房地产开发企业法律风险及防控探究

冯明飞

广东穗智律师事务所，广东 广州 510000

一、前言

房地产产业在我国社会主义经济市场中占据着重要的地位，尤其是伴随着这几年国家政策的影响以及国民经济的发展，房地产这一产业变得更加地炙手可热。但是由于房地产开发企业的开发过程较为复杂，且资金较为庞大、周期较为长久，从筹备到开发再到销售整个一系列过程可能会出现难以预测的风险。其中最有可能出现的风险，就是法律风险，然而这一风险可以通过预防和控制来加以防范。

二、房地产开发企业常见法律风险

谈及房地产开发，我们首先想到的是“暴利”。但事实上，房地产开发企业在开发过程中同样要面临很大的投资风险，甚至可以用“如履薄冰”来形容。对于房地产开发企业而言，只有当其掌握了房地产开发各阶段的法律法规，并以此指导自己的开发实务，才能有效地避免法律风险，妥善处理各类纠纷，从而最大程度上地保护自身的合法权益。事实上，房地产作为我国经济发展领域的重要组成部分，其发展情况并不单单会对该领域造成很大的影响，而且还会对与之相关领域造成很大的影响，所以房地产开发“牵一发而动全身”，做好房地产开发企业风险管控非常重要。当然，在此之前我们首先应该明白房地产开发企业常见的法律风险有哪些，这样才能对症下药，通过一系列预防措施降低法律风险。

（一）土地出让法律风险

人们生活水平的不断提升使很大一部分人有足够的资金去购买楼房、店铺等固定资产，这就有效带动了我国房地产领域的发展。房地产领域的高速发展也使得房地产开发日新月异，每天房地产交易都在有条不紊地进行。房地产领域作为我国市场经济的中流砥柱之一，对拉动内需、促进国民经济增加发挥了巨大的作用。不仅如此，房地产业的发展还带动了房屋家装、建筑材料、家用家具、家用电器、日常用品等相关市场的发展。当然，房地产领域并不是一个一本万利的投资过程，房地产开发企业同样要承担很大的法律风险。土地出让法律风险是房地产开发企业作为常见的法律风险之一。所谓的土地出让法律风险归根结底指的就是企业在签订合同以后不能按照合同的相关内容支付给政府资金，或者说因为政府规划调整而不能将土地交付给企业等。没有土地进行开发建设，那么就相当于房地产开发企业的投资完全失败，其对企业所造成的后果可想而知。

（二）房地产建造阶段的法律风险

为了给广大消费者提供一个稳定的房地产环境，政府不断加大在房价调控上的力度，这虽然给广大消费者提供了便利，但是却很容易导致房地产开发企业不能获得足够的建设资金，出现企业负债难以清偿等难题。这就显露出房地产开发企业做好法律风险管控的重要性和必要性，而要想让自己在投资过程中获利，那么最佳选择就是根据自身实际需要构建相应的法律风险防控体系，让防控体系为房地产开发企业保驾护航。当土地拿到手以后，如何才能建设好高楼大厦，这同样是房地产开发企业应该重点思考的问题。房地产在建造过程中同样会面临较大的法律风险。房地产建造是一个较为缓慢的过程，其中决定房地产建造效率的除了施工方的建造能力以外，建设资金能否及时到位也会带来很大的影响。房地产建造并不是单一因素就能够解决的事情，作为房地产开发企业必须要认真履行自己的责任和义务，在选择施工方时要认真考察其资历和信用度，尽可能地降低在建造阶段的法律风险。房地产开发属于一个层层递进、环环相扣的过程，任何一个环节出现问题都会影响到下一个阶段的施工作业。

