7 月份宏观经济主要指标分析——房地产投资增速加快 消费动力不足

谢聪敏 孙 宁

2020年7月，宏观经济延续了之前的平稳增长态势，有利因素不断积累增多。与建筑钢材需求密切相关的房地产投资，呈同比加速增长态势，商品房销售降幅收窄。同时，消费动力仍显不足，房地产“虚火”仍存等情况仍需要加以关注。

一、商品房销售同比负增长，房地产投资名义增速较上月加快

(一)商品房销售、建设等多项指标延续同比负增长

2020年1-7月，商品房销售额、销售面积同比下降，商品房待售面积同比正增长，但销售额、销售面积同比降幅较1-6月收窄，商品房待售面积同比增速较1-6月略有回落。

分类别看，住宅、办公楼、商业营业用房三类商品房销售面积分别同比下降5.00%（降幅较1-6月收窄2.60个百分点）、下降21.80%（降幅较1-6月收窄4.70个百分点）、下降18.80%（降幅较1-6月收窄1.90个百分点）；住宅销售额累计同比增长0.40%（1-6月为同比下降2.80%），办公楼、商业营业销售额分别同比下降22.20%（降幅较1-6月收窄5.80个百分点）、下降22.30%（降幅较1-6月收窄3.20个百分点）。住宅销售额累计同比增速已经转正，但其销售面积仍呈同比下降态势，在销售面积同比下降的情况下，销售额增速转正意味着住宅售价整体上涨。办公楼、商业营业用房销售额及销售面积虽然降幅较1-6月有所收窄，但二者降幅是在上年同期同比大幅下降基础上的再次下降，办公楼、商业营业用房销售状况较差表明商业用途房屋需求大幅萎缩。商品房待售面积比6月末减少390万平方米。其中，住宅待售面积减少317万平方米，办公楼待售面积减少14万平方米，商业营业用房待售面积减少18万平方米。商品房待售面积累计同比增速未进一步加速上升与住宅销售面积较上月减少有关。

从商品房销售单价情况可知，1-7月全国商品房销售均价为9735.86元/平方米，较上年同期增长19.34%，涨幅接近20%，即2020年商品房售价依然存在虚高的问题。

综上，2020年1-7月期间，住宅销售额累计同比增速率先重回正增长区间，商品房销售整体呈逐月恢复状态。

1-7月商品房建设情况各项指标中，只有施工面积累计同比正增长，且增速较1-6月略有加快，新开工面积、竣工面积、本年购置土地面积均在负增长区间运行。

1-7月期间，本年购置土地面积同比降幅较上月扩大0.10个百分点，仍处在负增长区间，表明房地产企业对中期房地产市场运行持谨慎态度，购地积极性不高。受房地产开发到位资金累计同比增速转正影响，房屋施工面积延续了前期同比正增长态势，房屋新开工面积累计同比降幅也较前6个月有明显收窄。房屋竣工面积累计同比降幅仍超过两位数，延续了2018年以来整体下降态势。

(二)房地产业投资名义同比加速上升

1-7月，房地产开发投资（以下简称房地产开发名义投资）累计完成额75325.00亿元（占固定资产投资完成额比重为19.07%，占比较上年同期下降1.81个百分点），同比增长3.40%，增速较1-6月加快1.50个百分点，较上年同期回落7.20个百分点。房地产开发名义投资累计同比增速呈加速上升态势。

房地产开发实际投资累计完成额49725.21亿元，同比增长0.99%（1-6月为累计同比下降0.17%），增速较上年同期回落4.83个百分点。房地产开发实际投资累计同比增速在7月转正，与房地产到位资金好转有关，体现出一定的积极意义。

综上，2020年1-7月商品房建设进度和销售仍在负增长区间，但延续了逐步改善的态势，房地产投资等活动积极性明显回升，上述情况对稳定建筑用钢材存量需求将起到积极作用。

(三)房地产企业本年资金来源小计同比增速转正

1-7月期间，房地产投资本年资金来源小计100625亿元，同比增长0.8%，增速较上年同期回落6.4个百分点。其中，国内贷款16130亿元，同比增长4.9%，增速较上年同期回落3.5个百分点；利用外资80亿元，同比增长29.9%，增速较上年同期回落21.9个百分点；自筹资金32042亿元，同比增长3.3%，增速较上年同期回落1.4个百分点；其他资金中的定金及预收款32830亿元，同比下降3.4%，上年同期为同比增长9.0%；个人按揭贷款16200亿元，同比增长6.6%，增速较上年同期回落4.5个百分点。

