老旧房屋维修管理和改造策略分析

王龙

大连市建设工程集团有限公司 辽宁大连 116000

随着人们生活水平的不断提高，很多存在已久的老旧房屋无论在适用程度、美观度以及建筑结构上都已经落后于人们的居住标准。基于此，对老旧房屋进行维修和改造，自然成为人们关注的焦点，本文中笔者就将围绕这一议题展开论述[1]。

1 维修及改造老旧房屋的目的

很多投入使用已久的房屋，很容易在外立面和结构上出现问题，当然导致这个结果的原因有很多，比如设计没有达到要求、施工工序没有得到严格落实、施工过程不够规范等。存在这些问题及原因的房屋随着时间的推移，地基下沉、墙体开裂、结构不稳等问题出现的概率会大幅度上升。

但要想从根本上解决这类问题，就必须降低隐患发生的概率，保障房屋的质量安全。加入需要改造的老旧房屋经过改造后仍然存在使用价值，那么施工人员就需要结合房屋的实际情况，加固建筑结构、修复外立面，进一步延长房屋的使用寿命。另一方面，对老旧房屋的维修管理和改造还包括这样的目的，即让经过维修和改造的房屋，即便在面临变形之类的问题时，依然能够确保其支架和钢韧度控制在合理的范围内，并确保其拥有极高的抗震强度。

2 维修及改造老旧房屋的难点所在

对老旧房屋进行维修和改造，难点主要体现在这样两个方面：

2.1 缺少维修及改造基金

尽管很多老旧房屋的业主在购房之初就缴纳了“房屋维修基金”，但是这笔费用通常情况下只能被用作公共区域的防水、漏水、公共设施维修等的花费；而且更为严重的是，一些房屋本就独楼独栋，既没有公共区域、业主也从来没有缴纳过维修基金，所以即便想要对这些房屋进行改造也没有充分的资金；亦或者物业公司从业主那里回收的物业费根本不足以完成房屋维修工作，这样维修和必要的管理只能被搁浅[2]。

2.2 工作人员的素质参差不齐

通常情况下，房屋的维修改造都是由房屋所在小区所属的物业公司在指导完成。但是这类公司员工的薪资大多较低，且属于附加值低的服务业，很难对高素质人才产生较高的吸引力，同时因为维修改造房屋有需要改造者具备较高和综合性的建筑技能和统筹协调能力，维修工作很难在现有的人力资源环境下得到充分指导，而有所完成。

3 维修及改造老旧房屋的主要策略

在我国，目前负责维修和改造老旧房屋的主力军便是物业公司，但是相对而言我国的物业公司对此类的业务操作上尚不算熟练，而且因为很多老旧房屋本身存在的不封闭、缺乏管理的现状，维修之事常常难以快速提上日程。而且很多物业公司即便开启了老旧房屋维修，也仅仅是针对公共区域而言，实际落实到业主需求范围内的维修价值远远没有实现，这将直接影响到其服务能力和效果。所以要想改变这样一种情况，必须从这样几个角度进行调整：

3.1 明确维修及改造的要点

首先，相关工作人员要对自身从事的工作足够重视，要检查老旧房屋时，必须细致、周到、全面；

其次，确保老旧房屋维修管理的质量，延长房屋的使用寿命，确保其较之以前拥有更为良好的使用性能；

再次，在维修和改造老旧房屋的过程中，不能对其的主体结构造成较大的干扰；

最后，对老旧房屋的内部结构以及改造后的环境、结构进行重点检查。其原因在于很多老旧房屋本身是使用砖混加预制楼板的结构建造的，金属构件很容易出现锈蚀、而木质结构则很容易出现腐烂的问题，所以在迫切需要改造的小区当中，很多房屋已经出现明显的外部开裂、表皮脱落的严重情况。

3.2 遵循“服务至上”的原则

物业以服务广大业主为重要指向，因此其一切工作的开展都应站在业主的立场上，即便是对老旧房屋进行维修管理，也是为了让业主生活品质得到提升，在生活质量方面得到满足[3]。

基于此，负责老旧房屋改造和维修的工作人员必须秉承“服务至上”的原则，充分尊重广大业主的观点和诉求，在保障安全的前提之下，让业主所面临的困境得到妥善解决。

3.3 做到安全合理、经济适用

维修和改造老旧房屋目的在于维系房屋的使用价值，所以无论其本身处于哪一阶段，改造和维修都是必不可少的。广义而言，房屋维修主要包括三种形式，即翻建、维修和改造，其中翻建主要是指拆除老旧房屋，在原有的地面上进行新房屋的建造，此种情况大多是针对那些没有改造和维修价值，但是出于整体规划需求而需要新建的项目；维修则是指通过房屋进行修葺，维护设备以及构件的主要使用功能，尽最大可能满足业主的需求，也尽可能延长这些老旧房屋的使用寿命；改造则是指在相关措施及技术的辅助下，通过更换和增加材料等方式，来拔高房屋技术的使用标准和功能呈现[4]。

3.4 吸引并培养高素质的人才

老旧房屋的维修管理和改造需要高素质的团队来进行操作，具体来说，需要从这样几个角度予以实践：

首先，增加投入、吸引高素质人才，房屋改造和维修管理团队当中必须要有高水平和高质量的工程师、建造师；

其次，面向工作人员定期开展培训，帮助其树立良好的服务意识和丰富的管理经验，要通过理论和实践相结合的方式，不断提高工作人员的综合素质与专业技能。

总而言之，随着房屋投入使用时间的不断延长，很多老旧房屋面临颇为现实的质量问题，有待引起相关人员的关注和重视。而在实际施工的过程中，相关人员有必要根据实际情况，制定切实可行的维修和改造方案，并确保将各项工作落到实处，在维系老旧房屋原本价值的同时，更提高其使用价值。望笔者在本文中的论述，能够为广大从业人员带来一定的启发，能够切实找寻到有助于老旧房屋价值和功能开发的渠道[5]。