（三）房地产销售过程产生的法律风险

房地产销售是决定房地产开发企业能否盈利的重要环节，而这个阶段也是企业与消费者容易产生法律纠纷的环节。房地产企业在销售房地产的过程中会考虑很多的问题，比如对房地产单位面积的定价、房地产公摊面积的多少等。由于这些问题与每个房地产购买者的切身利益息息相关，所以从这些人的角度来看，他们很可能会为了自身的利益与房地产开发企业据理力争。比如，房地产预售是一个比较常见的现象，但是到期以后房地产还未完工，不能将房地产交付给房主，那么就会产生法律纠纷。这种法律纠纷非常常见，当然如果不能有效解决这些问题，那么不仅会影响到房地产开发企业的信誉，而且也会给企业造成很大的经济损失。就目前的情况而言，绝大多数的房地产开发企业对于法律风险防控都属于事后防控，关注的重点也都是当问题出现以后再进行补救，更倾向于“头痛医头、脚痛医脚”，处理风险事件主要利用诉讼手段。

三、房地产开发企业法律风险防控策略

“防患于未然”所带来的效果往往比“亡羊补牢”的效果更好，这也是房地产开发企业必须做好法律风险防控措施的主要原因。在过去，很多房地产开发企业缺乏法律风险防控意识，总是习惯于当问题出现以后才紧急处理，让一些小问题最终变成了大问题，给企业带来很多负面影响。所以，这就要求房地产开发企业能够“两手抓”，既要有提前做好法律风险防控措施的意识，同时还要在问题出现以后及时补救。

（一）构建完善的项目运行体系

房地产开发企业做好法律风险防控工作不仅可以避免不必要的麻烦，而且也可以提高投资收益，把投资风险降至最低。事实上，房地产开发企业要想做好法律风险防控工作，首先应该建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉性来保障企业发展的稳定性。构建完善的项目运行体系不但能够让自己有抵御法律风险的能力，而且还可以最大程度上消除某一个阶段所产生法律风险对后续投资活动的影响。从房地产开发的土地出让到最终的房屋出售、物业管理等环节都要做好各项防控工作，并针对项目的可行性进行系统调研，利用大数据、人工智能技术分析项目开发的风险，并最终形成一套完整的项目运行体系，既要为后续的施工指明方向，同时还要规范前期的各种施工准备作业行为，要保证每个环节都满足国家相关法律法规的要求，不能存在侥幸心理。

（二）严格对企业内部人员的监督管理

房地产开发企业内部人员的工作行为会对整个房地产开发产生很大影响。如果将每个参与房地产开发的部门看成是一个整体，那么房地产开发企业就是这个整体的核心。这是因为，无论是哪个环节房地产开发企业都不可能置身事外。严格对企业内部人员的监督管理，一方面要制定相应的管理制度，明确每个员工的责任和义务，保证每个员工都能为降低企业法律风险做出努力；另一方面，房地产开发企业也要严格按照国家相关法律法规进行施工作业，不能为了谋求经济效益而使法律风险增大。签订合同是降低法律风险的有效措施，所以房地产开发企业必须要意识到合同的重要性，用合同约束合作方，同时自己也要严格按照合同内容完成自己的工作。当然，房地产开发企业工作人员也要以身作则，以维护企业利益为根本，在做好自己本职工作的同时还要学习有关法律风险防控方面的知识，将所有可能存在的法律风险扼杀在摇篮之中。

（三）房地产开发企业内设法务部门、外聘法律顾问

房地产开发企业内设法务部门主要负责是企业日常的法律事务，外聘的法律顾问主要负责是企业在整个开发经营过程中遇到的重大决策与危机的处理。除此之外，法律部门要与外聘法律顾问做好衔接工作，内外相互配合，从而更加准确且细致地为房地产开发企业处理且防范相关的法律问题。

（四）提升房地产开发企业员工的法律意识

提升房地产开发企业员工的法律意识是法律风险防范的基础与前提。房地产企业在开发过程中所有的活动都离不开员工的参与，所以，企业要加强对员工的法律业务培训，提升其法律意识，加强其法律风险的警觉性，这样才能为构建法律风险防控形成一道的无形屏障。

四、结束语

综上所述，做好房地产开发企业风险防控非常重要。当然，要想做好房地产开发企业风险防控就必须明白房地产开发企业常见的法律风险有哪些，这样才能对症下药，通过一系列预防措施降低法律风险。由此可知，《房地产开发企业法律风险及防控探究》这一课题具有重要的研究意义。