片区综合开发模式在城市有机更新中的探索与实践

王光伟

摘 要 本文对国内外先进城市在城市有机更新工作中的实践经验进行系统梳理，结合城市发展客观规律，立足成都城市有机更新工作的实践探索，创新提出了片区更新模式，并通过成都市武侯区的实践，希望对新时代背景下的城市有机更新工作提供可借鉴的宝贵经验。

关键词 片区综合开发;城市有机更新;片区更新;整体谋划

1片区综合开发与城市更新的含义与关系

1.1 片区综合开发模式

片区综合开发模式是在成都高质量建设东部新区的过程中探索出的新区营城模式，其重点是按照“4km×4km”的快速路网格，将城市划分为若干个空间边界清晰、主导产业明确、基础功能完善的片区，并以片区为基本单元，坚持政府主导、市场主体、商业化逻辑、投融资规建一体化。片区综合开发模式的要点是实现单元内的资源统筹和整体推进，是一种遵循城市发展规律、面向未来城市的先进营城理念，因此，这种模式既可以应用在新区建设中，也可以因地制宜的应用到旧城更新中[1]。

1.2 片区综合开发与城市更新的关系

城市更新的观念已由传统的大拆大建转变为了综合的、渐进的“留改建”有机更新模式，城市有机更新指的是对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。

片区综合开发的城市有机更新模式就是根据城市内更新对象的特征、未来的发展导向、更新的方式等因素将其划分为一定规模的城市更新片区，以更新片区为基本单元，对片区实施整体的、系统的策划规划，实现城市更新片区整体成型成势。

2武侯区片区更新模式的创新实践

2.1 武侯概况

武侯区位于成都市中心城区西南方向，历史悠久，人文荟萃，国际交往频繁。随着城市的不断发展，武侯区也呈现出诸多城市发展问题，包括低端业态亟待转型，存在產业空心化风险;城市空间形态风貌杂乱，更新改造动力不足;公共空间品质不高，公共服务亟待提升等[2]。

2.2 更新单元划定

整体来看，武侯区城市有机更新主要有老旧居住区（城中村、棚户区、老旧小区）、低端商业区（低端商业市场和商业楼宇）、低效工业与仓储用地、非核心功能的单位大院4个类别。其中，老旧居住区约2.63万亩，主要存在建筑品质低、生活环境差、配套不足等问题;低端商业区约5000亩，主要存在楼宇空置率高、商品市场业态低端、形态杂乱等问题;低效工业仓储区约1万亩，主要存在建筑质量差、产出效率低等问题;非核心功能的单位大院约2040亩，主要存在建筑形态老旧、协调难度大等问题。

基于统筹配置公共资源，协调各方利益，实现更新价值最大化的原则，结合武侯区四类更新对象的空间分布和发展导向，划定4个更新片区和22个更新单元，每个更新片区围绕一个产业生态圈进行打造，每个更新单元围绕一个产业主题进行发展，实现城市有机更新与城市综合发展的有机统一。

2.3 更新单元发展重点

（1）以片区更新促进产业发展

坚持以产业功能区创新要素配置方式，打破产业空间形态和城市功能边界，推动传统经济开发区和产业集中发展区。依托片区城市有机更新，促进更新片区转型升级为职住平衡、产城融合的新型城市空间，在武侯全域以总部经济引领、新经济赋能，发展高端化、国际化的“4+3”现代产业体系。

以人民南路更新片区为例，人民南路更新片区依托华西一校四院的大健康资源优势和人南延线聚集的总部商务服务业基础，可以大力完善大健康产业链，其中上游重点发展创新健康服务、大健康科技成果转化、医学前沿科技研发等产业，下游重点布局大健康金融、高端医美医养、国际商务、特色消费等产业。位于其中的华西坝更新单元最为典型，更新单元内，聚集了华西医院等大健康产业的核心要素，同时存在着大量的上下游配套企业，但同时也面临着产业空间有限，承载不足，导致整体发展水平不高的问题。在更新单元的更新过程中，强调将更新出来的最优质空间资源精准配置给产业链关键环节，也就是围绕产业生态圈建设，结合产业提升客观需求，将拆迁后的新气象宾馆、@世界、西华大学地块等精准匹配给高端医美、健康金融等环节[3]。

