“三旧”改造拆迁补偿安置策略探析

2020-12-02李雪娇

法制博览 2020年13期

李雪娇

广东诚挚（广州）律师事务所，广东广州 510000

“三旧”改造是城市化发展的必然历程。广东省全力推进“三旧”改造，积极进行城市建设，优化城市结构。拆迁补偿安置是“三旧”改造中必不可少的关键环节。做好拆迁补偿安置不仅能够保护被拆迁人的权益和推进拆迁的进程，而且能够改变“拆迁难“的状况，促进“三旧”改造质量和效率的提升。但是，目前来看在拆迁补偿安置过程中仍然存在许多问题有待解决，本文对“三旧”改造过程中出现拆迁补偿安置问题进行探究并给出策略解决。

一、“三旧”改造

“三旧”改造是国土资源部与各省开展的合作。三旧改造一词最初来源于广东，三旧是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。“三旧”改造原是指广东省特有的改造模式，率先在广东佛山进行并探索出为广东省和全国所瞩目的“三旧改造佛山模式”成为“三旧改造”的典范，并实现中国所期待的产业转型、城市转型和环境再造，为后来广东省内和全国各地三旧改造提供了借鉴。继佛山成功后，“三旧”改造已经上升为广东省全省的发展战略［1］。

近年来，全国出现推动“三旧”改造热潮，能够开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划和城乡总体规划，且已纳入“三旧”改造总体规划、年度计划和省“三旧”改造监管数据库，需要开展“三旧”改造需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。国家要求各地开展的“三旧”改造要客观公正，尊重历史，不仅要做好与国家有关法律政策的有机衔接，防止在改造过程中发生违法违规用地行为，还要兼顾各地的发展历史和土地管理政策。

二、“三旧”改造拆迁补偿安置中存在的问题

针对“三旧”改造拆迁补偿安置中存在的问题，主要以文冲城中村改造项目为例进行分析。

案例：文冲城中村位于广州市黄埔东路以北、石化路以西、乌涌河以东、万科城市花园以南地区。改造前总建筑面积为60.19 万平方米，改造范围内有居民共1916 户，涉及4896 人，改造后项目规划总建筑面积201.15 万平方米。项目按照“自主开发，整村改造”的模式进行改造，于2009 年通过《文冲（石化路以西）城中村改造方案》，实施改造建设。改造由政府主导，文冲集体经济组织自主改造，成立全资子公司为改造主体，在改造中力求使村集体利益在不受损、居民生活水平不受影响。

结合上述案例的实际实施与“三旧”改造拆迁补偿安置的相关资料分析，可总结如下几点：

（一）安置补偿原则没有明确界定

在上述拆迁安置案例中，其具体实施中有一部分关于拆迁问题的创新思考，工作组也深入到村中对村民的思想动态和实际诉求进行收集和掌握，从而向有关部门汇报，发挥了“连心桥”作用［2］。同时也为取得村民信任、理解与支持，通过帮村民算经济账、未来账方面打感情牌，并取得了较大成效。但是从案例中的改造内容来看，针对村中近两千户居民来说对其具体的安置补偿原则并没有进行明确界定。即使在我国新宪法的规定中，也只是提到了要对征用公民的私有财产进行一定补偿，这其中对具体的补偿条例并没有明确规定，补偿原则也没有清晰的界定。

（二）补偿标准难以统一

在上述拆迁单位执行拆迁工作过程中的攻坚阶段，拆迁房有计划地约请了一部分难点对象，并同社区干部与经济公司进行了当面沟通，力求在项目施工前期排除分歧、达成一致，进而促进项目签约动迁和改造动工的顺利实施。结合案例中的难点对象与千户村民的实际居住点来说，拆迁方在拆迁改造中做到了有计划、有组织，并沟通经济公司的方式进行分歧排查工作，但是结合村民的实际权益来看，在安置过程中，还存在一个隐形矛盾：即针对不同区域的拆迁对象，会存在地理位置、采光、区位不同的差异，进而导致拆迁的补偿标准难以达到一致。

（三）城市基础设施配套费用没有计入项目改造成本

在上述“三旧”拆迁改造案例中，项目改造后，回迁房全部是带有电梯的高层楼房，且建筑质量良好。此外，社区配套公共服务设施也进一步得到了完善，社区居住条件较之前也有了极大改善，且项目对具有历史价值的建筑物也做了特殊的保护，并没有使旧村原有的历史文化失传。结合上述内容分析，在旧村改造中，承办单位能够清晰认识到历史发展现状，并对拆迁户给予了有效的补偿，同时负责人的对改造后的居民环境进行了良好改善。但是在这一过程中，就涉及到了项目的改造成本从而对项目改造中的资金平衡与建设实施造成不良影响。

三、“三旧”改造拆迁补偿安置策略分析

在“三旧”改造拆迁项目中，针对其中的拆迁安置问题不仅需要从被拆迁安置方的角度分析，也需要结合项目改造的实际情况考虑项目承办方的经济效益，进而以科学合理的方式既满足项目方的经济效益也符合权益方的实际诉求。因而针对“三旧”改造拆迁工作的补偿安置策略可做如下调整：

（一）对补偿原则进行明确

结合拆迁工作中存在的问题分析，首先需要解决的就是补偿原则模糊不清的问题。在涉及到拆迁安置问题的相关法律条款中，大部分规范性文件都十分粗略，涉及补偿安置内容的条款都比较模糊，因此就导致在实际的“三旧”拆迁安置中，缺乏有效合理的居民安置补偿原则，需要相关的法律人士与经济公司共同进行分析研讨，从而在法律层面上保障被安置居民的合法权益、在经济的角度上保障双方的共赢，进而化解拆迁方与居民之间存在的矛盾［3］。所以说，在实际的拆迁过程中，就需要以尽量恢复被拆迁人在拆迁之前的生活状态与生产情况为补偿原则，尽量从基础上消除拆迁对相关权益人的负面影响，提供有效的经济保障。

（二）针对不同区位的补偿标准进行划分

在“三旧”改造中，一般来说其改造项目所涉及到的区域都比较广，地块也比较多，因而就会导致实际参与拆迁改造的建筑原本具有的价值不同，其采光、区位以及建筑占地面积、建筑结构和建筑的商业价值都有不同的影响［4］。因此就需要项目承包人对各地块进行实际探访，进而对不同地块的补偿原则进行仔细核算，在满足权益方经济权益的立场上尽可能使补偿条件在规定范围内有一个较统一的标准。

（三）科学分析项目改造成本

从项目改造方的角度上来分析，经济效益是其最注重的因素之一，因而在进行项目改造的工作规划中，不仅要结合改造当地居民建筑的实际情况进行考虑，同时也需要考虑在改造中涉及到的城市基础设施配套设备的费用，从而在项目改造成本的计算中将可能支出的费用进行合理统计。结合上述案例来说，尤其要对城市基础设施的配套费用进行仔细核算，因为在项目改造中，一旦忽略这项费用，就会在一定程度上导致项目的后续复建安置工作出现矛盾，对应区域的物业部门也无法办法办理城市基础设施配套费减免手续。所以，在项目改造之初，就需要相关的经济单位对项目改造成本进行科学统计，进而在预算内开展改造工程。