基于“共居”理念的历史街区网格化更新框架构建研究

高永吉，赵紫辰

(1.大理大学 工程学院，云南 大理 671000；2.云南师范大学 文理学院，云南 昆明 650000)

1 引言

在中国快速城市化的进程之中，中心城区由于交通便利，公共服务设施配套齐全等先天优势，使城区中衰落的历史街区租差不断增大，在利益的驱使之下，大批开发商对历史街区进行了旷日持久的破坏性开发建设，其表现形式多种多样，譬如大刀阔斧地推倒重建、整齐划一的美化运动或驱逐原住民的商业开发等。这种粗放的历史街区更新模式虽然在一定时期内对城市发展起到了推动作用，但从城市长远发展来说，却切断了积淀深厚的历史文脉，造成了今天为世人所诟病的“千城一面”的城市景观。为了探索存量规划新时期的历史街区更新方法，本文引入了“共居”理念，结合网格化管理模式，构建由居民主导，政府、居民、非盈利组织多方参与的历史街区更新框架，致力于解决历史街区文脉断裂、社会空间隔离和人居环境恶化等问题。

2 “共居”理念概述

2.1 “共居”社区产生背景

20 世纪下半叶，以丹麦为代表的北欧地区由于社会的剧烈变革，个人和家庭的需要与现存的居住方式出现了越来越大的分歧[1]。家庭的核心化使得居住的发展主要是为核心家庭而设计的，然而与此同时老人、单亲家庭、独居者的数目也在不断增加，许多人面临着照顾小孩、社会孤独，长期缺乏社会和经济支持的困难，于是人们开始寻求一种居住环境，能够将职业生涯与养育子女结合，在工作、家庭、社交生活中找到平衡点[2]。“共居 (Cohousing)”社区由此应运而生。

2.2 “共居”社区概念界定

与“共居”相关的概念还有“多代居”、“合作居住”等，在此主要研究无血缘关系的代际共居社区，本文中以“共居”社区进行指代。“共居 (Cohousing)”社区是一种私人发起，为营造强烈社区感，居民参与开发居住各阶段，以促进环境管理和社区凝聚力为核心目标的社区[2]。社区通常由20～30户组成，社区内建筑主要由私人住宅和共有建筑两部分组成，私人住房可满足家庭基本生活需求，共有建筑为社区居民共享，一般包含厨房、餐厅、儿童游乐室、车间、客房、洗衣设备、花园等。因具有相同居住理念和生活目标，居民们共同生活，相互交流，分享社区资源，形成互助合作的和谐社区[3]。

3 历史街区更新困境

城市中的历史街区是地域性传统民居的博物馆，也是民俗文化的保育园，承载着当地民众的生活记忆，但随着城市化进程不断加快，城市对土地的开发强度不断增加，尤其是遍布传统建筑的历史文化街区，在新一轮的城市更新中已经被贪婪的资本逼入绝境。

3.1 资本围城

虽然历史文化街区在保护规划中都划定了紫线保护范围，但人居环境恶化与优越的区位条件之间形成的租差，造成资本涌入，推动历史街区更新改造，主要表现为以下两个方面。第一，地方政府与开发商为了各自的利益形成同盟，开发高端商住综合体，使历史街区面积缩水；第二，随着创意阶层的崛起，具有文化底蕴的历史街区对创意阶层有着极大的吸引力，购买或租赁街区中的传统民居并加以修缮改造，成为席卷全国城市更新运动的新风潮。

3.2 街区“老龄化”

历史街区面临人口老龄化，建筑和基础设施老龄化，这使街区的生活品质下降，居住环境持续恶化。

3.2.1 人口老龄化

历史街区中的原住民以老人为主，年轻居民为了缩短通勤时间、孩子就近入学，已经搬迁至居住条件更加优越的现代住区，大量老宅空置，部分居民将空置住宅修缮，并分租给街区周边营商或打工的外来居民，从以上居民成分可以看出历史街区中生活主体为中低收入，受教育程度较低的弱势群体，能力有限，发展意识落后，历史街区逐渐变成了城市中的贫困区。

3.2.2 建筑老龄化

历史街区中的建筑通常包括历史文化建筑、近现代建筑和私搭违章建筑。历史悠久的传统建筑一般为土木结构或砖木结构，由于传统建筑产权关系复杂，原住民外迁，空置多年外加风雨侵蚀导致老宅破败坍塌现象时有发生。外来租客增加的同时，街区原有公共空间被占有，甚至出现私搭违章建筑，影响传统风貌和公共安全。

3.2.3 基础设施老龄化

历史街区由于建筑密度较大，街巷狭窄，基础设施更新成本较高，导致部分历史街区缺少排污设施，民居中缺少现代的卫生设施，仍使用传统的旱厕或马桶，严重影响居民身体健康。街区中供水、供电管网老化，存在漏水、漏电等安全隐患。此外，照明设施不足，夜晚街区活力下降。

