房地产拆迁评估的难点及应对措施

李涛

摘要：现阶段，随着我国城市的发展，会对于一些老旧的房区进行拆迁重建，在房地产拆迁评估的过程中存在很多问题。若不能及时解决，将会严重阻碍城市的发展进程，进而还会影响我国经济发展。本文主要针对房地产拆迁评估的过程中出现的难点以及对策进行深入研究。

关键词：经济发展拆迁评估房屋建设

一、房地产拆迁评估中出现的问题

1.1确定房屋基准价格存在问题

政府是评估房屋基准价格的主要部门，必须通过政府来确定房屋的基准价格，因为政府是确定基准房价过程中的主体。降低评估工作的强度和难度，减少对市场因素的考虑，仅凭基准价格因素进行的评估，进而就无法准确反映出市场中房屋的价值和变化情况。与此同时，若政府部门出现腐败现象，则他们会故意降低评估价格并获得大量利益，从而引起很多问题。

1.2估算方法不合理

当前，房地产拆迁评估着重考虑地理位置、交通以及周围环境，然而对于有关房地产估算的法规诸如《城市房屋拆迁管理条例》等对房地产评估的要求多被忽视。随着人们对住房需求的增加，房地产受到市场因素的严重影响，较多采用"基准价格+修正"的评估方法作为房屋拆迁的基本方法。但是，在此过程中，基准价格相对较低，与相关市场价格之间存在较大的差异，特别是在一些地理位置优越的地区。

1.3答疑难度大

由于房地产拆迁评估与拆迁人、被拆迁人的自身利益密切相关。然而，在实践过程中，拆迁的评估容易受到许多因素的影响，从而导致评估结果的错误。根据相关调查数据，在拆迁项目中有90%以上的客户会有产生需要解答问题，甚至在答疑时会被客户误认为评估方与拆迁方存在利益输送的现象，进而严重影响评估业务的发展。

二、应对房地产拆迁评估问题的有效措施

2.1注意合同作用

为解决评估收费难的现状，应重点加强合同的作用。其中，评估机构与拆迁公司之间订立的合同，并包括评估进度、范围、深度和评估费用的支付。在收取评估费的过程中，必须嚴格遵守以下两个要求：首先，为避免发生拆迁人毁约或不交付费用的现象，应在评估工作开始之前先收取总费用的30%-50%，其次，尾款在评估报告出具后即可开始收取。

2.2实施招标体系

在房地产拆迁过程中，政府必须结合多种力量进行拆迁招标，而且由于市场波动较大，因此政府设定的标准价格可能与市场有较大差异，因此在实施过程中需要综合考虑。拆迁评估员可以通提前设立计划，对市场进行充分的了解，通过详细的数据反馈，可以较大程度上避免拆迁时的决策错误。

2.3积极总结和积累实际经验

如果在进行拆迁评估工作的过程中出现特殊问题，评估人员必须找到一种通过讨论和交流解决问题的方法。特别是对于一般拆除评估项目和大型拆除评估项目，评估机构在完成拆除评估工作后，应组织相关评估人员进行总结工作。此外，有必要积极建立拆迁复查质量监督体系，以确保拆迁复审，复审等相关岗位的作用。以市场研究为重要依据，以评价指标为重要依据，达到交叉检查，集中评审的目的，对问题进行了内化，提高评价报告内容的真实性，确保计量工作的准确性。

2.4改善评价机制

当前，我国的法律机制正在不断完善，房地产拆迁评估也在不断完善。评估时，必须采用各种评估方法。首先，它应以科学原则为基础的法律规定。其次，需要随着市场变化进行调整。同时，由于市场变化较大且随时变化，因此还必须在一年周期之内及时调整基准价格。

2.5加强监管

加强监督主要是发挥政府监督作用，政府监督大致分为三个方面：一方面是政府本身，另一方面是市场，最后是农民。首先，政府应建立监督部门。必须严厉打击腐败现象，其次，必须对市场进行监督，以防止市场为利润而随意定价。同时，防止虚假评估报告的出现。

2.6加强研究以提高实践技能

第一，强调市场研究的重要性。市场调研可以有效提高拆迁评估工作水平，也是获取主要拆迁评估数据的重要路径。由于拆迁评估的专业性较强，相似的案例或情况难以借鉴，因此如果评估人员想要充分了解相关信息和行情，必须深入基层，从物业转让、出租或经营等几点入手，充分调查被拆迁房屋的各项信息，在这种其中应以租金资料为重点，借助收益法等方法开展工作，在此基础上建立评级机构数据库，使用数据信息作为证据，并支持市场动态。

第二，深入研究理论知识。房地产拆迁审查政策明确，合法性是要遵循的原则。评估人员需要相关的法律知识和对当地拆除管理方法的充分理解，并且《房地产估价规范》应该用作操作标准化的参考。

第三，注意职业培训。为了提高专业水平，有必要重视职业培训。建立行业协会组织的职业培训体系，有效整合理论与实践学习方法，在理论水平上对边际问题进行深入研究，保证培训的有效、合理，使被培训人员的业务水平得到快速的提升。

第四，加强行业之间的交流。与房地产评估机构、拆迁办公室、土地评估机构的交流与沟通，尤其着眼于拆迁评估工作的重点和难点，深入分析问题原因，研究具体的问题解决方案。

三、结束语

综上所述，在房地产拆迁评估过程中，拆迁评估发展成为城市房屋拆迁工作的中心。但是，在实际过程中，拆迁筛选工作仍然面临严峻挑战，因此有必要综合考虑房地产拆迁筛选工作的具体情况，采取积极主动的措施，进而可以促进房地产拆迁筛选工作的良性发展。

参考文献

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