房地产行业投资风险问题研究

潘虹

【摘  要】近年来，我国经济在飞速的发展，与房地产有关的投资活动也发生了巨大的变化。但是我国总体的目标是房住不炒，因此国家加强了对地产的宏观调控，对房地产行业各项的要求更加规范。这就会造成房地产行业的竞争越来越激烈。论文分析了昌建集团房地产投资行业中存在的问题，识别当前房地产行业中存在的各种风险，并针对这些风险和问题提出了相应的对策。通过房地产行业自身质量的提高来促进行业规范发展。

【Abstract】In recent years， with the rapid development of China's economy， great changes have taken place in the investment activities related to real estate. However， our country's overall goal is to live in the housing not speculation， so the country has strengthened the macro-control of real estate， the requirements of the real estate industry more standardized. This will result in more and more fierce competition in the real estate industry. This paper analyzes the problems existing in the real estate investment industry of Changjian Group， identifies various risks existing in the current real estate industry， and puts forward corresponding countermeasures in view of these risks and problems. Through the improvement of the quality of the real estate industry to promote the development of industry norms.

【關键词】房地产;风险;控制管理;昌建集团

【Keywords】real estate; risk; control and management; Changjian Group

【中图分类号】F299.23                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）07-0102-02

1 引言

产业经济是社会主义现代化发展的重要基础，现代化的实现和产业结构的调整是国民经济中的重要使命。房地产作为一种高风险同时也是高收益的投资活动，容易受到包括社会、经济、人文等许多因素的影响，也正是这些多重的不确定性因素决定了房地产投资高风险的特征。由于我国房地产行业目前在投资决策时期只是靠着主管经验对投资风险进行了分析，很少进行综合系统分析评价和科学的定量分析工作，所以对隐藏在高收益后的风险评估远远不够。因此，构建系统的房地产投资风险管理策略，已经成为房地产行业平稳发展的当务之急。

从经济层面看，可使投资开发商更加了解和把握房地产行业的发展方向，准确地进行投资决策，制定相应发展战略和营销策略，争取在市场竞争里获得更大收益。另外，归纳出一种实用的投资风险评价体系，方便投资者能快速确定投资项目的风险程度。最后，分别从企业微观角度和政府宏观角度提出风险控制措施，以便通过计划组织和控制等一系列管理活动来分散风险，减少损失，并获得最大利益。

2 昌建集团投资过程中存在的风险问题及分析

2.1 市场竞争激烈

中国经济快速增长，昌建集团把握住了2010年到2020年黄金发展的十年机遇。但是房地产行业竞争还是相对激烈，各个行业都会看到房地产行业中的机会，房地产行业的龙头发展较快，追赶企业发展较为困难，总体来看，房地产行业的市场竞争相对激烈。

2020年A市与其竞争力影响力最大的是建业集团。在已交付项目、在建项目、土地储备上建业规模和昌建旗鼓相当，与昌建集团竞争相当激烈。外地开发商进入A市的也不少，如广州的恒大集团，其开发的恒大名都恒大御景项目在当地都产生了良好的效益，对区域市场价格有一定的影响力，而且恒大的精装修户型在当地很受欢迎，对昌建集团也带来了一定的冲击力。

2.2 没有合理利用投资组合理论

昌建集团投资组合的确定欠缺优化过程，传统的组合决策方法单单根据经验判断，并根据判断的结果来确定投资类型和规模，这种方法虽然在某种程度上也具有一定的准确性，但却始终没有办法达到投资组合的最佳投资目标。而与昌建集团竞争比较激烈的建业集团和恒大地产善于利用组合投资，使投资对象多样化，不仅满足了消费者的不同需求，也降低了企业自身的风险。

2.3 工程建设存在赶工现象

工程进度决定着开盘时间，工程进度管控不力容易造成工程延误风险，后期赶工弥补又影响工程的质量，房屋问题会增加房地产公司后期的维修成本，也容易引发投诉和退房风险，所以有效掌控房地产工程进度是房地产企业投资开发的关键。昌建集团房产项目到交房阶段存在着不同程度的赶工和抢工现象，抢工的原因主要有以下三个：一是昌建集团选择承包方失误，施工单位实力不强，造成施工过程中控制失灵，工期延误;二是设计师图纸设计滞后，施工过程中又存在设计变更，造成工程变更进而影响工程进度;三是昌建集团施工设计不周密，计划与过程控制时间安排太紧，中间出现一点突发事项就会影响到施工进度，后期为了赶进度，对工程质量无法做到严格把关，从而引起工程质量问题，房屋支付之后不可避免地出现各种各样的问题，引发客户投诉，花费大量维修资金，同时给昌建集团带来退房风险。

