住宅专项维修资金使用“线上表决”若干问题

范敏 胡海珍

摘要：在新科技不断迭代的时期，社会各领域正加速技术更新，企业、居民在信息化“大潮流”中逐步适应“互联网+”模式，人们对房屋管理提出更高期许。将信息化建设成果运用于住宅专项维修资金使用管理领域，实现“线上表决”符合时代发展的需要。

关键词：维修资金;线上表决;互联网+

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（ 2020） 11-0065-68

收稿日期：2020-10-24

1“线上表决”的背景及意义

住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，一直以来，在资金使用的重要性与意见征集“难”之间存在着较为突出的矛盾。

一方面，资金使用很重要。住宅专项维修资金管理，大体可分为归集、使用、增值、监督四大块。归集是为了有资金可用，增值是保障有更充足的资金可用。因此，资金管理的最终目的落在一个“用”字;落在通过保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。

另一方面，意见征集很难。关于使用环节“意见征集”事项，《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）中有刚性规定：“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。在实际管理过程中，综合“签字表决”受时间、空间限制大大降低其表决效率，耗费大量人力物力增加筹备难度，决策过程不透明导致部分业主质疑表决真实性等因素，意见征集一直是住宅专项维修资金使用管理环节中的难点、信访矛盾集中点。

针对资金使用与意见征集两者间的突出矛盾，南通市物业管理中心通过升级原有维修资金管理系统，在微信公众号中实现“线上表决”功能，依靠信息化建设成果来保障住宅专项维修资金使用管理中意见征集环节的公开透明、真实高效，化解使用表决难题，顺势推进业务工作开展，切切实实维护好资金所有者的合法权益。

2“线上表决”的流程及难点破解

系统升级后，业主可通过关注公众号，进行业主认证、业主表决完成“线上表决”;物业服务企业可向相关业主推送报修事项征询意见;代管部门可收集时点数据、表决结论，并进行统计分析。在“线上表决”功能设计中，有三个关节点颇为关键：一是业主认证;二是业主表决;三是数据运用。三者中又以业主认证最为重要。

2.1业主认证流程及难点

业主认证是“线上表决”的先决前提，需要在微信公众号中将业主个人信息与房屋信息进行“关联”。

2.1.1如何实现业主认证

业主关注公众号后，通过手机注册账号、绑定房屋，实现业主认证。认证后，业主可在微信公众号内进行与绑定房屋相关的操作，如：对需要投票的维修方案进行投票，并查看已投票的结果;查询相关房屋的维修事项、资金余额等。另外，在“个人中心”版块包含“我的账户”“我的房屋”“我的维修”“我的投票功能”等信息，见图1。

2.1.2如何实现同一业主多房屋绑定

在账号设置、绑定方面，一般有两种常见思路，一种是一房屋一账号，另一种是一业主一账号。程序在设计过程中，考虑到部分业主名下有多套住宅，为避免业主需多账号登陆、不同住宅逐一注册等繁复操作，在“我的房屋”版块增设个人信息与多套住宅关联功能，实现同一业主多房屋绑定、信息同步查询、表决同步操作，见图2。

2.1.3如何确保认证的真实性

业主认证的真实性，是“线上表决”的基础，也是功能模块中需要攻克的首要难点问题。对此，在系统升级初期，南通市物业管理中心与房产交易、不动产登记等部门沟通，打破部门间信息传递壁垒，以“数据仓库”为基础，以业主发送关键信息、后台自动比对数据为主要方式，实现业主身份的有效认证。

对于无法自动匹配的跨部门历史数据，南通市物业管理中心将会采取人工比对与系统比对相结合的形式，对数据进行清洗。

2.2业主表决有关事项

2.2.1表决事项

业主“线上表决”操作，是基于业主信息认证后的表决，因此，仅针对其绑定房屋的相关待表决事项，当前主要运用于住宅专项维修资金使用表决。后期，将根据物业管理法律法规明确的议事表决事项，进行补充。