2020年1-7月房地产行业资金来源同比变化情况呈现出以下特点：

第一，本年资金来源小计累计同比增速转正，但与上年同期有较大差距。上述情况表明持续半年之久的房地产企业本年资金下滑的状况已扭转。

第二，国内贷款、个人按揭贷款同比增速均保持同比正增长，二者占资金来源合计比重均较上年同期有所上升。国内贷款中，银行贷款占比超过80%，个人按揭贷款也主要来自于银行。上述情况表明，房地产企业来自金融机构的支持力度较上年明显增强。

第三，自筹资金同比增速保持小幅正增长，占资金来源合计比重较上年同期上升。上述情况表明各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金呈稳步增长态势。

第四，定金及预收款累计同比呈下降态势，降幅逐月收窄。定金及预收款作为房地产企业资金重要来源之一，其增速同比下降与今年以来商品房销售面积、销售额同比下降有关。

二、消费动力仍显不足

(一)消费仍处负增长区间，网络消费拉动作用显著

7月当月，社会消费品零售总额32203.0亿元，名义同比下降1.1%（累计降幅较1-6月收窄0.7个百分点），上年同期为同比增长7.6%。

1-7月，社会消费品零售总额204459.0亿元，名义同比下降9.9%（累计降幅较1-6月收窄1.5个百分点），上年同期为同比增长8.3%。

虽然社会消费品零售总额保持降幅逐月收窄态势，且当月降幅已收窄至1个百分点左右，但从累计降幅看，同比下降仍接近10%，如果结合2017年至2019年社会消费品零售总额同比增速连续回落的情况，则今年以来居民消费状况更加堪忧。

实物商品网上零售额51018.0亿元（占社会消费品零售总额的比重为24.95%，占比较上年同期上升0.43个百分点），同比增长15.7%，增速较上年同期回落5.2个百分点。实物商品网上零售额中，吃类、用类商品分别增长38.2%（增速较上年同期加快8.3个百分点）和18.6%（增速较上年同期回落1.6个百分点），穿类商品同比下降0.9%（上年同期为同比增长20.4%）。从实物网上消费情况看，吃类、用类商品消费保持同比两位数增长，穿类商品消费受到了一定程度压缩。网上零售额同比保持两位数增长，其占社会消费品零售总额的比重接近四分之一，且占比继续提升，多重因素导致网上零售额拉动消费的作用愈加明显。

(二)城镇居民收入下降导致消费受到抑制

由于城镇消费占全国消费比重在85%以上，故本文重点讨论城镇居民收入及支出变化对消费的影响。

1.城镇居民人均可支配收入实际同比下降2%

2020年上半年，城镇居民人均可支配收入21655元，名义同比增长1.5%（增速较上年同期回落6.5个百分点），剔除价格因素，实际同比下降2.0%（上年同期为同比增长5.7%）。其中，工资性收入13232元，同比增长1.8%，增速较上年同期回落5.9个百分点；经营净收入2307元，同比下降10.1%，上年同期为同比增长10.9%；财产净收入2279元，同比增长3.2%，增速较上年同期回落9.2个百分点；转移净收入3836元，同比增长7.6%，增速较上年同期加快3.4个百分点。

上半年城镇居民可支配收入情况体现出以下四个特点：

第一，城镇居民人均可支配收入在剔除通货膨胀因素影响后，实际出现了下降，即城镇居民收入的实际较上年同期出现了下降。

第二，工资性收入、财产净收入虽然保持名义同比正增长，但名义同比增速出现较大幅度回落，且二者增速均低于1-6月CPI累计同比增长率（3.8%），表明城镇居民主要收入来源的增长未能与物价增长速度同步。

