清代京畿地区的土地典交易

赵牟云

(南开大学 历史学院，天津 300350)

作为传统中国土地交易中的一环，典是农民日常生活中的一种重要融资方式。一般而言，在典交易中，出典人将其土地交给承典人占有、处分，承典人则借钱给出典人；将地典出的一方获得所需的资金，承典的一方则获得约定期限内的土地处分权利及相应的收益，该收益包含其借出资本产生的利息；至约定期满，由出典人备价将地赎回，典交易完成。(1)在田底、田面分化的情况下，典出对象可以是收取田底租或田面租的权益，而非土地的使用权。从经济学的角度来看，其实质是土地处分、收益与资本利息之间的交易。从法学的角度而言，典权兼有用益物权及担保物权两方面的性质。(2)史尚宽 ：《物权法论》，荣泰印书馆1957年版，第392—395页；龙登高 ：《地权市场与资源配置》，福建人民出版社2012年版，第66、84页。有关近代中国土地典交易的研究，学界成果丰硕，偏向法制史研究路径的学者多注重从典制度与典风俗等层面进行探讨，并在此基础上关注典的历时性司法实践及其对土地制度的影响；(3)参见郭建 ：《典权制度源流考》，社会科学文献出版社2009年版；吴向红 ：《典之风俗与典之法律》，法律出版社2009年版；[美]黄宗智 ：《法典、习俗与司法实践：清代与民国的比较》第5章《典》，上海书店出版社2007年版，第59—80页。偏向经济史方向的学者则更多地关注典交易本身的特色，及其与他种地权交易方式之间的联系，并由此引申出对传统中国地权交易体系及功能的深化认识。(4)参见龙登高、林展、彭波 ：《典与清代地权交易体系》，《中国社会科学》2013年第5期；龙登高、温方方、邱永志 ：《典田的性质与权益——基于清代与宋代的比较研究》，《历史研究》2016年第5期；周翔鹤 ：《清代台湾的地权交易——以典契为中心的一个研究》，《中国社会经济史研究》2001第2期。龙登高指出，虽然已有多位学者对该领域进行了深入探讨，但结论之间分歧仍然较大，甚至针锋相对亦不鲜见。笔者亦有感于此，如相关研究对典与卖关系理解的差异，对典交易经济效率问题各执一词，等等。2015年，由首都博物馆主编的八册本《首都博物馆藏清代契约文书》问世，该资料共收录了346件立契地点以京畿地区为主的清代土地典交易文书，包含普通民地典契305件，旗地、旗租地典契41件，此外还有不少与典相关的文契，如约70件指地借钱契，包含在759件旗租地文约之中的59件租契。(5)首都博物馆主编 ：《首都博物馆藏清代契约文书》，国家图书馆出版社2015年版。 除隶属于顺天府的大兴、宛平、通州等24州、县外，还包括部分邻近的保定、天津、河间、遵化、永平、宣化等府、州。本文通过对这套契约资料的研究，探讨清代京畿地区典交易的内涵与本质，进而对该地区地权交易体系作出阐释。

一、清官方对土地典交易的法律立场

因典交易常发展为土地的绝卖，因此不少研究将其与“活卖”等同起来。(6)如黄宗智指出：“典习俗，亦即土地的有保留的出售”，参见氏著 ：《法典、习俗与司法实践：清代与民国的比较》第5章《典》，第59—60页。同样，曹树基在划分各类土地交易方式的过程中将典与活卖未予区分，参见曹树基、刘师古 ：《传统中国地权结构及其演变》，上海交通大学出版社2014年版，第27页。然而，在清代的官方表达中似乎并未将典交易与买卖混为一谈。清代雍正帝所谓“至于活契(7)譬如，顺义县沙井村村民就将典当称为活契，因为可以用钱赎回。当地的说法叫“典地不典权”，权是地权的意思。参见徐勇、邓大才主编 ：《满铁农村调查》总第2卷《惯行类》第2卷，中国社会科学出版社2016年版，第351、438页。典业者，乃民间一时借贷银钱，原不在买卖纳税之例”，实则也将典视为一种借贷资金的方式。并且这种认识最终促使清政府调整了典交易需纳税的法律规定，雍正十三年十二月初六日的上谕首次提出要废除对典交易的登记与课税。(8)中国第一历史档案馆编 ：《雍正朝汉文谕旨汇编》第2册，广西师范大学出版社1999年版，第387页。不过，这条最高指示并未立即在全国范围内生效，乾隆五年修订的《大清律例》就仍规定典要契税，否则“笞五十，(仍追)契内田宅价钱一半入官”。(9)田涛、郑秦点校 ：《大清律例》卷9《户律田宅》，法律出版社1998年版，第198页。这种矛盾现象直到乾隆二十四年随着江苏布政使的上奏才得到解决，在陈述了地方政府及民间对于典交易是否投税莫衷一是的局面后，他建议遵从雍正十三年谕旨，对典交易免除纳税。乾隆帝随即发布上谕：凡民间活契典当田房，一概免其纳税。其一切卖契，无论是否杜绝，俱令纳税。其有先典后卖者，典契既不纳税，按照卖契银两实数纳税。如有隐漏者，照例治罪。(10)(清)席裕福等辑 ：《皇朝政典类纂》卷380《刑十二·户律田宅》，台湾文海出版社1982年版，第8293页。从此，典交易毋需纳税的状况一直要到清末宣统时才被改变。由此可见，在清代官方视域中，典交易首先是一种为实现资金融通的借贷担保方式。

