北京市限竞房项目税负分析及盈利预测

摘要：自2016年下半年以来，北京市商品住宅开发主要以限竞房为主，限竞房这类商品房的特点、税负水平和盈利能力如何？本文主要以案例进行分析，通过限竞房的主要税种税务特点、税负测算来预测项目的盈利情况，并给出合理的税务风险防范和提高经营利润的建议，确保企业持续健康发展。

关键词：限竞房;税负分析;盈利预测

中图分类号：F812.42;F299.23  文献识别码：A文章编号：2096-3157（2020）26-0115-03

一、北京市限竞房的特点

限竞房，指“限房价、竞地价” 商品房，属于商品房而非保障房。主要特点在于：一是限定均价和限制最高售价;二是执行“7090政策”，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上;三是5年内不得上市，即在取得分户不动产登记证或契税完税凭证后5年后即可正常出售。

北京市为有效调控房地产市场，限制地价和房价上涨，保障住房供应，从2016年下半年开始，对土地拍卖采取新规则，就是在土地“招拍挂”过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价。

根据近2017年 ～2019年土地供应分析，近几年的限竞房作为北京市住宅供应的主要模式，一定程度上增加了刚需住房的供应，降低了刚需购房客户的压力，也满足了部分改善需求。但是这种“限房价、竞地价”的模式，对开发商是相对较严苛的，一限一竞之间大幅压缩了开发商的利润空间，这就对开发商提出了更高的挑战，在较低利润率水平下如何完善项目运营管理，提升财务管理能力，控制税务风险，这就需要企业从前期拿地至税务清算每个阶段做好税务筹划。

二、北京市限竞房适用的主要税务政策

房地产开发有开发周期长、资金占用大、涉税种类多等特点，在不同开发周期涉及税种十几个，涉及的税种中对企业税负影响较大的是增值税、土地增值税和企业所得税。

1.增值税

从限竞房入市的时间来看，是“营改增”之后的商品房，根据国家税务总局公告2016年第18号规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税;待房屋交付时达到增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。

2.土地增值税

限竞房为商品房，不属于保障性住房的范围，因此需要按《照北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》（北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2011年第5号）的规定，按照2%～5%的幅度预征率预交土地增值税。根据《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）规定进行土地增值税清算。

3.企業所得税

在企业所得税处理上，国税发〔2009〕31号规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，销售未完工开发产品的计税毛利率不得低于15%;开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

三、A项目税负分析及盈利预测

以A项目为例从房地产企业增值税、土地增值税和企业所得税方面进行测算和盈利状况预测。

1.项目简介

A项目位于北京市五环内，于2018年11月取得土地，成交价70.2亿元，2019年5月开始施工建设，计划开发周期2.5年，预计2021年下半年达到交付条件。住宅部分需遵循“7090”政策，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，可售业态及总规划建筑面积情况见表2。

根据北京市普通住宅标准、容积率、建筑面积、价格红线的要求，限竞房虽然限制了销售最高价，但是大部分属于非普通住宅。根据A项目的规划条件和普通住宅标准 A项目设计的住宅产品中符合普通住宅标准的仅有6275.48平方米，占总住宅面积的4.10%。

2.增值税税负测算

根据增值税计算公式，增值税的税负决定因素主要为收入计征的销项税和成本费用可抵扣的进项税额。

根据国家税务总局2016年18号公告第四条规定，适用一般计税方法计税的销售自行开发的房地产项目，向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款允许抵扣增值税进项税额。该地块土地成交价70.2亿元，补交地下部分土地出让金15933.75万元 因此该地块土地出让金合计717933.75元。根据公式（销售额-允许抵扣的土地价款）÷（1+9%）×9% 计算A项目的销项税额30720.76万元。

进项税抵扣方面，主要成本科目除政府性收费、项目管理费、资金利息等税法规定不得抵扣进项税额的成本费用外，为简化计算，均按照大类成本的适用税率计算。

根据测算，A项目公司可抵扣进项税额最大值为11 574.83万元。该项目全盘应缴纳增值税额为30720.76万元-11574.83万元= 19145.93万元。计算该项目增值税税负率为1.81%，低于增值税预征率3%。主要原因为北京市地价普遍较高，土地成本差额抵扣进项税金额大导致最终预交的增值税大于应交增值税。根据税法规定，预售阶段按照3%预交增值税，达到增值税纳税义务发生时间确认纳税义务发生时，已预缴的税款可以抵减应纳税额。A项目根据销售合同约定的交付时间达到增值税纳税义务，销售合同约定的最早交付时间为2021年下半年，根据以往北京市场销售情况与项目开发进度和销售节奏，此时项目基本已经销售完毕，最终形成预交增值税期末余额10474.38万元无法抵扣。

3.土地增值税税负测算

2018年6月 北京市下发了第一批限竞房预售证，截至目前，仍无达到土地增值税清算条件限竞房项目。由于房价与地价差距较小，且地价占比重较大，预计大多数限竞房在土地增值税清算时需要清算退税。

（1）土地增值税的预征

A项目在2019年9月预售开始按照预征率2%预交土地增值税，结合项目销售节奏，测算项目总体需要预交土地增值税21207.52万元。

（2）土地增值税的清算

根据北京市地方税务局公告2016年第7号北京市现执行土地增值税清算政策适用于“两分法”进行土地增值税清算，即分为普通住宅和其他类型房产两种清算类型。假设项目不存在外部借款，其他开发费用按照限额扣除;北京市土地合同中明确地上和地下土地成本单价和计算方式，因此土地成本先按照土地合同直接归集，地上部分不同业态在同一楼体内，因此按照建筑面积进行二次分摊，建设成本能够直接归集的直接归集，共同成本按建筑面积计算分摊。计算过程与结果见表4。