2.4 住宅房定价不当

销售价格是人们最关心的因素，它能够决定房地产项目的销售情况和资金回流情况，昌建集团由于考虑价格影响因素不全面而造成销售定价不合理，甚至差异比较大。处于市中心的新旺角住宅区并没有想象中的炙手可热，因为地理位置、周边环境和交通等因素，人们更乐意选择价格偏低、交通便利、脱离嘈杂区的昌建外滩和新世界。而欧洲故事虽是环境优美、设施比较全的高档住宅小区，但相比之下价格过高且离市区路程较远，所以成交量也并不乐观。这是由于昌建房地产开发商不重视市场信息的把握与利用的原因，以至于造成房价定位不当，从而影响市场供需平衡。

3 昌建集团控制投资风险的解决措施

3.1 引入新的营销理念

昌建集团为了更好地进行市场营销，针对A市住宅房地产发展的现状，利用4C理论，通过以下两个方面进行全新的市场营销。第一，昌建集团与消费者需求作为基本定位。于A市城区的房地产行业竞争激烈，产品同质化现象总体来看相对突出。因此，昌建集团将消费者需求作为第一营销理念。适应消费者需求的相关楼盘在景观绿化、节能公共设施和环保等方面都有了较好的创新。因此，昌建集团的某项目得到了市场的大力认可。第二，市场营销过程注重与客户的沟通。房地销售以后往往没有和消费者进行及时的沟通和反馈。基于此，昌建集团建立了全新的沟通渠道，可以通过网络、微信群、qq群以及电话等进行反馈，根据顾客的反馈结果进行及时的调整以及问题的解决，多种沟通渠道赢得了顾客的认同，同时收获了全新的口碑。为昌建集团后续项目的营销奠定了良好的基础。

3.2 优化房地产投资组合

昌建集团针对房地产投资组合中设置了三种情况：第一，某一预期水平下，昌建集团对房地产投资组合进行了优化和假设;第二，在某一风险水平下，投资组合进行了重新的假设和优化;第三，在收益水平不确定的情况下，重新对投资组合进行规划。通过对投资组合的模拟分析，能够更好地降低房地产项目的运营风险，做好风险的识别和预防，最终提升项目的盈利水平。

3.3 实施阶段进度控制方法

昌建集团针对赶工现象，在实施过程中，结合最新的信息技术规划，根据合同和法律相关的规定。监督人员应当在现场做好相关的质量监控，最终确保工程质量的前提下，能够按照计划进度完成项目的建设。可以结合项目不同的阶段实施相关的进度控制，在某一阶段结束进行相关的项目复核和验收，确保该阶段的质量可控。昌建集团项目总体分为四个阶段：项目的开发、基础设施建设、主体工程建设，装修和维护，只有严格把控每个阶段的进度，整个项目的工程进度就能得到有效控制。

3.4 科学制定住宅房价格

住宅价格过低或过高都不利于项目的销售，因此，在定价过程中应当把所有的因素考虑到位，才会使昌建在制定价格时避免盲目和不科学。昌建在制定价格时应主要考虑项目的成本、市场需求和竞争情况。成本决定了价格的最低基数，而竞争者的价格则是企业在制定价格时必须考虑的参考系数。

昌建集团着重采用了市场比较法，对欧洲故事和新旺角的房价进行了调整。具体做法是针对欧洲故事和新旺角相似的其他房地产公司的楼盘的房价进行了对比，然后计算出周围楼盘的平均价对自身的房价进行调整。这样既保证了房价的合理性，同時也避免了定价风险和竞争者风险。

4 结语

房地产行业由于其资金占用量较大，因此，在行业发展过程中会存在各种各样的风险，本文从房地产行业的角度出发，以A市昌建集团为例，对其房地产发展过程中的问题进行了全面的总结。从本文的案例可以看出，我国房地产行业发展过程中还是会存在追求进度、追求利润、忽视质量等一系列问题的存在。针对这些问题，本文也提出了相应的对策，希望未来我国房地产行业可以利用科学的规划和科学的方法，降低未来房地产行业发展的风险，为我国经济良好运转提供必要的支撑。

【参考文献】

【1】朱瑞萌.浅谈房地产企业财务风险分析与控制——以保利地产为例[J].中国乡镇企业会计，2020（01）：48-50.