地理信息系统在房地产评估和咨询中应用研究

陈隽超，王洪成

(1.辽宁中鼎土地房地产评估咨询有限公司，辽宁 大连 116000；2.大连市农业农村发展服务中心，辽宁 大连 116000)

1 房地产评估、房地产咨询

房地产评估是专业房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动[1]。房地产评估是房地产转让和租赁、抵押、税收、征收和征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿等经济行为中不可或缺的一环[2]。2016年7月，《资产评估法》发布，该法首次确立资产评估行业的法律地位，对资产评估行业的发展具有里程碑式的重要意义。经过多年的发展，我国的房地产估价业得到了巨大的发展，已经成为房地产市场与城市建设、法律、金融等行业的联系纽带。但是，在当代信息科技的高速发展态势下，房地产评估行业作为反映房地产投资和开发变化情况的“晴雨表”，存在着数据信息技术的冲击，还存在许多转型发展的困境。

房地产咨询不同于传统的房地产评估，是房地产估价机构根据用户的委托，在行业规范的原则、程序及相关法律标准的指导下，对特定房产的特定价值进行全面分析、测算及判断，旨在为用户提供更加专业、更具针对性的综合咨询服务。房地产咨询可以视作传统估价业务在全新形势下的创新发展，同时也是房地产相关业务发展的必然趋势。房地产咨询顾问业务需要提供法律、政策相关的专项咨询服务，同时也需要向用户提供市场资讯及对应的专业意见，更要及时为用户专项问题提供意见或解决方案；同时，房地产咨询顾问业务还包括论证用户委托的具体项目，接受委托并代理处理用户房地产专业相关事务。房地产咨询顾问业务作为房地产行业发展到一定阶段而细分出的专业，是现代信息基础发展的必然结果，也是以情报与信息交流为关键途径的全新服务模式[3]。

2 地理信息系统(GIS)

地理信息系统(Geography Information System，GIS)作为数据库技术，是计算机图形图像处理与空间分析相结合的产物，其研究的主要对象是具有空间特性的地理信息及其属性[4]。GIS的研究方式主要是图形图像处理和建立空间模型，作为一种成熟工具已经应用于相当广泛的领域，其强大的图形功能和分析功能逐渐显现出来。在很多城市，国土空间规划“一张图”实施监督信息系统、互联网+规划协同、数字化城市建设、城市仿真实验室、工程建设项目审批管理系统、自然资源和规划业务融合信息化等已经取得了显著成效。

GIS具有强大的多元信息管理和空间分析能力，这项技术与房地产评估咨询的结合将使其相得益彰。GIS技术的引入，丰富了房地产特征和价格数据显示方式，同时也增加系统的实用性。

3 GIS在房地产评估和咨询中的应用

3.1 GIS为房地产评估和咨询提供了有效的辅助工具

GIS的数据采集、管理、处理、空间分析、输出等模块可直接应用于房地产评估信息的管理与处理，从而为评估工作提供了有力的辅助工具，同时也促进了评估技术信息化、自动化的实现。

在实际工作中，搜集市场实例价格是房地产评估中重要的环节，为增加评估报告的可信度，估价人员需要对周边市场进行大量的详细调查。传统的做法仅仅是将调查到的市场价格记录下来，无法对其位置进行图形位置上直观的比对，也无法将价值时点的调查数据与历史数据进行对比分析。而房地产价格本身与区位密切相关，包含的内容复杂多样，易受交易者个别情况影响，在这种传统的价格调查体系中，仅仅依靠估价师经验有时是不足够的，地理信息系统工具在此环节能为房地产评估工作带来有利的帮助。

在进行市场调查之后，将实例价格进行数据录入。地理信息系统数据库中包含多个相关属性，将其与历史数据进行对比，同时能够在图形上直观的看到更多的信息。GIS可为估价人员提供具体区位的周边配套信息、交通情况、楼盘的分布情况等，并核实现场勘察资料。将GIS的空间数据库的技术引入到房地产估价数据库系统中，实现了对不同城市电子底图、土地级别图、动态监测点、市场交易样点等资料的采集、管理、查询。

二者的结合将促进房地产评估工作的发展，房地产评估工作在市场经济体制下将发挥更重要的作用，同时也面临着来自信息时代的挑战。将GIS 应用于该领域必将促进评估工作的信息化、智能化、自动化、集成化、推动房地产评估工作的发展[5]。