步德茂指出，在18世纪，商品化的加深以及空前规模的人口增长导致了土地和劳动力两个关键生产要素相对价值的转移，由此促进了更为严格的界定和落实产权。表现在土地交易层面的是，针对日益滥用的对已卖土地的回赎权引发的冲突，中央政府补充了若干条例来厘清和规范各种交易行为，并判定何者为犯罪。(11)[美]步德茂著、刘亚从等译 ：《过失杀人、市场与道德经济：18世纪中国财产权的暴力纠纷》，社会科学文献出版社2008年版，第5页(导论)、第98页。这些定例的主要方向是试图明确典与绝卖的界线，而不承认活绝不明——活卖这一交易形态。(12)[日]岸本美绪 ：《明清时代的“找价回赎”问题》，杨一凡、[日]寺田浩明主编 ：《日本学者中国法制史论著选·明清卷》，中华书局2016年版，第363—367页。希冀达致土地交易明晰化，以消弭不必要的争端。雍正八年定例首先将绝卖与活卖进行了严格区分，并规定前者不能找价、回赎，而后者则可以回赎，若卖主无力回赎，可找贴一次，将地绝卖。(13)《钦定户部则例》(乾隆四十一年)卷17《田赋·典卖找赎》，海南出版社2000年版，第148页。在明确区分了绝卖与活卖之后，又进一步于乾隆十八年试图将活卖取缔，以避免利用活卖滥行找价之弊，同时明确典与卖的边界：嗣后民间置买产业，如系典契，务于契内注明“回赎”字样；如系卖契，亦于契内注明“绝卖”“永不回赎”字样。(14)《大清律例》卷9《户律·典卖田宅》，海南出版社2000年版，第158页。即便是意识到民间活卖习俗不可能就此轻易断绝，亦将其归入到典交易的范畴之内，即“卖而仍欲找赎者，亦于契内载明，统以典契论”，参见 ：《钦定户部则例》(乾隆四十一年)卷17《田赋·典卖找赎》，第148页。然而随着乾隆二十四年将典税完全废除之后，新的问题又产生了，民间为了逃税，大量出现以典作卖，规避税契的现象。乾隆三十五年，巡视南城御史曾禄与给事中王懿德条奏指出：“迨后白契许典房地，立纸以三五年为期……近来日久生弊，变出老典名目，契内注明三五十年字样……房地典至三五十年，与白契私卖何异？在出典者，希图稍多价值；而受典者，遂有恃无恐，兼可省税。”并奏请严查房地契纸，如果出现典期长达二三十年者，即视为“白契私买”，令其补交税银，并照例惩治。(15)《巡视南城御史曾禄、给事中王懿德折》(乾隆三十五年六月二十九日)，中国第一历史档案馆藏，军机处录副，档号：03-0630-028。户部议复采纳了这条建议，将土地出典年限限定在十年之内(16)《乾隆三十七年贾达汉改典为卖执照》，刘小萌主编 ：《北京商业契书集(清代—民国)》第1册，国家图书馆出版社2011年版，第21页。，是年七月，户部奏准“嗣后旗民人等典当房地，契载年分统以三、五年以至十年为率，仍遵旧例概不税契……倘立定年分以后，仍有不遵定例于典契内多载年分者，一经发觉，追交税银，并照例治罪。”(17)《钦定总管内务府现行则例·会计司》卷4，海南出版社2000年版，第350—351页 。此后清政府多次强调典期不得超过十年的规定(18)《钦定户部则例》(乾隆四十一年本)卷17《田赋·典卖找赎》。，对土地典、卖交易的法律界定至此臻至完备。

二、京畿民地典交易的特点

在考察清代京畿地区民地典契的过程中，一个直观的印象是当地民间普遍将借贷资金产生的利息与土地出租的地租联系起来。在一则较为普通和典型的典契中，交易双方往往会强调“钱无利息、地无租价”。也就是说，除了借贷本金需由出典人到期偿还外，在交易期限内双方互不相欠。通过这样的约定，土地的使用权利由所有者转移到承典人手中。对于土地所有者而言，在“以业质钱”之后，他毋需偿付所借之钱的利息，它们相当于自己土地出租的地租，而现在正“租”给了承典人；对于承典人而言，如若他本人耕种该土地，他最终将会获得典期内的全部农田收益，它包含两部分：由力田而来的土地经营收益，加上由出典人返还给他的地租，后者可等同于典价利息。若他不耕种土地，而是将地另佃与人(承佃者可以是出典人，也可以是其他人)，那么很明显，他的最终所得就只包含土地出租的租金，也就是前一情况的第二部分收益。据统计，在总计305例民地典契中，由承典人占有、使用土地的共计294例，占到全部案例的96%。因此就交易双方的权益而言，当地对民地典交易的概念是比较清晰的，即承典人获得交易期内土地的使用及收益权利，这其中包含所借出资金的利息，正如本文开头所指出的那样，该交易体现的是土地处分、收益与资本利息之间的交易。

不过，从交易双方对交易期限约定的角度来审视，则会发现典交易的内涵又变得模糊起来。在305件民地典契中，典地期限在1年以内的有11件，1至10年有154件，10年以上的有9件，余下的典契中，有31件未明年限，有74件言明“不拘年限，钱到回赎”，还有26件言定承典人永远占用。上述典期不到一年的11件文约，承典人俱为张玉春，该11则文约行文基本相同，如下契：

立典地契文约人张廷栋，因为乏手无钱使用，烦中人说合，将自己本身民地一段坐落家东薄家漥，东西成垄，计地五亩，中人说妥，情愿出典与张玉春名下承种。言明典价纹银四两零五分。当日笔下交足，并不欠少。言明九月十五日回赎，不赎者，地交张姓承种。三言议定，二家情愿，各不反悔。恐口无凭，立字为证。

