“炒房”该变一变了

张程

自2016年“房住不炒”提出以来，全国房价逐年收窄，虽然依然有很大一部分人抱着“买房投资”的想法，但是近些年来，可以看到“房住不炒”的政策正在步步压实，且开始深入人心。“买房投资”“买房=赚钱”的观念或许将成为过去式。

从2017年开始，中国居民个人住房贷款增长速度已经呈现出了向下趋势。根据中国人民银行发布的金融机构贷款投向统计报告显示，2016年二季度末国内居民个人住房贷款同比增长速度为30.9%，至2020年二季度末，居民个人住房贷款同比增长速度已经下降至15.7%，增速降幅接近一半，总体上呈现出向下的趋势。就2020年而言，二季度末居民个人住房贷款增速也比一季度末低0.2个百分点，保持了下行的趋势。这表明在2020年因为疫情和自然灾害带来的巨大经济增长压力面前，“房住不炒”的政策导向并没有松动。

2020年7月30日召开的中央政治局会议再次强调了“房住不炒”的定位，同时增加了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述，再次明确了政策层面坚持“房住不炒”的决心。人们的“炒房”观念也该变一变了。

疫情后调控加强

9月14日，成都市政府出台了《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了15条举措。其中，在完善住房调控政策方面，严格执行住房限购政策，严打弄虚作假行为;发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。显然这一政策是在进一步提高房地产交易的门槛，防范“快进快出”的炒房行为。

不仅仅是成都。今年以来，面对疫情带来的稳增长压力，许多地方不仅没有放宽房地产市场的限购政策，而且还在进一步提高门槛，防范炒作行为。据中原地产研究中心统计数据显示，2020年8月单月，全国房地产调控累计次数为32次;1—8月，全国房地产调控政策次数高达368次，与去年同期的367次基本持平。分析认为，7—8月调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势。包括杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市纷纷出台调控政策为楼市降温。预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布力度不同的房地产收紧政策。

值得注意的是，从增值税政策的调整看，目前深圳、无锡、沈阳和成都已经调整了增值税的政策，即从过去的“满2”调整为“满5”，这一调整似乎带有示范性，后续或还有地区会效仿这一举措。

除了上述举措之外，由于以往房地产调控中经常出现有人为了规避限购、税收政策，而选择“假离婚”买房。因此本轮楼市政策收紧中，打击“假离婚”成为了监管部门重点“瞄准”的领域之一。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳住建局联合发文，将创新上线建立婚姻信息查询机制，查询借款人婚姻状况和购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下住房套数，作为贷款审核依据，实行差别化房贷的办理。9月4日，杭州明确，30周岁以上未婚单身、离异单身且在限购范围内无自有住房记录的购房人，可认定为无房家庭。8月30日，无锡出台新政，夫妻离异后两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前住房套数计算。7月23日，南京新政规定，夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前总套数计算。

由上述这些城市的动作不难看出，政府部门对于坚持“房住不炒”的决心。在这种情况下，与“假离婚”类似的“假落户”“假人才”等现象，未来可能也会成为重点打击的对象。

“金九银十”热度依旧

房地产行业有“金九银十”之说，意在表达每年的九月、十月是房地产交易的活跃时期，也是房企、房产中介、购房者、卖房者格外关注的时点。

由于上半年的疫情对于经济增长带来的压力，许多人认为，房地产关联的行业范围广泛，对经济有较强的拉动作用，面对较大的稳增长压力，一些地方的房地产管控政策或许会有松动，因此对于“金九银十”抱有期待。

实际上今年下半年以来，房地产市场确实存在温和上涨的情况，部分热点城市房价的涨幅备受市场关注。尤其是一些地方新楼盘受到“限价”政策的影响，折价现象使得出现了“万人摇号”抢房的情况，让房地产市场看起来有些热闹，更促使了一些人对于房地产政策松动有了期待。

从统计数据来看，房价确实有上涨。9月14日，国家统计局公布的8月份70城房价数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大，二三线城市同比涨幅回落或与上月相同。70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.6%，涨幅扩大;70城二手房环比涨幅为0.3%，涨幅持平。

从二手房的价格涨幅环比数据看，广州成为涨幅最大的城市。广州二手房的价格涨幅目前已经连续两个月排名第一。不过，广州房价的上涨有部分原因是受深圳调控的影响。7月15日，深圳推出“史上最严限购政策”，从购房资格、信贷、税收、豪宅税等八方面内容，全面收紧楼市调控，被市场称为“深八条”。可能是受此政策影响，部分购房需求进入到了邻近的广州，形成了一定程度的溢出。

但是总体而言，一线城市今年以来表现出了领涨的势头。这种迹象，从以往的历史经验来看，总是意味着房价上涨会逐渐传导到二三线城市。这也使得一部分人对于“金九银十”有所期待。

然而，从政策层面来看，“房住不炒”仍然是主基调。进入8月份，中央反复强調“房住不炒”、地方密集发布收紧调控政策。

8月26日住建部在北京召开有成都、沈阳等6个城市参加的房地产工作会议，参会的多数为房价涨幅靠前的城市，其中不少城市在之后纷纷出台了调控政策。只要“房住不炒”的主基调不变，那么遏制房地产市场非理性繁荣的政策态势就不会松懈，一旦有城市房价上涨过快，很可能会再度被“点名”，并出台调控政策。在这种情况下抱着“炒房”目的交易，很可能将受到严厉打击。

住房供需平衡吗

房价上涨从供需的角度来看，应当是供少于求，即人口太多而房子太少。截至2019年底，中国城镇常住人口达到8.5亿人，但是中国城镇有多少房子至今仍然是个谜。

官方已公布的中国城镇住房数据主要有两个来源，一个是统计部门的统计数据，二是建设部门的统计数据，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据。然而这些数据都无法明确地回答中国到底有多少住房的问题。

人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小，要么偏大。国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估，这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。

综合以上几个方面的数据，只能大致推算出国内现存有多少住房。多数研究者认为截至2019年底，中国城镇存量住宅面积在300亿平方米左右，对应的住宅套数在3亿套～3.3亿套左右。结合国家统计局公布的城镇家庭户数，目前国内住房套数和家庭户数之比已经达到1左右。换言之，平均一户家庭拥有1套住房。仅从这个平均数来看，中国住房市场已经基本达到供需平衡。然而不可能忽视的问题是，在不同区域，房地产供需存在着严重不平衡的情况。整体而言，经济发达地区由于吸引人口流入，整体呈现供不应求的情况，而经济欠发达地区，由于人口流入效应较弱，甚至是人口净流出，出现了供过于求的现象。

这种区域供求不平衡的问题，由于区域经济发展差异将长期存在。因此也就会形成经济发达、人口持续流入的地区，与经济发展速度相对较慢，人口流入少甚至流出的地区之间的房价差距将越来越大。基于全国住房供需总体上已经超过了套户比1的门槛，未来“买房=赚钱”将要分情况而定。对于经济增长动能强劲的地区，可能房价依然坚挺，而经济发展动能不足的地区可能出现房价长期停滞甚至下滑。在这种基本现实情况下，“炒房”的观念也该变一变了。