3.2 GIS优化服务产品

传统的房地产估价业务类型单一，服务空间狭窄，服务产品有待优化。目前大部分估价机构的估价服务范围有限，未能为客户提供全方位多样化服务，服务产品大多延用模板化，套路化，格式化。在个性化需求更强的房地产咨询服务中，未能给客户提供有价值的专业化的咨询意见及呈现模式。

GIS在空间表达上的优势使其在优化服务产品中创新运用。空间信息可视化和虚拟现实技术(VR)是GIS技术在相关领域的进一步延伸，可运用动画技术制作动态地图；在涉及时空变化的现象做出直观的可视化分析；运用VR技术进行地形环境仿真；运用图形技术进行数据的不确定性和可靠性检查；把抽象数据可视化，从而发现潜在规律等[6]。上述多种功能能够给房地产评估和咨询在产品优化方面提供更多更好的选择性。多功能、多角度的GIS技术能够为企业培育出高质量、高附加值的新型服务产品，提高企业新的经济增长点。

4 基于GIS的房地产评估咨询系统初步设计

系统开发遵循一般软件工程的原理和方法，结合组件和专业估价模型，从评估咨询管理信息的系统需求分析、系统总体设计到功能模块的详细设计，再到空间数据库设计，然后经过系统调试，最后进行系统实践完成系统开发以及系统的日常维护的整个过程。

系统设计以房地产估价基本理论方法为依据，从房地产评估咨询从业人员的实际工作需求出发，按照计算机系统设计要求进行构建。可充分调研本区域房地产市场交易资料，建立数据库(包含各类估价参数表、影响因素数据、估价报告模板、基准地价信息、市场可比实例、历史估价项目等各类空间或属性数据)，通过对房地产价值影响因素深入分析，采用如线性回归分析、系统动力学、趋势面回归分析等各种计量分析模型建立起估价方法工具。同时接受技术负责人、行业专家依据其有效经验而做出反馈决策。

房地产评估咨询系统的核心是数据分析与管理，因此应选择数据库语言作为系统程序设计的主要语言；考虑到系统涉及到的数据规模，可选择大型数据库管理系统Oracle进行后台数据管理，同时为提高系统运行效率以及系统友好界面的实现，可采用面向对象的Visual Basic语言或者适合组件开发的C+语言进行系统集成[6]。

根据行业相关规范和用户需求分析，可作如下模块：项目管理、信息采集/交易实例管理、房地产价格评估、估价方法/模型管理、知识经验管理等。以上可提高房地产市场调查、评估咨询方法选择、大数据管理等的准确度，为相关工作的管理提供详尽可靠的资料，实现评估机构信息化管理。

5 建议

传统估价行业的专业性源于市场信息的封闭，大数据时代的到来，传统估价行业的专业能力将逐渐弱化，使传统估价公司业务量的提升、保持乃至未来的生存和发展都面临挑战。目前房地产估价机构大多数还属于中小微企业，无力对信息化进行大量投入，而且市场资料的收集是一个长期持续的过程，所以房地产估价机构的信息化程度普遍不高。因此笔者提出如下建议。

5.1 建立房地产估价信息政府服务平台

统一设计构建土地估价数据资源体系由估价行业协会、房地产行业主管部门通过与其他各地政府部门、中介行业进行沟通协调，共同设计形成一个包含房地产交易信息、土地动态信息、社会经济、企业财务等更全面的数据指标的数据库体系，全面提升土地估价数据支撑能力。

5.2 建立估价数据共享机制

由国家相关部门及行业协会统一打造估价数据共享平台和开放平台，使信息更透明化、公开化，建立充分共享、适度开放、安全可靠的土地估价数据共享新机制，形成估价数据在行业内和政府部门间充分共享和向社会有序开放的新局面。

5.3 加大行业培训，从业人员知识更新

传统估价行业的从业人员往往由于知识结构受限，较难适应大数据时代带来的挑战和要求，这就需要我们不断给自身充电，也需要行业协会、主管部门能组织更多的相关培训。多元的培训将为传统估价行业的从业人员知识结构更新提供有利条件，及时跟上时代的脚步。

5 结语

加强信息化、数字化、智能化等科技创新研发，不能低估新技术正在改变估价行业的发展，众多新技术对评估行业的冲击是显著的，例如，互联网价格数据共享、数据库的更新提炼、网站在线评估、微信租金评估等都增加了评估的效率和精准度，同时降低了相关的评估成本费用。GIS技术的应用对未来实现智能化估价咨询、市场价格跟踪预测具有重要深远的影响。