中人路太顺 季广与 光绪二十八年七月初三日 立字人张廷栋(19)《光绪二十八年通州张廷栋典地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第6册，第512页。

光绪二十八年七月初三日这一天，张玉春同张廷栋等11人发生借贷关系，他分别借给这11人若干钱财，并立下典契(其中与王文浩订立的文约是以指地借银抬头)，言定两个月之后，即九月十五日，借贷的一方需将钱归还，如若到期不还，地由张玉春承种。两个月的约定期限使得钱主没有可能亲自处置土地，同时契约并未规定借贷人需付任何利息。当然，如果借贷的一方未能按时归还所借之款，后果将是严重的，至少从契约文本来看是如此。虽然在现实中典交易的发生并不一定以承典人直接占有土地为限，“以典权人有间接占有之取得，即足构成此要件”(20)史尚宽 ：《物权法论》，第396页。，亦即承典人可以通过将土地出租而不直接经营的方式。但这组文契仍是一种较为特殊的短期担保借贷，在本质上实应被纳入到抵押这一土地交易形式的范畴之内，正如王文浩与张玉春所立契约那样，用“立指地借银文约人”字样作为开头，以土地作为担保而向钱主借钱。(21)《光绪二十八年通州王文浩指地借银字据》，《首都博物馆藏清代契约文书》第6册，第515页。若借款人没有在约定期限内偿付利息或者本金，则贷方有权处置担保的土地。这表明当地民间对典与抵押的认识有一定的混淆。怀柔县张万杰所立文契同样揭示了此点：

立典地契文约人张万杰，因手乏，今将祖遗民地四段……四至分明，不拘亩数，自烦中人情愿指与杨珍名下承收。言明指此地借东钱一百吊整。言明历年交粮密斗一石四斗，如粮不到，地由置主自便。此系两家情愿，各无反悔。恐口无凭，立字存照。(22)《光绪十二年怀柔县张万杰典地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第4册，第692页。

与一般典契规定承典人处分土地不同，这件典契规定土地仍由其所有者张万杰耕种，每年向钱主交纳数量一定的粮食。在保定，习惯上将这种典田方式称之为“典田图种”，或“典地不出手”(23)⑤南京国民政府司法行政部编 ：《民事习惯调查报告录》，中国政法大学出版社2005年版，第18页。，民国时期顺义县农民则叫“卖马不离槽”。(24)《满铁农村调查》总第2卷《惯行类》第2卷，第183页。实际上我们完全可以根据文契内容将其表述为一次抵押交易，所谓“指地借东钱一百吊”，实指张万杰以其土地为担保，向杨姓借钱一百吊。二人约定由张姓每年交粮一石四斗给杨姓作为利息，如果利息不能按期交纳，则地归杨姓处置。既然可以将这次交易定位为抵押，那为何张、杨二人在订立文约时要将这件文约的抬头命名为“典”，而又在正文中写入“指此地借钱”这类的字眼，从而使得文约本身颇有些不伦不类？笔者以为，这首先与清代京畿地区地权交易体系中抵押这一环节的“缺失”有关。

所谓“缺失”，并不是说该区域完全没有抵押这一类交易形式，而是指相较于典卖来说，抵押契文约不仅在数量上较为稀少，而且从文本来看，这类契约似乎也并未形成固定的格式。据统计，土地抵押主要被涵盖在以“指地借钱”作为抬头的文契之中。所谓“指地借钱”，主要指借款人以自己所有之地亩为担保凭证，向贷款人借款，并按期付息还本的一种担保借贷方式。(25)⑤南京国民政府司法行政部编 ：《民事习惯调查报告录》，中国政法大学出版社2005年版，第18页。然而在笔者所统计的共计71件“指地借钱”契中只有32件是借钱人将其土地作为担保而借贷的。(26)该71件文契中出自于《首都博物馆藏清代契约文书》的有68件。另3件分别收录于张传玺主编 ：《中国历代契约粹编》，北京大学出版社2014年版，第1741页；姬脉利、张蕴芬 ：《北京西山大觉寺藏清代契约文书整理及研究》，北京燕山出版社2014年版，第105页；宋美云主编 ：《天津商民房地契约与调判案例选编：1686—1949》，天津古籍出版社2006年版，第109页。如道光三年，杨文喜因为手乏，向孙文太借京钱5吊，以地1亩作为担保，言明每月三分行息。(27)《道光三年杨文喜指地借钱文约》，《首都博物馆藏清代契约文书》第4册，第429页。余下的39件则言明由钱主承种土地，可视为典。由此可见，较为纯粹的土地抵押在清代京畿地区并不多见，在实际交易过程中也并未形成固定的文本格式，这致使民间时有以典的名义行土地抵押的事实，从而导致了两者一定程度的混淆。