第三，经营净收入同比降幅超过两位数，是城镇居民可支配收入中唯一同比下降的指标，表明城镇居民经营所得大幅萎缩，也从侧面体现出当前小规模、家庭式经营环境的严峻局面。

第四，转移净收入 是城镇居民可支配收入中同比增速最快的一项，同时也是唯一增速较上年同期有所加快的项目。“养老金或退休金”“社会救济和补助”是居民转移性收入中的主要组成部分。据人力资源和社会保障部数据，1-6月，城镇职工基本养老保险支出23841.20亿元，较上年同期增加1582.00亿元，增幅7.11%（增速较上年同期回落7.93个百分点），养老金保险支出增长与近年来上调养老金发放标准有关。失业保险支出879.20亿元，较上年同期增加338.40亿元，增幅92.93%（增速较上年同期加快50.01个百分点）。失业保险支出的大幅增长与城镇调查失业率上升有关，2020年上半年，全国城镇调查失业率5.7%，较上年同期上升0.6个百分点，较2018年同期上升1.1个百分点。2018-2019年的24个月中，全国城镇调查失业率在多数时间段处在5%以下。转移净收入的收益群体主要为离退休人员和失业人员，并非消费主力群体，其增长对消费的刺激作用有限。

2.城镇居民人均消费支出降幅超10%

2020年上半年，城镇居民人均消费支出12485元，名义同比下降8.0%（上年同期为同比增长6.4%），剔除价格因素，实际同比下降11.2%（上年同期为同比增长4.1%）。其中，食品烟酒类人均消费3903元，同比增长1.3%，增速较上年同期回落1.4个百分点；衣着类人均消费805元，同比下降19.5%，上年同期为同比增长0.9%；居住类人均消费3303元，同比增长2.2%，增速较上年同期回落8.8个百分点；生活用品及服务类人均消费755元，同比下降8.0%，上年同期为同比增长3.6%；交通通信类人均消费1544元，同比下降13.0%，上年同期为同比增长6.4%；教育文化娱乐类人均消费869元，同比下降36.6%，上年同期为同比增长10.2%；医疗保健类人均消费1012元，同比下降9.8%，上年同期为同比增长9.0%；其他用品和服务类人均消费294元，同比下降25.3%，上年同期为同比增长10.0%。上半年期间，除食品烟酒类、居住类两项刚性支出保持同比小幅正增长外，其余支出均出现了同比不同程度的下降，具体表现为对城镇居民生产生活必要性越低的支出项目（教育文化娱乐类、其他用品和服务类等），其同比降幅越大。上述情况表明城镇居民消费较上年同期出现较大幅度下滑。

城镇居民消费支出的大幅下滑与其可支配收入下降有关，将2014年至2020年上半年期间城镇居民人均可支配收入和人均消费支出实际累计同比增长率进行对比可知，城镇居民人均可支配收入实际累计同比增长率曲线在多数时间段位于人均消费支出实际累计同比增长率曲线上方。二者在正增长区间运行时，人均可支配收入实际增速略高于人均消费支出实际增速；在负增长区间运行时，人均消费支出实际增长率的下降速度要远高于人均可支配收入的下降速度。上述情况表明，对于可预期的未来收入下降，居民往往通过大力削减不必要开支来为将来的收入下降进行准备。

与此同时，居民储蓄保持同比大幅增长。2020年6月，住户人民币存款余额889123.07亿元，同比增长14.30%，增速较上年同期加快0.11个百分点。居民储蓄实际上是市场环境中居民作为弱势一方对抗潜在风险的主要手段，其大幅增长从侧面也表明居民消费意愿的下降。

三、总结

2020年1-7月期间，国民经济平稳增长，积极因素不断积累。与建筑用钢密切相关的房地产市场保持恢复态势，房地产企业本年资金来源小计同比增速转正，使得房地产名义投资累计同比增速在正增长区间保持加速上升态势，实际投资降幅收窄至1个百分点以内。商品房销售及建设进度延续回升态势。全国商品房销售单价较上年增长近20%，房地产“虚火”仍存。

此外，居民消费动力仍显不足。社会消费品零售总额累计降幅逐月收窄，但降幅仍接近10%，网上商品零售对消费的贡献作用不可忽视。今年上半年，剔除价格因素的城镇居民人均可支配收入同比下降，导致城镇居民人均消费支出大幅下降。同时，商品房销售单价的虚高对居民消费的抑制作用仍然较强。消费动力不足对未来经济潜在增长存在一定隐忧，进而对钢材产品消费产生不利影响。

综上所述，7月期间，宏观经济运行中的有利因素逐步积累，总体向好的大趋势未发生改变。但消费增长乏力，商品房售价虚高抑制消费等问题需要加以关注。