关于房产测量的作用与方法探讨

闫爱香

（河南省鹤壁市房地产测绘队，河南 鹤壁 458030）

一、房产测量的作用

我们平时所有的房地产测绘其实是两种不同的专业相结合的工作，包括房地产管理和测绘技术。房地产的测量工作关系着房屋的面积，房屋的产别等这些被记录到房产证中的事项，他们具有一定的法律效力。而房产证又是房屋的权属证明，它具有法律，税收，城镇规划等基本功能，主要可以从以下几个方面表现：（1）管理方面，为了有效的进行城市规划管理，城市的房地产管理部门以及规划部门必须要详细的了解和计量房地产的归属，面积，数量，形状等这些基本信息。只有这样才能更好的进行城市的规划和管理工作。房地产测量数据也是城市开发管理的理论基础。（2）经济管理，房地产测绘可以为相关部门提供许多真实可靠的数据，有利于管理者及时的了解城镇房屋以及土地的变化情况，建立相关的档案信息，也为开展房地产的建设工作提供理论基础，房产测量还可以为国家的土地分类，税收提供依据，保证相关者及时足额纳税。（3）法律方面，房产图就是指房产证上的附图，它具有一定的法律效力，是进行产权清理，登记过户的重要依据，也是加强我国房地产管理，保障房屋所有者的合法权益加强社会主义法律管理的依据。通过我们对房产测绘的简单概述不难发现，房产测绘是对房屋所有者的法律保护也是国家安全稳定的后盾。保证房产测量的准确性与连续性是我国房地产管理的需要也是经济发展的必然结果。

二、房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述“：按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。

通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；（1）房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；（2）房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm，次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm；（3）房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等；（4）为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定）；（5）房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值。

三、GPS在房产基础测绘中的应用

目前，GPS已普遍用于建立房产平面控制网，同时也用于碎部要素测量。GPS 在房产控制测量方面的应用与它在大地控制测量相差不多，主要原理都是采用载波相位测量相对位置。房产碎部测量的定位精度要求比较低，但要求高效率。目前常用的GPS测量作业模式都可用于房产测量，大致可以分为以下几种：

（一）经典静态相对定位

这种观测方法要求将两台以上的接收机，并将接收机在一条或数条基线的两个端点上分别安置，观测的卫星需要4颗以上。这种方法可以将所有已经观测的基线组成封闭的图形，这样有利于外业检核，在一定程度上保障成果的可靠性。这种方法还有另外一个优点，它通过平差来进一步提高定位的精度。所以，这样的观测方法适合首级房产平面控制网的建立。

（二）快速静态定位

这种观测方式用于相应等级房产平面控制网的建立、加密及界址点测定等等。测量区域的中部是安置基准站的最佳的位置，并在基准站安置一台接收机连续跟踪视野中可以看见的卫星，而另一台接收机则开始流动设站，依次在各个站点观测制定好的时间。快速静态定位要求观测时段内应该对5颗以上的卫星进行观测，而且每个流动点与基准点的距离不能超过20千米。当流动站上的接受机在转移的时候，不需要保持对卫星的连续跟踪，可以关闭电源。

（三）准动态定位

这种观测方式适用于开阔地区的房产平面控制网加密和碎部测量等。与快速静态定位一样，也是在观测区选一个基准点，安置接收机连续跟踪所有可以看见的卫星，在对所测卫星保持跟踪的情况下，依次对其进行观测，测得基线中误差约为1到2cm。和快速静态定位不同的是，在测量的过程中，它要求接收机不能对跟踪的卫星失去锁定，否则就要在失去锁定的流动点上，把观测的时间延长一到两分钟。

四、房产测绘风险的规避方法

（一）强化测绘人员风险意识

防范房产测绘风险的首要问题是转变首先转变测绘人员的思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，从而自觉防范和控制风险发生，并在制度中加以规定和落实。其次加强从业人员的技能培训及职业道德教育。

（二）要建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系

用标准化工作流程规范外业操作，用完善的质量检查体系杜绝内业计算可能产生的错误。例如：一是统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一丈量的方法和精度，统一多余数据观测的最低要求。二是对内业计算过程可以实行计算人员自检，作业组内部互检，单位专职质检人员检查的三级质量检查制度，并且要求计算人员一幢为单位详细填写测绘报告。

（三）要完善房产测绘市场管理，强化社会监督

在签订委托协议时，应首先要求委托方提供真实可靠的资料，并由委托方盖章确认，并且明确双方的权利、义务、责任及争议解决方式，还应约定防范和化解风险的具体条款。把测绘差错控制在产权登记发证之前，有效地防范和控制测绘错误既成事实后才被发现的风险和由此所造成的损失。

（四）要制定适用于本地区的实施细则或作业规范

从业人员只有用同一把“尺子”去度量，才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。地方政府要根据《房产测绘管理办法》及《房产测量规范》制定出符合地方实际的房产测绘实施细则，对历史遗留问题，制定出符合现实要求的办法，明确重点难点问题。

结语：

房产图与房屋产权管理有非常密切的关系，为开发商征收税费提供了依据，为城镇规划建设提供测量资料。房产图与地籍图相同，都是通过控制点测绘，他们的区别就是服务对象不同，这也使得它们的内容不同。在科技发达、信息技术快速发展的今天，用科学技术来处理属性数据已经变简单的工作，房产测量的作用与方法也变得越发便利，随着时间的不断推移，对它们的研究会一直处于更新状态中。