与约定期限极短相对应的是对年限不作约定以及约定期限极长的一类，这类契约使得典交易本身或多或少带有买卖的性质。虽然清政府于乾隆三十五年明文规定典当土地需注明回赎年限，且所载年份至多不能超过十年，然而对立契时间晚于该年的304件民典契的统计表明，民间在土地典交易中并未在多大程度上遵从政府法令行事。约定年限明确在10年以上的有9例，承典人永远占有土地的有26例，年限不明的有31例，言明钱到回赎的有74例，上述一共有140例，占到了总数304例的46%。声明承典人永远占有土地的26件典契表明在民间观念中，典在某种程度上可视为变相的买卖。咸丰八年，朱文河因为无钱使用，托中人将其5亩地典给曹贵名下耕种，言明承典人随带钱粮，可在这块地上行打井、葬坟等事，并在文末批语中书有“永远为业”四个大字。(28)《咸丰八年朱文河典地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第2册，第478页。这实则是不折不扣的土地买卖。更多以典作卖的事例发生在老典契中，在民地典契中收录有27件老典契，其中有19件声明承典人永远为业。下面一组典契很好地说明了老典与买卖的相通之处：光绪十二年，大兴县民人王二因为无钱使用，将自己的1.6亩地典给兰四名下耕种，二人言明“春前秋后，钱到回赎，钱无利息，地无租价”，此后王氏在5年内找价3次。(29)《光绪十二年大兴县王二典地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第4册，第710页。21年后，光绪三十三年，兰姓将这1.6亩地转典给刘姓名下耕种，典价银22两，二人约定十年为满，钱到回赎，年头不到则不许回赎找价。(30)《光绪三十三年大兴县兰二典地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第7册，第458页。4年之后，兰姓因为手中无钱，向刘姓找价银6两，这次兰姓“情愿改为老典”，并在该契内说明若日后原业主王姓回赎此地，他应当从刘姓手中赎回。(31)《宣统三年大兴县兰二复典地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第8册，第470页。紧接着，二人又另立一杜绝卖契，内中声称兰二将其自置民地1.6亩卖与刘姓永远为业，任凭买主刘姓盖房、穿井、安茔、立墓、开渠、使土、种树、耕田，不与卖主兰姓相干。(32)《宣统三年大兴县兰二杜绝卖地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第8册，第471页。交易最终完成。这组契约揭示了一块土地由典到卖的历程，在原业主王二对典出土地再三找价，且过了二十余年的漫长岁月后，承典人兰姓估计该地差不多已经到了典绝的地步了，换句话说，这块地已经成了自己购置的产业了。正如黄宗智理解的那样，一个长期持有典权的人会理所当然地视土地为己有。(33)[美]黄宗智 ：《法典、习俗与司法实践：清代与民国的比较》第5章《典》，第68页。更何况这块地已经历了三次找价。所以当兰姓复将该地典出、找价之后，他先是在此前典契的基础上与刘姓订立老典契，表明他与刘姓之间的典交易最终完成。但因为最初原业主王姓典出土地时讲明钱到回赎，所以在立老典契时仍在文本中承认了王姓对这块地的回赎权利。与此同时，他又同新业主刘姓订立了一则绝卖契。这样，在最终的业主刘姓手中就有了两张契约，如若原业主王姓来赎，他可以将老典契归还给王姓。应当说，这种可能性已经微乎其微了，因此，老典契已经成了一张备用契。更有可能的是，这张绝卖契会成为刘姓置产的标志，并在往后的岁月中流传。

与清代京畿地区地权转移过程中存在部分以老典等为名而实际作卖的名典实卖行为相比，在苏南各县，“典当不动产，其文契形式，书立正式典契者甚少，大都均用杜头活尾契”，也即是“名卖实典”。这种文约在开头往往写明杜绝，但在末尾又注明回赎等字样，其效力与正式典当契约毫无差异，如昆山、奉贤、句容等县。在一些地方形式稍有不同，泰兴习俗虽往往典契绝写，但如未曾过割钱粮，则仍可回赎。在丹徒、溧阳、东台等地，书立杜绝卖契时，另附有一放赎契据，凭此卖主可在期满后备价回赎。(34)《民事习惯调查报告录》，第143—175页。造成上述差异的一个重要原因是两地关于活卖习俗的不同。在江南，活卖自明后期时即已流行，在清代亦相当兴盛，土地完全转移往往需历经卖、找、杜绝等多个环节。(35)杨国桢 ：《明清土地契约文书研究》，中国人民大学出版社2009年版，第186—200页。虽然在雍、乾以降随着国家逐步将活卖取缔，并强制规定田宅买卖的“一契为绝”“永不回赎”，江南地区田宅交易以“总书一契”的形式书立契约慢慢占据主导地位。但直到清末，该地区加找等行为仍大量存在。(36)范金民 ：《从分立各契到总书一契：清代苏州房产交易文契的书立》，《历史研究》2014年第3期。这反映出该地域土地买卖程序之复杂，在这一连串交易中，第一次书立卖契往往只意味着将土地典出，而非将地绝卖，典的边界被“卖”侵蚀，往往可视作活卖，这也正是多位学者将二者等同的原因。而与此迥异的是，在京畿地区的土地转移过程中，双方一旦书立卖契即意味着将地卖绝，买主将承担土地的钱粮负担，卖主则不能进行找价。据笔者统计，《首博契约》中收录有1981件土地卖契，虽在文本抬头上有“卖”“杜绝”与“杜绝卖”的区别，但无一例外的是从未出现对卖契进行加找的情况，找价只出现在典交易之中。而根据当地“典地不典权”的说法，找价本身往往只表明出典人暂时无力回赎，需要进一步借贷资金，而不是意味着像江南等地广泛流行的活卖概念。民国时期“满铁”调查人员对顺义县沙井村、栾城县寺北柴村等关于活卖问题的口述调查也表明了这一点：

“卖死(土地)的情况多吗？=非常多。

一般情况下，是典当人主动将土地卖死吗？=这种情况非常少。

若要卖死，则会加价直到达到卖价吗？=会加到原来的地价为止。”

