《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》对比分析
2020-12-07牛晨
牛晨
（德州市城市规划测量队，山东 德州 253000）
一、引言
随着我国国民经济的高速发展，房地产市场成为推动经济发展的重要组成部分。房屋的建筑设计理念由传统的居住性过渡到景观型、舒适性、多功能和环保型等新的设计理念；形状也从单一的简单直线设计过渡到复杂多变的复合曲线设计，各种服务设施的不断完善，就为房屋建筑面积的计算带来了新的计算要求。新版《建筑工程建筑面积计算规范》的实施，其建筑面积计算的条款规定与房产测量依据的《房产测量规范》之间面积计算规定存在哪些不同之处，是房屋产权人关心的问题。
二、目的
《房产测量规范》规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理、开发利用、交易、税收服务，是城镇建设的需要和不动产权证记载房屋建筑面积的计算依据。
《建筑工程建筑面积计算规范》是为了满足工程造价计价工作的需要，适用于工业与民用建筑的新建、扩建、改建，是编制工程预算、确定工程造价的依据。
三、范围
《房产测量规范》适用于城镇、建成区和建城区以外的工矿企事业单位及毗连的居民点。
《建筑工程建筑面积计算规范》适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
四、面积分类
房产测量规范中面积分为建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积及适用中的销售面积，而建筑规范中强调的是建筑面积。
五、房屋建筑面积计算规则
（一）层高低于2.20米的房屋计算规则不同
《房产测量规范》中：
8.2.1 计算全部建筑面积的范围b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
《建设工程建筑面积计算规范》中：
3.0.1筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
3.0.2 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2 面积。
3.0.3 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积。
3.0.8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
（二）阳台计算规则不同
《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围f)挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
（三）室外楼梯计算规则不同
《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.20室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并按其水平投影面积的1/2计算。”
（四）架空通廊计算规则不同
《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。”、“8.2.2计算一半建筑面积的范围e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。”和“8.2.3不计算建筑面积的范围 c)房屋之间无上盖的架空通廊。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.9对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”
六、结语
（一）《建筑工程建筑面积计算规范》只适用于工程造价计价，而不适用于商品房建筑面积测绘；
（二）《房产测量规范》商品房建筑面积测量，规划和房产部门都应按照此规范执行；
（三）两规范并不冲突，适用范围不同，没有高低之分。
