土地未经收储直接出让是否涉税

一宗土地未经收储程序，使用权人申请土地使用权注销。问：国有土地使用权注销登记后，该宗地是否直接回到一级市场？是否可以重新公开出让？

个人认为程序应该是这样：注销一确认为无主财产一收归国有一收储一供地。

国有土地使用权权利人放弃后不应该是无主财产，应该是还给国家了。我说的是土地，没有涉及房屋。

我们这里有园区回购工业用地，要我们直接办理注销的。

我认为转移登记到受让方名下后，由受让方申请放弃注销，应该可以。不能直接由原使用权人申请放弃注销，涉及增值税的问题。园区回购工业用地为什么要注销呢？

其实就是要收回重新出让的意思。但是又不愿意交税费，我们现在是要求局里出收回国有土地使用权的文书，凭文书再申请注销。

收回的可以注销。这个没有问题，本身就是这么操作的。

是的，之前也不给出文书的。让我们凭回购协议做注销，也是解释了好久。

现在没有走回收程序。

属地政府国有土地上房屋征收办法里规定，房屋征收的相應土地一并收回，导致他们认为房子已经征收了，土地也就已经收回了，不需要再办理收回手续可以直接注销。

工业用地的房屋被征收，若视同土地已回收直接注销掉，那与办理土地收回手续再注销有何区别？

在农地征用与城市土地拆迁中，通常会拆除地面上的一切存在物，然后依法依规出让土地，税务部门不认为这里存在土地权利转移问题。但是，如果被征用或被拆迁的土地上存在拟长期保留的房屋，税务部门有时会认为存在转移问题，就要收税。

征收和回购是不同概念。

土地和房屋处理不一样，国有土地使用权放弃注销，土地归国家所有。房屋所有权放弃注销，归财政所有，财政和国有企业不能等同，也应该办理转移登记给国有企业。

这么操作其实也不会导致税收流失。

被收购以后，原权利人以放弃权利申请直接注销不动产，该收的税未收，导致国有资金流失，我们担心登记部门和税务部门都有责任。《土地增值税暂行条例》和《契税法》规定要协税的。

从实践来看，征地与拆迁中，土地权利收归出让方用于出让，税务局不主张交易税，房屋收归，则有时主张交易税。这种区别对待似乎并无支撑。权利人收到对价后放弃权利，产权只能归公，所以非公有制市场主体无法利用该做法。实际上被征收人或被拆迁人获得的对价从未缴纳所得税或流转税，支付的对价也是统一定价，所以不存在税收或国资流失。

我们在讨论的是没有走回收程序，而且让原权利人放弃注销的情形。原权利人直接注销了，土地重新出让，政府肯定是要补贴给原权利人费用。如果走回收或者征收程序没有问题，但是现在是直接让权利人申请注销，这样是不是有可能造成土地增值税没有缴纳？

“人民政府依法做出的征收或者收回不动产权利的决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记或者转移登记的”。这是依嘱托注销，国有投资公司、开发区、管委会等国有企业签订合同的，没有人民政府出的相关书面征收或收回的决定书，我们认为属于“收购”，非“征收”和“收回”。被收购方有土地增值税，具体可以咨询各地的税务部门，也许情况不一样。

如果仅仅存在避税一事，应由税务局回答，登记机构可以不用考虑。

点评

石晨谊

福建省自然资源厅自然资源确权登记处

从权利变动角度看，土地使用权注销后消灭，土地成为未设定使用权的国有土地。从出让程序看，目前一般是国有土地收储登记给收储中心后注销登记再出让，实际上出让的也是未登记使用权的土地。从税收看，契税的征税对象是土地使用权出让和转让，土地增值税的征税对象是土地使用权转让。如果权利人注销登记后由政府出让，应无问题，使用权人应缴纳契税，无需缴纳土地增值税。