“立卖契者能在一定时期后将地买回吗？=不能。

为什么？=一般，买卖是指一旦卖出，便不可买回。

或者。立卖契将土地卖了之后又挣到了钱，且不想将土地让与他人时，有什么办法可以拿回原来的土地吗？=如此的话，典是最好的选择。……

就真的没有附带买回条件的卖契吗？=闻所未闻。”(37)《满铁农村调查》第2卷《惯行类》，第340、355页。

因此，清代京畿地区土地交易过程中出现的这部分名典实卖现象实际上使得典的边界向卖跨越。该现象的产生大致有以下两个原因，一是如前引文所指出的，自乾隆二十四年后典交易无需纳税之后，民间为避免土地买卖纳税而将典期拉长，或者以老典等作为名目。二是旗地老典现象对民地典交易的影响，这两个因素之中又以后者发生时间更早。无独有偶，民地指地借钱现象的产生亦与旗地交易息息相关，下面就对相关旗地交易文契来作进一步分析。

三、制度约束下的旗地典交易

顺治元年清军入关后，在近畿五百里范围内进行了大规模的圈地活动，所圈之地成为旗地。其中除部分演变为日后的内务府官庄之外，大部分土地由统治者分赐给宗室、勋臣、八旗官兵。据李华对清初直隶七十二州县圈地数额的统计，上述州县原额土地共计364886顷88亩，其中通过圈占、投充等方式被占有的土地计有244201顷39亩，占到土地总额的67%。(38)参见李华 ：《清初的圈地运动及旗地生产关系的转化》，《文史》1980年第8辑，第101—105页。在被圈地的州县之中，又以京畿地区最为严重，顺天府圈充地亩大致占到原额地的82%，京师周边的许多州县又远高于此。(39)参见于德源 ：《清代北京的旗地》，《中国农史》1989年第3期。譬如通州，原额民地共5137顷76亩，除掉圈去、投充、拨补等地之后，“实在民地无有存者”。由此可见八旗土地制度对清代京畿地区地权秩序带来的深远影响。对于清初中央政府而言，它一方面仍秉承一定的入关前那种土地为集体公有、八旗国有的理念，另一方面，分赐旗地也是在“计丁授田”的思维下作为永保旗人生计的一种手段，因而只赋予旗人对旗地的占有、使用权，而保留对旗地的所有权。在上述理念下，清初在立法上严禁旗人出卖旗地。据统计，在清统治者分拨的旗地中，由八旗官兵占有的比重最大，大致占到圈地总额的60%～70%。(40)赵令志 ：《清前期八旗土地制度研究》，民族出版社2001年版，第300—306、238页。但久之，旗民尤其是普通兵丁与闲散余丁生计问题的渐渐显露(41)关于清代旗人生计问题，参见韦庆远 ：《论“八旗生计”》《论“八旗生计”(续)》，《社会科学辑刊》1990年第5—6期；周远廉 ：《八旗制度和“八旗生计”》，《满学研究》第7集，民族出版社2003年版，第23—71页。，不得不依靠出卖自身旗地来渡过时艰。面对不时出现的私下交易，清政府于康熙九年开始松动对旗地交易的法令，将八旗地亩的出卖限制在同旗之内，不许越旗交易，甲兵本身自种之地，则不许全卖。(42)铁保等纂 ：《八旗通志初集》卷18《土田志一》，台湾学生书局1968年版,第1291页。到乾隆二十三年，始准许不拘旗分买卖(43)《清高宗实录》卷557，乾隆二十三年二月十八日，中华书局1986年版，第49页。，当然，旗地向例是不许典卖与民人的，一直到咸丰二年，才允许旗民交产，取消旗地不可典卖与民人的禁令。(44)(清)周家楣等编纂：光绪《顺天府志》第2册卷53《食货志五·旗租》，上海书店出版社2002年版，第67页。此后，清政府于咸丰九年、光绪十五年二度封禁，最终于光绪三十三年开禁，旗民交产完全合法化。在对旗地买卖限制极严的情况下，就衍生出了老典名目，现将较早的一组旗人老典房契摘录于下：

康熙四十八年九月十一日，阿必达佐领闲散五十八所有平子门(平则门)外桥东北墙根处十一间瓦房，同参领阿拉那佐领闲散海潘儿给四百二十两银买了。此十一间房内所有之揽柜二，排子三，屋内隔断用的木板都不能挪动。

此系小领催孟衣特、兔拉孙等保了。(满文契直译)

立老典房契人系正红旗蒙古阿必达佐领下乌各身五十八，原有祖占破烂房十二间，后院一块，坐落平泽门外月墙对过路北。内有揽柜二个，排子三个，铺内槅〔隔〕段〔断〕俱全。情愿将此房老典与本旗参领阿拉那佐领下马甲海潘儿名下为业。当日价银四百二十两整。其银当面交明不能短少。言明一典一百年， 永不准回赎。拆改挪移□凭置主自便。恐口无凭，立字存证。

康熙四十八年九月十一日 立字人 五十八(押)

领催 孟衣特、兔拉孙 仝保

永为存证(45)《康熙四十八年五十八老典房契》(汉文)，刘小萌主编 ：《北京商业契书集(清代—民国)》，第2—3页。(汉文契)