3.3 社会隔离与文脉断裂

历史街区中由于文化程度较高的年轻居民外迁，剩下独居老人与租客，人口结构单一，社会阶层同质化，传统社会网络关系消解，邻里关系日渐疏离，导致私搭乱建现象频发，社会安全问题严重，甚至形成与周边城区隔离的孤岛。同时也由于承载街区历史文化的原住民大量迁出，随着独居老人的不断离世，街区将变成仅剩传统外壳的死物，完全丧失地域灵魂。

4 “共居”理念视角下的历史街区网格化更新框架

4.1 历史街区网格化更新

将历史街区在城市管理信息平台上根据实际情况划分为若干个网格，分期轮动，按照网格单元进行有机更新，资源整合的同时，提升基层社区精细化管理能力。每个网格对应一个共居单元，根据共居单元的规模，每个网格容量不超过30户，共居单元业主委员会代表作为网格督导员，当共居单元出现问题时，督导员直接与街区所处的基层社区管理监督中心进行问题反馈，监督中心将问题整理后汇总到调度中心进行决策执行，执行结果最后由监督中心进行民意调查，并做出评价。运用地理编码技术，将构成历史街区的城市部件按照地理坐标定位到单元网格地图上，通过网格化城市管理信息平台对其进行分类管理[4]，利于街区内文保单位及建成环境的整体性保护和人居环境提升。

4.2 共居单元构建

4.2.1 方案构想

通过基层社区征集历史街区居民意见，确定试点共居单元，成立共居单元居民委员会，集会商讨共居试点单元居民应当履行的共识性约定，并将单元内的文保单位或空置用房进行功能更新，作为单元居民的共有建筑，设置老年活动室、图书室、会议室等活动用房，让闲置空间物尽其用，利用政府优惠政策募集修缮资金对试点单元进行人居环境整治与提升，为大学毕业生、青年创业者和草根艺术家提供长租公寓，对于愿意利用业余时间照顾共居老人的租客，提供房租优惠或减免，营造代际互助、和谐生态的共居单元。

4.2.2 方案实施的参与主体

国外的共居社区通常可分为政府主导共居社区，居民主导共居社区和机构主导共居社区三种类型。结合中国社区规划的实践经验，可以选择自上而下与自下而上相结合的机构主导型共居社区模式，机构主要包含学校、科研设计机构、历史保护团体和其他慈善机构等。由机构来协调“上”与“下”之间的关系和顺序，形成机构主导，政府、居民多元参与，共商共治。

4.2.3 方案实施困难与应对策略

4.2.3.1 方案实施周期长

为使参与主体之间达成共识，需耗费大量的时间进行协商，这也限制了共居社区的规模，但在高质量发展的时代背景下，小规模、渐进式的有机更新成为社区更新主流，共居理念是符合新时代发展内涵的。控制实施周期，需要构建完善的居民自治组织，制定高效合理的议事规程。

4.2.3.2 权属复杂

历史街区中的传统建筑权属关系复杂，有的几代人共有，有的几家人共有。在更新过程中由于利益主体较多，增加了项目推进的难度。此类情况可以参考以下两种不同的解决方式：第一种是基层社区邀请专家给与专业意见，共同确权，并进行产权分割；第二种是在共居试点的选择中尽量选择产权明晰的住宅进行修缮，做到权责明确。

4.2.3.3 资金短缺

由于共居理念主要依靠居民的自组织行为来维持社区的运转，但完全寄望于收入微薄的历史街区居民自筹修缮经费，会使方案落地遥遥无期。为了使共居理念在历史街区更新中生根发芽，可以由以下几种方式筹措资金。

(1)政府专项资金。在城镇建设用地短缺，公共保障性住房建设滞后于城镇化步伐，在城中村、老旧住区和历史街区中探索保障性住房的政策措施，既能缓解公共住房的压力，同时也能填补城市更新中的资金缺口。此外，历史街区中的文保单位修缮、景观风貌维持及基础设施完善，资金来自于文保局和城建局的专项拨款，可用于城市修补专款专用。

(2)众筹。历史街区是当地民众心中承载地域特色的活化石，也记录了众多老者的成长记忆，凭借历史街区这一厚重的文化特质，重塑城市品牌形象，借助新媒体渠道向社会各界人士进行众筹。

(3)机构募集资金。高校教师及科研机构研究人员可以申请科研课题，利用科研经费填补参与历史街区调研、设计产生的部分费用，做到研究经费驱动技术支撑。通过联系各级慈善机构募集历史街区修缮资金。

5 结语

历史街区在城市更新过程中，经历着不同的命运：有的在商业资本的游戏中，惨遭外来文化入侵，从内到外，面目全非；有的则脱离市场，在原住民的苦心经营下，破败不堪，苟延残喘。如何在保护原生文化的基础上重构历史街区的社区意识成为街区复兴的关键着眼点。通过文献研究发现源于北欧的“共居”社区所提倡的以共有建筑为活动中心，小规模，居民全程参与，共享互助的理念，与具有中国特色的网格化管理的概念相结合，构建出一套全民参与、多元共治的历史街区更新框架。