2.2.2表决主体

在具体实施住宅专项维修资金使用“线上表决”过程中，物业服务企业负责编制、推送待表决的维修事项，涉及资金分摊的相关业主进行线上点选表决。

2.2.3表决流程

物业服务企业在维修资金管理系统中制定维修方案，进行费用预分摊，然后将维修事项推送至业主手机端进行表决，表决结果自动推送至维修资金管理系统，见图3。

2.3数据汇总及运用

业主进行“线上表决”后，与纸质表决材料互为补充，共同形成意见征询结论。在实际操作中，可能会出现同一房屋兼有纸质表决材料、“线上表决”数据的情况，如果表决内容一致，则仅计l票;如果表决内容不一致，考虑到纸质材料中有业主签名，所以纸质表决材料效力高于“线上表决”数据。

3账号解绑事项

商品房进入二级市场交易后，房屋产权人发生变更，如果不及时调整账号信息，将造成数据信息错漏、表决主体错位等不良后果。因此，商品房进入二级市场交易后，系统内将产生“账号解绑”需求，可分解为：原业主信息比對——账号解绑、新业主申请、新业主信息比对——账号绑定等步骤，具体操作形式可在程序设计中以多种逻辑关系排列。

3.1现有操作办法

目前，具体方式为依新业主申请，后台解绑原账号。新业主发起账号绑定申请时，后台进行信息比对，同步解除原业主个人信息与房屋信息的关联，见图4。

3.2拟实现自动解绑

现阶段依新业主申请、后台解绑原账号的做法，存在“时差”，且较为被动。下一阶段，考虑通过数据共享实现账号自动解绑。

3.2.1自动解绑流程

通过“存量房综合管理系统”推送房屋过户信息，自动解绑原业主账户，相关表决功能自动失去“关联”，见图5。

3.2.2自动解绑依据

《民法典》物权编第5分编第20章“物权公示”内容，即《不动产登记暂行条例》（2019年3月24日修订）第24条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。信息实时互通共享，成为可实现账号自动解绑的数据基础。

3.2.3解决事项

实现账号自动解绑后，将解决“线上表决”的表决数据是否可靠、时点数据是否准确这两个问题。自动解绑，一方面，保证表决数据可靠，将“依新业主申请，后台进行原账号解绑”改为产权交易业务发生后原业主账号自动解绑，避免了原业主对非名下房屋涉及维修事项表决的可能，确保“线上表决”的可靠性。另一方面，保证时点数据准确，因房屋产权人变更发生的账号解绑，将时间节点由新业主申请提前至产权交易业务发生后，确保系统中有关数据实时动态准确。

4地推实例及思考

从外界因素考虑，在智能手机普遍使用的整个社会环境下，如果功能开发合理、用户体验度较好，“线上表决”可实现受众面的广覆盖。

4.1接受群体及特征

在几次进小区推广过程中，发现“线上表决”对青年群体最有吸引力，駐点服务结束后，仍有部分业主通过扫描“二维码”关注、使用该功能。长远来看，“线上投票”因具备便利性、高效性，会被“朝九晚五”上班族、长期出差、拥有多套住宅等业主关注，然后逐步被业主群体接纳。

4.2未来发展趋势

4.2.1线上、线下表决长期共存

在住宅专项维修资金使用管理中，“线上表决”作为一个新的途径，将成为纸质表决的重要补充，共同形成表决结论。在年龄层次丰富小区业主群体中，“线上表决”、纸质表决各有适合人群、适合时点，将长期共存。

4.2.2“线上表决”更利于数据分析

因为“线上表决”既保留时点信息又采集结果数据，所以在一定规模以上，可以从多角度、多层面分析表决情况，为后期建立模型、“大数据”分析提供基础，能更好地服务于资金管理、决策。

在面对整个智慧城市系统逐步建立、城市治理体系日趋完善的当下社会，我们能做的是在自己的领域，将工作从管理制度到技术运用都与这个时代的发展严丝合缝地对接起来，顺势而为，努力做好住宅专项维修资金管理工作。

作者简介：范敏、胡海珍，南通市物业管理中心。