来源于巨潮资讯

（二）绩效评价体系的构建

1.绩效评价体系构建的基本思路

本文构造的绩效评价体系模型以保利地产对外披露的财务报告信息以及对外的公告为信息来源，用指标分析法对财务指标进行预处理，然后用因子分析法进行数据指标筛选任务，提取出主因子，从而判断出企业并购后哪个指标的变动最大，即对企业绩效的影响最大，从而构建出一个比较全面客观的绩效评价模型。

2.绩效评价体系指标的选取

企业的财务指标，一般包括盈利能力，营运能力，偿债能力，企业都是以利润最大化作为发展目标，无论是企业的股东还是企业的债权人，都会根据这几个指标来评价企业的经营状况，所以在我们进行企业绩效的评价的时候，可以选取这几个指标作为评价的方向。

3.财务指标的预处理

在2016-2019年期间，保利地产总共发生了3次的并购行为，一次是在2016年12月6日并购了中国航天工业集团，第二次是2017年12月1日收购保利控股有限集团与保利横琴资本管理有限公司。以下选取了保利地产2016-2019年的主要财务指标作为因子分析的基础变量，本文数据均选择9月30日。

（1）盈利能力评价

表2 保利地产盈利能力指标

注：数据来源于resset数据库

根据表2可以看出在发生并购行为之前公司的净资产收益率与并购行为之后数据2017年的相比较低，但相差不大，但总资产收益率发生了递减，说明小规模的并购行为对企业的影响并不大。而在2017年底，发生了两起规模较大的并购事件，这时引起了净资产收益率及总资产收益率的增长，涨幅比较大，说明大规模的并购行为能够引起较大盈利能力的变动。

（2）偿债能力评价

表3 保利地产偿债能力指标

注：数据来源于resset数据库

据表3显示，2016-2019年期间，企业的偿债能力不断提高，说明并购会带来销售量的迅猛提高，进而使得企业提高销售收入，进而提高偿债能力，这也就可以解释越来越多的企业更愿意把并购作为融资，优化资源配置的方式，可见，在时代的浪潮下，并购在某种定义上对公司是有利的。

（3）经营能力评价

表4 保利地产经营能力指标

注：数据来源于resset数据库

据表4可看出，存货周转次数不断下降，总资产周转的较快，在进行并购活动后企业经营能力可承受的范围内依然能获得不错的经营绩效；而在后期，可以发现以2018年为节点，2019年的总资产周转呈现的是减少的趋势，显而易见，并购活动已超出企总的经营能力范围内了，周转速度降低说明虽然销售额快速增加，但企业的经营压力有所增加。

（4）发展能力评价

表5 保利地产发展能力指标

注：数据来源于resset数据库

由表5可以看出，销售收入在2017年增长较缓，最后几乎成负值，呈负增长的趋势，但经过2017年底的两次并购后有了比较大的增长，所以说明，在大规模的并购过后企业的销售收入有了很大的增长。

（三）基于因子分析的绩效评价体系的构建

1.样本选择

这里选择保利地产2016-2019年的财务指标作为基础变量进行分析，进行整体经营绩效评价，单看财务指标，可以发现几个量间的联系很大，因此我们对它进行因子分析，提出影响最大的主因子。

2.变量设计

这里选择企业的盈利能力，营运能力，成长能力，偿债能力的八个指标作为变量。

3.因子分析过程及结果

（1）检验

首先进行的是KMO（Kaiser-Mayer-Olkin）检验和巴特利特球度（Bartlett）检验，用来判断该样本能否可以开始因子分析，检验结果如下：

表6 KMO和巴特利特球检验

可见，KMO大于0.5且显著性为0.00，所以可以进行因子分析。

（2）提取公共变量

一般来说变量的特征值>1并且变量的累计方差贡献率在80%以上的话就可以作为公共变量来进行分析，我们把他们命名为X1，X2,….Xn, 根据公共变量来判断是否是合适的有用的指标，因为，累计方差越大说明其指标所体现的信息更多，更广泛。

表7 公因子方差

图1 碎石图

表8 总方差解释

据以上几个图可以看出，有2个公共变量X1,X2 的特征值都大于1，经过观察可以发现，变量的累计方差贡献率超过了90.89%，另外，如上表所示，公共变量对所有的基础变量的解释度都在90%以上，说明公共变量可以有效的解释基础变量，其中，提取信息最强的是第一个因子，其方差百分比52.422%，经过旋转后，据图可以发现这两个提取因子的累积方差贡献率仍为90.885%，旋转过后，能够使得结构更加清晰，便于分析，另外因为在碎石图中线段的陡峭程度，可表明因子的重要程度，根据下面的碎石图可以发现前三个因子都比较重要，即表明他们是可以被提取的因子。

（3）因子命名

因子载荷矩阵表明提取的各因子与各指标间的线性关系。从个指标中提取出个因子，然后对这个提取因子进行经济意义上的解释，赋予经济含义并对其命名，是进行因子分析的关键步骤之一。根据以下矩阵图可以得出线性函数：

