试论破产法上待履行不动产租赁合同处理规则

苏建红

重庆合纵律师事务所，重庆 400023

一、待履行不动产租赁合同的处理原则

法律原则能够体现出一部法律的基本价值取向，对于法律规则进行规定。不动产租赁合同是待履行合同中的一种类型，其处理规则需要综合参考待履行合同的处理原则以及不动产租赁合同的特殊情况，不偏离破产法的基本原则。

（一）破产财产最大化

破产程序的进入一般是因为债务人无法偿还到期债务，进而需要最大程度地收集债务人的财产，随后将其分配给债权人，帮助债务人走出困境。破产的程序包括清算、重整以及和解，不同的程序侧重点不同，但是无论是哪一种程序，基础都应该是实现破产财产最大化。破产财产包括债务人在破产程序进行中的所有财产，待履行合同会在破产程序中导致债务人出现财产增减。若是按照一般普通的法律规定和道德原则，合同的当事人需要按照规定履行约定，但是破产法对于破产管理人是否履约进行了新的规定，即破产债务人可以“违约”。也就是说，债务人进入破产程序后，待履行合同因为市场和当事人的影响，可以在分析是否会影响债务人财产的前提下，选择保证破产财产最大化的处理方案，解除可能会减少财产的合同，保留增加财产的合同。

（二）利益平衡

利益平衡原则，其规定是破产管理人在进行待履行合同的处理过程中，除了需要参考债务人和债权人的利益以外，还需要考虑到合同是否会影响其他利害关系人，避免造成利益严重失衡。破产法立法主旨，从最开始的以债权人利益为主，到债权人和债务人利益并重，发展到最后的破产参与各主体利益平衡，经历了三个阶段。当代社会法律的规定并不是以往选择利益非此即彼的，无论是平等自由，还是安全和公共利益，都不能认为是绝对价值。法律产生的根本原因就是利益，对于利益斗争进行规范，其根本目的就是平衡利益。当前的市场经济分工比较细化，不同的主体之间关系密切，企业进入到破产程序以后，不仅涉及债务人和债权人的利益，同时还会影响到职工、供应商以及相关的关系人。破产法规定需要对多重利益进行平衡，待履行不动产租赁合同法律规定处理规则同样如此。

二、我国待履行不动产租赁合同的处理现状

（一）立法现状

我国的《破产法》以及相关的司法解释，对于待履行不动产租赁合同并没有针对性的处理规则，所以将待履行不动产租赁合同归类为待履行合同的一种类型，按照一般处理规则进行处理，也就是《破产法》规定的第十八条、第二十六条、第四十二条、第五十三条、第六十九条。

《破产法》中对于待履行合同的处理规则规定得比较简单，存在一些不足之处。待履行不动产租赁合同是一种继续性的合同，若是解除，并不会影响已经履行的部分，只会单纯影响将来的事实，当事人不需要返还已经履行的部分，非破产方可以申报债权。破产程序中，不动产租赁合同这种合同的处理，解除和继续履行都不能解决问题。若是继续履行，那么破产债务人很难进行清算；若是解除合同，那么可能会对合同相对人造成损失，同时破产债务人的债务也会因为合同相对人的债权申报而增加。虽然将合同转让能够解决上述问题，但是《破产法》对于合同是否可以转移给第三人并没有规定。

《破产法》虽然对于待履行合同的处理进行了规范规定，但是不动产租赁合同因为其特殊性并不能完全契合一般处理规则，所以不动产租赁合同处理方面存在空白：首先，承租人破产，按照规定破产债务人进入破产程序以后，管理人负责合同处理，但是合同相对人不能做出任何决定，这个阶段仍然会产生租金，但是《破产法》规定合同相对人可以就合同解除造成的损失进行债权申报，按照现如今破产低清偿率的条件下，出租人明知不能得到清偿，还需要将租赁物交给承租人，这就掠夺了出租人的利益；出租人破产，待履行合同的处理会严重影响承租人的利益，承租人需要稳定占有租赁物进行居住或是经营，按照《破产法》的规定，出租人进入程序以后，管理人可以解除不动产租赁合同，这时承租人将无法继续居住或是经营，其利益受到不良影响，已经投入的投资无法收回，违背了利益平衡原则。

（二）司法现状

待履行不动产租赁合同在处理过程中，司法实践方面出现了大量的诉讼，此类案件的产生多数是因为出租人破产，管理人解除合同。此类案件管理人解除合同通常是因为两种理由：承租方没有缴纳租金，或是按照破产规定解除合同；参考《破产法》的规定解除合同。对于第一种理由，法院会参考合同法判决；对于第二种理由，法院基本予以支持。虽然法院按照法律规定进行破产相关的判决，但是这并不代表判决是完全合理的。因为破产管理人解除合同以后，导致出现大量诉讼本身就是一个比较明显的例子，很多合同相对人出现了针对这种判决的不满，甚至影响到了破产顺利进行。

三、我国待履行不动产租赁合同的处理规则完善建议

（一）增加待履行合同转让规则

若是承租人破产，那么租赁权具有的经济价值也会造成破产财产，破产管理人若是能够将合同转让，不仅能够将解除合同造成的破产财产减损问题解决，同时能够通过转让获得一定的收益，令破产财产增多。与此同时，加入第三人，第三人可以在承担破产债务的同时承担原本合同的权利和义务，相当于合同相对人只是单纯地更换了出租对象，不会受到利益方面的不良影响。出租人破产，租赁合同不影响租赁物所有权，破产管理人可以将租赁合同转让，避免承租人遭到损失。

待履行合同转让可以解决继续履行、解除合同造成的弊端，这种处理规则有存在的必要性。虽然有人认为，将合同转让归类到继续履行中，也就是破产管理人先选择继续履行合同，随后再进行合同转让。但是这种观点并不合适，待履行合同会对破产的程序造成影响，合同转让存在着限制条件，若是想要兼顾破产目标和债权人的利益，限制条件需要进行一定的调整，同时保护合同相对人的利益。

（二）增加待履行不动产租赁合同特殊处理规则

不动产租赁合同对比其他合同有着特殊的性质，按照一般的待履行合同处理规则进行处理，存在着诸多缺陷，为了保证破产顺利，必须针对不动产租赁合同制定专门的处理规则。

若是承租人破产，可以按照租赁物交付情况对出租人合同解除权进行限制，若是租赁物没有交付，出租人出现了租金利益风险，这时出租人可以要求破产管理人担保承租人能够如约支付租金，也可以提出解除合同；若是租赁物已经交付，那么承租人已经进行了投资，产生了依赖性，那么这时出租人不能任意解除合同，可以将合同解除权交给破产管理人。

若是出租人破产，那么需要平衡双方当事人的利益和合同处理原则，限制破产管理人的合同解除权。第一，破产管理人需要坚守破产财产最大化原则，尽量扩大财产；其次，破产管理人需要遵循利益平衡原则，避免对承租人造成严重的不良影响；再次，破产管理人需要尽量减少破产对于既有经济秩序的冲击。