这组文契订立于康熙四十八年，为蒙古正红旗闲散余丁五十八出卖其房屋给本旗海潘儿的一组契约，前为满文，后为汉文。在满文契中直言为“买”，汉文契则抬头为“老典”，文内说明典一百年，且不准回赎，实际上与卖无异。刘小萌指出，该满文契关于交易对象文字简略，汉文契则对房地数量、附产等交代清楚，这说明了早期旗人契书的随意性和不规范性。这应是清前期满洲、蒙古旗人内部尚不具备发达契约关系与相关知识的一个反映。(46)《序》，刘小萌主编 ：《北京商业契书集(清代—民国)》，第8页。诚如斯言。透过汉文契也可显见，汉文字语言的中和，使得这起买卖稍稍规避了政府法令。正是这种所谓老典名目的出现，使得旗地交易得以在私下悄然进行，它不仅流行于旗人内部，也大规模发生在旗民交产事例中。早在顺治年间，即有典卖旗地的行为，到了康熙二三十年间，民典旗地已形成风气(47)周远廉 ：《八旗制度和“八旗生计”》，《满学研究》第7集，第63页。，到乾隆帝即位之初则已蔚为久远，正如他在上谕中指出的那样，“嗣因八旗生齿日繁，恒产渐少，旗人又或因事急需，必不得已，将地亩渐次典与民人为业。虽民人不许私行典卖旗地，向有成例，但历年久远，辗转相售，已成民产。”(48)铁保等纂 ：《钦定八旗通志》，台湾学生书局1968年版，第4969、4925—4926、4974—4977、4996页。这种私行典卖多以老典为名目，典地期限少则三四十年，多则百年，在清前期构成旗地交易的主要内容。(49)刘小萌 ：《清代北京旗人社会》，中国社会科学出版社2016年版，第119页。所谓“不敢显然契卖，乃变名曰老典，其实与卖无二。至今而旗地之在民者，十之五六也矣。”(50)赫泰 ：《复原产筹新垦疏》，贺长龄、魏源等编 ：《清经世文编》卷35《户政》，中华书局1992年版，第868页。除老典之外，亦有将旗地捏称为有粮民地来进行交易的现象。至于民人，当然是乐于以上述方式获得土地的，在民间自有耕地较少的现实情况下，购得旗地也不失为获得生计乃至置产的一种途径，所谓“京畿以外，五百里以内，民之赖以耕获者，大概皆旗地，据非所有，……第舍是无以为父母妻子之养，此亦苟且自存之计也。”(51)《大学士伯鄂尔泰等密议陈德华奏停查报旗民典地等情奏折》(乾隆七年四月二十二日)，《乾隆朝回赎民典旗地史料(上)》，《历史档案》1991年第2期。因此“每遇旗人出典地亩，有情愿多出重价置典者，亦有浮开虚价置典者。……欲以旗人之世业，权作民人之祖产。”(52)乾隆《永清县志·奏议第一》，上海书店出版社2006年版，第341页。譬如定兴县贡生赵靖，一人名下隐匿典买旗地至百顷之多。(53)《军机录副》(乾隆十九年三月二十八日)，《清代的旗地》，中华书局1989年版，第1362—1363页。永清县民人于坤则至少有契典旗地6顷68亩。(54)《内务府会计司呈稿》(嘉庆九年七月十三日)，《清代的旗地》，第1371页。

面对日益严重的八旗生计问题以及由此衍生出的旗地私典与民现象的泛滥，雍、乾时期曾采取过多种对策，譬如回赎民典旗地、设立井田、赏赐银两、增设兵额等举措。从雍正七年开始，清政府决定采取动用公款取赎民典旗地的方式来遏止旗人土地的流失(55)铁保等纂 ：《钦定八旗通志》，台湾学生书局1968年版，第4969、4925—4926、4974—4977、4996页。，至乾隆年间，先后进行过四次大规模回赎旗地。与此双管齐下的是加强对旗地交易的管控。乾隆五年规定，如有旗民互相典卖公产地亩者，将卖地人等严刑治罪。乾隆七年再次严查旗地买卖，旗人须于每年年底向其佐领呈报有无私典旗地之事，民人则要在里长处报告。(56)铁保等纂 ：《钦定八旗通志》，台湾学生书局1968年版，第4969、4925—4926、4974—4977、4996页。在这种高压管控之下，为规避风险，指地借钱现象在旗地、旗租地交易中应运而生：

是月(乾隆十八年九月)，副都统满泰奏言：今赎得地亩人等并预先买得地亩人等内，或有人当时希图得利，巧避规条，指称“地无租价、钱无利息”名色立契与民，取银使用。不肖之徒从而效法。此等弊实如不尽除，日久淹没，仍与私典民人无异。现今屡动公项赎出归还旗人，而伊等但图目前之利，将地亩任其私给与民，则地亩无赎完之期矣。(57)铁保等纂 ：《钦定八旗通志》，台湾学生书局1968年版，第4969、4925—4926、4974—4977、4996页。

所谓“地无租价、钱无利息”，就其本质而言仍属“以业质钱”，与典无异。旗地佃户韩朝臣的事例即说明了这点，正白旗人胡永信于康熙年间在昌黎县充当内务府庄头时，置有养家地15亩，佃给韩朝臣家耕种，后来胡永信及其子病故，该门绝嗣，其弟兄叔侄等人趁机向韩姓指地借钱、找价(胡姓一方供称)使用，到乾隆四十二年时，已找东钱306吊，至嘉庆十九年时，又找东钱369吊500文。后讯审时，韩家则将这块世代耕种的土地称之为祖上契典旗地。(58)《会计司呈稿》(嘉庆十七年七月十四日)，《清代的旗地》，第1386页。应当指出，正是因为旗人通常不事耕作，才更易采取让钱主耕种土地，从而达成将土地租金与借贷利息对等的交易。这一立契形式对民地交易领域造成了一定影响，从而使得民地指地借钱包含了典与抵押的双重特征，也造成了二者一定程度的混淆。

