借名买房，产权归谁？

文/秦风

两度离婚购豪宅

2013年6月，浙江省杭州市女子吴岚与北京市众锦公司法人周文领取了结婚证书，在领结婚证前，两人已经共同生育了两个儿子。众锦公司是上市家族企业，产业链分布多地，周文与吴岚在领取结婚证前，办理了财产公证，两人商定实行分别财产制，即周文在公司的财产与吴岚无关。

两个月后，周文看中了北京市三环内的顶级别墅，遂决定假离婚，以吴岚的名义购置别墅，并将房屋产权登记在吴岚名下。于是，两人办了协议离婚手续。

2013年9月和12月，众锦公司分别划款500万元、5500万元转到别墅的开发商账户。其中，500万元的定金备注有“代付购房款”字样，5500万元的备注是“大额往来”。吴岚以个人名义签订了购房合同。

顶级别墅是期房，建筑面积达2000平方米，总价1.4亿元。在开发商的配合下，银行提供了按揭贷款，还款账户为吴岚的个人账户。吴岚与银行约定借款1亿元，时长30年。周文作为保证人，与放款银行签订了《担保合同》。此后，吴岚每月等额还本付息50万元，由公司直接汇给周文，周文再转给吴岚偿还银行本息。此外，吴岚还签订了六个车位的买卖合同。

2015年11月，周文与吴岚重新登记结婚。半年后，因开发商催办房屋过户手续，两人再次办理了离婚手续。随后，吴岚办理了住房抵押贷款合同，众锦公司指派员工去物业办理了别墅的收房手续，并缴纳了房屋维修基金、车位专项维修资金和房屋契税。

在买下豪宅的期间，周文与吴岚的婚姻法律关系分分合合，但一直同居生活，吴岚从2015年8月到2018年10月，先后又为周文生了三个儿子。吴岚请了知名的装饰设计师，对别墅进行了精心设计。当吴岚把具有欧美风格的装修设计图拿给周文看时，周文却显得漫不经心。2011年1月，周文再次提出离婚，吴岚诧异地问：“又离婚做什么呀？”周文却认真地说：“我想彻底跟你分开！”吴岚错愕不已，拒绝离婚。

借名买房不成立

周文与吴岚诉讼离婚未见分晓之际，2019年4月，众锦公司向法院起诉，主张变更吴岚名下的别墅为公司所有。

众锦公司诉称，公司作为购房主体，不能办理按揭贷款，故迟迟没有签订房屋买卖合同。2016年，开发商通知尽快签署买卖合同，否则将不予保留该别墅。考虑到不过多占用流动资金，才由吴岚为公司代持别墅和配套车位。之后，众锦公司实际出资购买了这套别墅，并协调开发商与吴岚签署了《买卖合同》，购买了别墅及配套车位，总价为1.4亿元，其中定金和首付款已由众锦公司于2013年支付。2016年，众锦公司以吴岚的名义办理了银行按揭贷款，因吴岚没有还款能力，公司董事会决定由周文提供贷款担保，且按约将按揭款通过相应的账户及时支付给吴岚，按揭贷款实际由众锦公司偿付。

吴岚当庭辩称，周文考虑到夫妻俩准备养育多个子女，而别墅周边有众多国际学校，为了方便孩子们的生活和教育，两人才商定购置了别墅。在申请银行按揭贷款时，众锦公司还专门出具了《声明》，该《声明》记载着按揭房屋的产权人系吴岚所有，与公司无关。吴岚还说，双方争议发生的真实原因，是由于周文与她的婚姻关系破裂，周文对其赠予别墅之事意欲反悔。现该别墅已经依法登记在她的名下，赠与行为已经完成，产权应该归她所有。

一审法院审理认为，本案中，众锦公司主张与吴岚协商一致，借用其名义购买涉案房屋及车位，虽然首付款6000万元系从众锦公司账户转入开发商账户中，但其中500万元众锦公司在付款凭证上备注的是“代付购房款”，之后5500万元的付款说明是“大额往来”。该事实说明，众锦公司在付款时并无购买别墅的意思表示。且吴岚与银行的购房抵押合同约定借款1亿元，吴岚每月需偿还的按揭贷款数额，大部分是从众锦公司账户转入周文的个人账户，再由周文转入吴岚名下的按揭贷款付款账户。因此，从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，不能证明众锦公司有投资别墅置业的意思表示。

2020年1月3日，北京市第三中级人民法院驳回了众锦公司主张吴岚返还别墅的诉讼请求。

终审落槌定音

众锦公司不服一审判决提出上诉，请求将吴岚名下的涉案房屋及配套车位改判归公司所有。

二审期间，众锦公司提出，2013年8月，公司召开临时股东会，全体股东一致同意公司投资北京的住宅、办公楼、商品房等，以获得投资收益。2013年9月、12月，分别从公司账户转账500万元、5500万元到总裁周文个人账户，并转账给吴岚支付房屋首付款。2016年7月21日签订购房合同时，吴岚正处于单身、无业状态。吴岚根本不可能购买上亿元的别墅居住，且银行也根本不会为其发放贷款。正是因为银行了解该房屋的实际所有权人即众锦公司，才会为吴岚办理房屋按揭手续。

众锦公司与吴岚是否存在借名买房合同关系？二审法院审理认为，根据已查明的事实，涉案房屋及车位均登记在吴岚名下，众锦公司与吴岚没有签订任何关于借名买房的书面协议。从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，均无法表明众锦公司在付款时其购买涉案房屋支付房款的意思表示。

二审法院还认为，周文与吴岚育有五名子女，双方之间的婚姻关系尚在诉讼之中。考虑到周文的身份，以及金钱作为种类物的特点，众锦公司向周文付款，周文再向吴岚付款，这两次付款行为都不能简化为众锦公司向吴岚付款。

2020年6月23日，北京市高级人民法院作出终审判决，驳回众锦公司的上诉请求，维持原判。

众锦公司与吴岚的借名买房纠纷终审宣判时，周文与吴岚的离婚官司尚未结束。

【以案说法】

借名买房就是借用他人的名义买房，暗藏着法律风险。也就是说自己出钱，但产权证上登记的是别人的名字。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。同时借名买房也违反政策、法规规定，借名买房协议可能会被认定无效。本案具有较为普遍的社会意义，在限购政策调控房产市场的大城市，借名买房并不鲜见。当发生借名买房问题时，当事人应充分协商讨论并咨询专业人士，让权利义务固定明确，不给纠纷留下空间，同时要妥善留存证据，助力还原事实。（文中公司及人物均为化名）