（2）精准把握片区问题，实现精细化更新

一般而言，为保障更新效率和对解决城市问题的精准性，城市更新单元以2平方公里为宜，更新片区以20平方公里为宜，这样做的好处是可以统筹片区（单元）内各项资源，精准把握各类问题，为实现精细化更新创造条件。

具体而言，对于更新单元内的居住片区，可以在精准分类的基础上针对性提出更新措施，匹配居民各项需求。老旧小区主要通过社区微更新，提高居民生活品质以群众需求为导向，自下而上地开展参与式更新设计，重点对社区内品质不高、利用不足、功能不优的广场绿地、街道、滨水等公共空间进行改造提升，完善功能、提升形态;活化利用老旧公共建筑，注入文化等社区公共服务功能;鼓励院落内自主更新，改善居住环境。城中村、棚户区主要通过加大更新改造力度，创建美好生活新场景，对机投、簇桥、金花等区域的城中村、棚户区进行全面改造，以拆除重建为主要方式，根据规划建设高品质的城市居住区，切实提升群众生活水平。

（3）统筹片区资源，实现整体更新

武侯区在实施片区更新过程中，强化对更新单元内资源利用的最大化。在划定更新单元的时候，尽量每个更新单元包含1个以上的轨道站点，以TOD综合开发驱动城市更新，强化活力支撑，通过推进不同类别TOD站点区域高品质更新建设，成为带动片区更新的主要驱动力。武侯区通过依托火车南站交通枢纽型TOD，打造便捷换乘体系，推动站城深度融合，形成门户枢纽空间，同时强化网络化空中、地面、地下空间连通，集聚文娱、商业等多元功能，实现枢纽与周边区域的复合更新;依托省体育馆、太平园站等6个大型商圈型TOD，打造品质消费空间，构筑商业地标、地下空间、特色街区，形成多元化、特色化商业空间载体，面向消费者，融入首店、首牌、首秀、首发商业模式，打造可驻留、可参与、可体验时尚消费中心;依托武青西四路站、双凤桥站、华西坝等6个站点建设产业社区型TOD，强化轨道站点周边商业商务和科研功能有机融合，布局企业研发、院校研发等研发主体及创新孵化空间，促进协同创新，激发创新链[4]。

3结束语

当前主要的城市更新类型包括棚户区改造、老旧院落改造、城中村、历史文化建筑保护、工业文化遗产保护等，片区更新模式可以使得片区内的城市更新工作既能兼顾物质空间环境改善和完善社区自治，还可以更有针对性地进行更新指导，以居住功能为主的更新需要注重社区公服配套的完善和社区人文精神的延续;以历史文化保护为主的更新需要注重社区产业的配置和渐进式的更新。

参考文献

[1] 范锐平.处理“六大关系” 实现“五个转变”——以片区综合开发推动新区高质量建设的成都实践[J].城市规划，2020，44（4）：9-11，30.

[2] 成都市人民政府办公厅.成都市城市有机更新实施办法[EB/OL]. https：//baike.baidu.com/item/%E6%88%90%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9C%89%E6%9C%BA%E6%9B%B4%E6%96%B0%E5%AE%9E%E6%96%BD%E5%8A%9E%E6%B3%95/53666578？fr=aladdin，2020-04-26.

[3] 同济大学建筑与城市空间研究所，株式会社日本设计. 东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究[M].上海：同济大学出版社，2019：47-49.

[4] 赵万民.城市更新生长性理论认识与实践[J].西部人居环境学刊，2018，33（6）：1-11.