除民间以典买、指地借钱等方式获得旗地之外，对于缺乏土地耕作的民人或者租种旗地的佃户而言，则通常在土地的债权交易过程中，运用类似方式形成“典租”的态势，将债权转为佃权。有清一代，旗地租佃广泛存在于在京畿地区，清初虽分赐给八旗王公、官兵等大量土地，但他们自身一般不事耕作，往往通过庄头交由佃户耕作，正所谓“旗人自行耕种者少，而佃出收租者多”。(59)《军机录副》(乾隆八年闰四月初一日)，《清代的旗地》，第1091—1092页。因此，为规避法律对旗民交产的限制，时人也巧妙地利用租的方式，如下面一则文契：

立契人明瑞，正黄旗满洲马甲阿林佐领下，今因手乏无钱使用，借到石姓清钱六十吊整。二人说合本旗官地交占石姓长种，地内破土开坑，有石姓一面承管，石姓永种。每年八月初一日交租清钱三吊整，并无后悔。恐后无凭，立字为证。

嘉庆二十三年十月二十六日 立字人明瑞(+)

代笔人祥贵(花押)(60)《嘉庆十二年北京正黄旗明瑞推兑旗地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第1册，第378页 。

此契命名非典、非指地借钱、亦非纯粹租约，虽直接以“立契人”开头，却又暧昧不明，耐人寻味，昭示出立契双方为规避法律风险而绞尽脑汁的状况。旗、官地不能典与民人，向有定例。在满泰于乾隆十八年上奏了关于旗地指地借钱的折子后，清政府随即规定，当旗人指地立契向民人借贷钱文时，若契内注有“钱无利息，地无租价”字样，则将视同民典旗地办理。(61)⑥《旗地定例》，《国家图书馆藏清代税收税务档案史料汇编》第32册，全国图书馆缩微文献复制中心2008年版，第15686、15696页。针对直隶近京旗地租佃出现预交租银的情况(62)该地区旗地租佃预交一年租银称之为“压季”，预交三、五年租银者，俗谚谓之“两不来”。《朱批奏折》(乾隆元年三月初一日)，《清代的旗地》，第1254页。，亦不准预收租银至三年以上，乾隆二十五年规定“出租在三年以内者，听其自便。如有违禁私行长租三年以外及十余年者，业主、租户各治以违禁之罪”。(63)⑥《旗地定例》，《国家图书馆藏清代税收税务档案史料汇编》第32册，全国图书馆缩微文献复制中心2008年版，第15686、15696页。因此旗人明瑞在立契时有意避免了与上述法令的直接冲突，首先放弃了典契格式，其次在文本中虽提到了“借”，所借之钱却又与预交租银有所区别，因为他仍然向佃户收取租息，这也就自然不会存在“钱无利息，地无租价”的字样了，可以说打出了一个极为巧妙的插边球。寺田浩明指出，在明确规定限制出典旗地等特殊地方，在租与的名义下，文契中载有“钱无利息，地无租价”的情况，实际上也是出典。(64)[日]寺田浩明著、王亚新等译 ：《权利与冤抑：寺田浩明中国法制史论集》，清华大学出版社2012年版，第38页。至于与此类似的旗地租约，其契文语言虽经部分变换，其性质实际略同，如冈云书所订立契约。道光二十六年，冈云书以借租两年的方式，将其家领圈地租与原佃董姓承种，文本内容租、借并用，两人言明“(地租)不许增长，亦不许拖欠”。(65)《道光二十六年冈云书租地文约》，《首都博物馆藏清代契约文书》第2册，第102页。一方面地主获得了急需的资金；另一方面，佃户董姓则获得了避免地主增租夺佃的永佃权利。应当指出，旗地佃户之所以与地主一拍即合，多是为此，所谓“地既被圈，不得不租种旗地，又苦于田主之增租夺地，不能安其生也，于是乎乘其急需而私典之，其意止为久种计耳。”(66)《朱批奏折》(乾隆五年四月十二日)，《清代的旗地》，第1545页。并且，由此衍生出的永佃权在佃户间的多次转移中得到强化，并逐渐形成旗地田面交易市场。道光二十八年，李钰祥因手中乏钱，以获得押租京钱95吊的条件将其10亩花户旗地转佃给刑胡氏“承种永远为业”，完成转让旗地田面的交易(67)《道光二十八年李钰祥兑花户旗地白契》，《首都博物馆藏清代契约文书》第2册，第161页。，就是这种现象。而那些书有“永远为业”“永不回赎”字样的旗地租约，其性质更属典卖无疑。(68)刘谨桂 ：《从馆藏契约看清代京郊的旗地》，《首都博物馆丛刊》1995年第2辑。

随着旗地永佃、田面权的逐渐形成，典租方式又扩展到旗租地之中，成为佃户、民人之间资产运作的一种方式，从而发挥土地的金融调剂功能。在《首博契约》收录的759件旗租地交易契中，从咸丰二年开始出现最早的出租旗地田面契，另外，田面典当契、指旗地田面借钱契也大致在同一时段开始出现。如下引敖赵氏与李姓所定租约：

立租地人敖门赵氏，因手乏，托中将自置本身花户地一段，计三亩，租与李姓自种。许种五年为满，钱到归赎，押租钱二十七吊文。此地两家情愿，各无反悔。其钱笔下交足，并无短少。恐口无凭。立字存照。