表 9 旋转后的成分矩阵

F1=0.976X1+0.975X2-0.958X3+0.629X3+0.024X4+0.272X5-0.44X6-0.624X7

F1=-0.142X1-0.039X2-0.1X3+0.373X3-0.993X4+0.961X5+0.845X6-0.776X7

两个因子与八个指标间的关系如上所示，我们发现选择的因子F1中，盈利能力中的总资产收益率为正，而偿债及营运中的两个指标也是一正一负，发展能力占主导地位，所以，这个因子就可以被称为成长性因子，在F2中，盈利能力占主导地位，所以F2就是盈利性因子了，根据旋转得分可以看出在企业并并购后企业的盈利能力及成长能力得到了较大的发展，对企业整体绩效水平有较大的作用。

（4）评价整体绩效

根据整体绩效评分公式：F =a X +b X +c X +d X

根据数据，可算出 a =48.408/90.885=0.5326；b =42.447/90.885=0.467；

F =0.5326 X1 +0.467X2

计算 2016年-2019年的整体绩效得分，通过SPSS 软件计算出2016-2019 年X 的取值及整体绩效 F 。运算结果如表10所示。

表10 2016-2019年整体绩效F

图3 整体绩效 F值走势图

上图显示，企业的整体绩效是呈现上升的趋势的，在2018年后有了更为快速的增长，这就说明了企业的并购活动能够使得整体绩效水平提高，而发生在2016年的小规模的企业并购活动对企业绩效却并没有带来很大的影响，说明，并购在一定程度上可在绩效上产生效应，但不是确切的，只有在并购产生的规模效应大于企业本身的发展能力的时候才会有较大影响。

4.评价结果分析

研究发现，适度的横向并购对保利地产实现规模适度增长及经营绩效有帮助，显而易见2017 年横向并购规模的上涨使得保利盈利水平有明显提高，但始终处于负值阶段，在2019年才变成了正值。另外，据巨潮资讯企业公告显示，其在2018年间进行了股票期权激励计划，并启动了闲置以募集资金的项目以改善企业经营的紧迫性，所以得出结论，并购一定程度上对企业发展有利，但企业的总体绩效水平不是全部由并购决定，可见企业要寻求自身发展之路，并购并不是唯一途径，例如进行产业多元化发展等，多元化的发展策略才能使得企业在大市场大动荡的时代中脱颖而出。

三、研究结论与建议

企业优化资源配置的方式有很多，但并购几乎成为了大多数企业的选择，本文为研究其内在理论，把保利地产作为研究对象，进行分析，并探究并购与企业绩效两者的关系，经过对保利地产近几年的并购数据进行分析我们可以得出以下结论：

第一，并购与企业的经营绩效两者是相互联系，在持续的并购活动中，保利地产地产资源实现了快速的积累，资源得到了优化配置，实现了快节奏的运营模式，同时也为其它的地产企业提供借鉴，据报道显示，2019年其经营盈利超过预期，是典型的高质量周转房企，具备持续稳定的企业内部的现金创造能力。

第二，并购产生的影响体现在企业的盈利能力与发展能力上，可见，强大的规模以及聚集效应能带来利益的最大化，但这种效益并不是持续存在的，当发生大规模的并购活动时，即当销售水平超过了可承受的范围之内的时候，这种盈利能力也许会降低。

作者认为， 该公司需要提高财务管理能力及人员的管理能力，根据分析显示保利地产的资金周转、资产周转、存货周转率并不高，说明销售能力并不是很好，盈利主要依靠规模的扩大，但是单位产品价值高才能使保利地产在同行业的竞争中处于优势位置，所以保利地产在这方面有待加强。

因子分析法越来越成为企业人员分析企业内部经营状况财务情况的方法，企业内部高级管理层的人员大多都通过这样的方法评价企业现状，这能使得公司高层管理者更好的掌握公司动态，把握发展方向，更好的实现企业运营。

基于此，本文还提出以下建议：1.企业要发展就要用创新来武装自己，并购只是方法中的一种，企业应该寻求更多的发展路径，以创造更长远的发展。2.企业的整体绩效可以使用多种方法来评估，本文只选取了因子分析法，期望以后有更多的研究方法应用其中，使得研究更全面。3.影响企业绩效的因素不只有企业的财务指标，望以后的研究可以把人员素质，企业规章等因素都纳入评价范筹。

[1]岳晓博.基于PCA及因子分析法的两种 并联机构性能分析与优化 [D].燕山大学,2016.

[2]王斌会:李雄英.稳健因子分析方法的构建及比较研究.[J]统计研究,2015(5):84-90.

[3]葛结根.并购支付方式与并购绩效的实证研究[J].会计研究,2015(9):74-80.

[4]周绍妮.基于产业演进、并购动机的并购绩评价体系研究.[J]会计研究,2013(10):75-82.

[5]Martynova M, Oosting S, Renneboo. The Long-term Operating performance of European Merger and Acquisitions[J].Journal of Business Finance and Accounting, 2003(29):155-199.

2020-10-28

郭婷，女，湖北武汉人，硕士研究生。研究方向：金融企业会计。

F272.5

A

1672-1047（2020）06-0101-05

10.3969/j.issn.1672-1047.2020.06.28

[责任编辑：张克新]