通过测算土地增值税清算金额为0万元。这将导致前期预交的土增税要全部退还，根据以往经验，清算退税是一个漫长的过程，存在很大的退税风险。

4.项目企业所得税及盈利情况预测

结合以上税费测算，预测企业所得税负担和利润情况：A项目全盘企业所得税22523.18万元，6.4%的净利润率，相对而言利润率是一个较低水平。剔除清算退土增税的影响 净利润率仅为4.88%。虽然限竞房整体税负不高 但是利润空间非常有限。

四、限竞房项目存在的税务风险及风险控制建议

根据案例分析，在近几年国家普惠性减税和结构性减税并举的政策下，房地产企业的整体税负有所下降，2017年～2019年上市的105块限竞房用地，这种向上竞争地价、向下竞房价的方式更是进一步挤压了房地产开发的利润空间，同时由于地价较高，也存在一些税务风险，同时本文针对这些风险提出以下税务风险控制建议。

1.增值税方面税务风险及风险控制建议

目前很多项目受高地价影响，房地产企业的整体项目收益率在收紧，全案测算的增值税预缴大于最终应缴增值税的项目将越来越多，如无后续开发项目形成期末留抵增值税无法退回风险。为降低增值税税负、控制税务风险，本文给出以下风险控制建议：

（1）合理安排预交增值税

根据现行税法收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，开具“未发生销售行为的不征税项目”发票。根据税法对于增值税纳税义务发生时间的界定，总的来讲是“纳税人发生应税销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天”;先开具发票的，为开具发票的当天，也就是以“收讫销售款项”、“取得索取销售款项凭据”或者“发票开具时间”三者孰先的原则确定。因此，企业需要与主管税务机关充分沟通，并且需要财税人员做好全盘税务测算，当预缴税额接近于清算税额时不再预缴，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票。这样也符合税法法理，先开具发票达到增值税纳税义务，此时既可以抵减预缴的增值税。

（2）充分利用期末留抵退税制度

2016年“营改增”以来，房地产行业的增值税率已降过两次税率，增值税改革是一次渐进性的改革，2019年4月起执行的增值税期末留抵税额退税制度对房地产行业是一重大利好。根据《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第20号）的规定，同时符合五个条件，在规定期限内自受理留抵退税申请之日起10个工作日内完成审核留底退税流程。

房地产企业开发建设周期一般为2年至2.5年，自项目开工至交付阶段期间一般为预缴增值税未形成增值税纳税义务，但是在此阶段项目基本竣工，建造成本基本已经发生总工程造价的95%，且公司一般以验工取得发票，大额的进项税发票已经取得，最终形成期末留抵增值税。这就需要合理地规划收取建造单位进项税发票，符合“连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元”条件，并且需要注意纳税信用等级和避免税务处罚的条件，在开发过程中争取留抵退税，根据“允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%”的公式，计算A项目允许退还的增值税留底税额最大值=11 574.83万元×95%×60%=6597.6531万元。因此，限竞房开发企业在开发阶段能够合理筹划进项发票取得，减少企业税款支出资金压力，提高企业利润空间。

2.土地增值税方面税务风险及风险控制建议

土地增值税的税负测算是比较复杂的过程，由于销售市场的变动、工程进度变化、成本造价的调整等，不同开发阶段测算结果会存在差异，因此土地增值税作为房地产企业重要税种，从投标拿地到房屋销售，就要定期做好动态预测。

根据限競房的特点和税务特点，虽然有限制最高售价，但是大多数并不满足普通住宅的标准，不能享受普通住宅增值税率不超过20%免征的税收优惠，需要在普通住宅和其他类型房产之间进行成本分摊前做好测算，降低企业税负。另外，根据国税政策，土地增值税适用“三分法”清算，而北京市现执行的“两分法”进行清算，在国家加大税务执行一致性的大环境下，北京市如果执行“三分法”将有可能导致限竞房的非普通住宅清算缴纳大额土地增值税，而其他类型房产清算负增值的情况。因此，企业应及时掌握税收政策并做好土地增值税动态预测，并将其作为企业的日常工作管理事项。

3.经营业绩方面存在的风险及风险控制建议

对于近几年集中入市的限竞房来说，总体税负是比较低的，主要原因为房地价产差小、利润率低，因此限竞房项目存在比较大的经营风险。

限竞房的开发模式，并没有提高销售收入的空间，相反，在限竞房集中供应的期间，存在价格竞争风险，开发商只能通过降低成本费用和加强运营管理提升利润。主要方式为优化产品设计方案、配套设施完善、提高居住的舒适度，突出销售亮点能够促进销售节奏，提高回款速度，减少资金压力并降低资金成本;严格控制成本费用的发生，做好季度动态成本预算，严格执行预算指标;完善企业税务管理，而完善的税务管理应该是基于公司整体出发，对项目的开发模式决策、前期准备、施工建设、销售模式全流程的涉税风险、预计税负、纳税行为进行筹划和管控，进而为公司的经营决策提供有效支持。

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作者简介：

孙萍，供职于北京中铁诺德房地产开发有限公司。