咸丰二年九月二十日 立字之吉日 ……

咸丰九年为满，共合三十三吊正。

秋后钱道〔到〕归赎。(69)《咸丰二年敖赵氏租花户地文约》，《首都博物馆藏清代契约文书》第2册，第249页。

该租约中“花户地”即是旗租地。在清代京畿地区的旗、官地租佃中有佃户与花户之别，“民人承领官地，纳租有名者，曰佃户；承种官地，交租于佃户者，曰花户。花户实出租银，而官册则无名。”(70)《钦定八旗通志》卷64《土田志三》，第5030—5032页。在该契中，敖赵氏以押租的形式将其花户地3亩租于李姓承种，约定期限为五年，此后她又续借6吊，将租期延长至咸丰九年。总体而言，这些交易形式多以“租”命名，而较少直接以“典”称呼，前者在《首博契约》中大致有59件，后者15件，且在以典直接命名的15件契约中，有12件出现在光绪十四年后。这明显是受制于清代法令限制。乾隆时规定佃户若不能继续承种旗地，应呈明地方官另行招佃，而不得私相授受，若敢私行典卖，照盗卖官地律治罪。(71)《皇朝政典类纂》卷12《田赋十二·官庄》，第331页。直到道光年间亦复如是，在一则道光六年的承佃八项旗地执照中就仍规定“(佃户)若私行典卖，查出严究”(72)《道光六年通州给杨治忠承佃官地执照》，《首都博物馆藏清代契约文书》第1册，第472页。，虽然旗地田面权在此之前就已然形成。直到光绪十四年，才准许佃户对持有的旗地田面进行推、典。(73)《直隶清赋例章》，《国家图书馆藏清代税收税务档案史料汇编》第63册，第31013—31015页。实际上，上述这类旗地租约就是寺田浩明所指的“典租”，租与典二者相互浸透，租的手法进入典中，典的手法进入租中。并由于提前纳租负担，佃户耕作的土地经营出现向土地典卖方向纯化的现象。(74)[日]寺田浩明著、王亚新等译 ：《权利与冤抑：寺田浩明中国法制史论集》，第38、43页。通过这种立足于田面的租、典混合交易，旗地田面主获得所需资金，另一方则获得一定期限内甚至永久的田面占有权利，形成地权在时间的上分割。

结 语

抗战期间，日本满铁调查人员在深入北京顺义县农村时曾对当地土地交易中的典与押做过细致的访问。村民们的回答大多将押称之为指地借钱，且与典有着显著区别。在顺义沙井村，押地时契约写作立指地借钱文约；典当之后是他人种地，而抵押后仍为自己种地；抵押需要付出利息，典当则不需要。(75)《满铁农村调查》第2卷《惯行类》，第340—341、366页。其他如张家庄、井上村、临河村、板桥村等与之类似，在有些村庄，若指地借钱到期还没能还钱，大多会改成典当的形式。(76)《满铁农村调查》第1卷《惯行类》，第5、33、75、109,181—184页。只有郝家疃农民在近些年有将指地借钱与典混淆的现象，然订立指地借钱文约后，原地主仍在期限内耕种土地。(77)《满铁农村调查》第1卷《惯行类》，第5、33、75、109,181—184页。由此可见，典与押的界限在民国二三十年代的北京地区应当是较为分明的。然而当我们将考察时段回溯至清代之时，便会发现情况不同于此，清代京畿地区土地交易中的抵押虽主要见于指地借钱文契之中，但在总计71件民地指地借钱契中，只有32件是借款人将其土地作为担保而借贷的，借款人仍然耕种土地，其实质为抵押；余下的39件则由钱主承种土地，可视为典。加之存在部分以典为名而实际为抵押的文契，可以认为在清代该地区，典与抵押二者之间存在一定程度的混淆。除此之外，在民、旗地交易过程中，立契双方通过不立年限、老典等方式，使得典有时带有买卖的性质。在旗地、旗租地交易的过程中，通过“典租”形式的应用又使得典与租佃发生内在联系，二者相互浸透，互相包含，并在这一过程中产生内在逻辑上的互通。综合言之，清代京畿地区土地交易中的典，其内涵并不纯粹，而是跨越了从租佃到买卖这一地权交易体系的各个阶段，具有多样性表现。反过来，从典交易的这一特征又可窥见当地民众是如何因应由清初圈地活动带来的强烈地权秩序变化以及来自于国家层面的强制性制度约束。面对这些挑战，他们自发“构筑”了一套与典相关的，灵活处理土地财产的方式，这种由契书所反映的灵活性是民间日常与国家制度、成文法之间相互博弈时不断进行调试的结果。

有清一代，国家曾对有关旗、民地土地交易进行过多次法律调整。统治者的立法意图很明确，试图以强制性制度约束来禁止旗人出卖土地，从而达到永保旗人世业的目的。虽然这一意图最终随着清末对旗民交产的解禁而宣告瓦解，但至少在雍、乾盛世国家财力充沛时仍致力于此。面对日益严重的旗人生计问题和旗地流失，清中叶的统治者一方面采取多种措施来挽救旗人经济地位，另一方面则加强对旗地交易的管控，立法频频，以遏止旗地民田化势头。针对民地交易，国家则不断细化对典与卖等交易方式的法律规定，意图使之明晰、规范化，从而达到减少土地纠纷、杜绝逃税等目的。对于京畿地区的旗民人等而言，在面对国家法令的诸多限制之时，他们既要保证交易能够顺利进行，又要尽可能不去触碰法律的红线，在可能的情况下，还试图逃避契税，典交易就在这些意识中被加以改造、运用。在民地交易领域，其具体交易形式既受到国家法令的约束，也受到旗地交易的影响，老典、指地借钱等方式亦被加以运用。简言之，上述方式的综合使得清代京畿地区的典交易跨越了从租佃到买卖这一地权交易体系的广阔领域。民众生计与国家法律制度二者之间在日常的张力既使前者不断变更名目，时常处于一种灰色地带，亦导致后者的不断调整以及最终消解，从而在历史长程中达到地权格局的重组和相关制度变迁。