城市综合片区开发中存在的问题分析

2020-11-27成亮

商品与质量 2020年16期

成亮

中交一公局集团有限公司北京 100024

随着城市人口规模的持续增加，以及城市居民居住、工作环境要求的持续提高，片区化的发展方式逐渐在城市规划和建设中得到应用和推广[1]。毋庸置疑，城市综合片区的开发在满足区域范围内居民生活、工作需求的通知书，也为片区经济、社会的发展注入了新鲜的动力。然而，受一些不确定性因素的影响，部分城市开展的城市综合片区开发活动也暴露出了一系列的问题和不足，影响了城市资源开发和利用的效果。实际上，目前我国在城市综合片区开发方面仍然处于探索阶段，缺乏较为成熟的片区开发经验。基于此，有必要立足当前城市综合片区开发的实际情况，深入挖掘片区开发中存在的问题，并以问题为导向来探寻更加科学、合理的城市综合片区开发策略。

1 城市综合片区开发的特点分析

1.1 功能定位明确

城市综合片区在功能定位上相对比较明确，一般包括休闲游憩、精品商业、文化娱乐、生态居住等与生活、工作联系密切的功能区域。相较于传统的城市功能区而言，城市综合片区在功能上具有综合性的特点，往往囊括了衣食住行等生活、工作的方方面面。并且，随着人们物质和精神文化需求的多样化发展，服务功能逐渐成为城市综合片区中的主导性功能[2]。

1.2 先规划后建设

与传统城市功能区域开发不同的是，城市综合片区的开发更多遵循的是先规划后建设的原则，即先划定综合片区的区位及范围，然后安排相关的规划部门对片区内的功能区域进行规划，最后交由相应的建设方、开发商按照规划方案进行实际的片区开发。

1.3 抱团性质明显

城市综合片区开发过程中，对不同功能片区的划分和布局更多地是依据相应的功能定位，即按照同一功能布局同一区域的原则进行布局和开发[3]。同时，为了满足片区内居民日常生活、工作的需要，在功能区之间的安排方面又讲解合理搭配，这就使得城市综合片区内部呈现出了抱团的情况，即片区内部会分为不同的集合，且集合内部的功能布局相对完整。

2 城市综合片区开发中存在的问题

2.1 重商抑居现象明显

重商抑居是指城市综合片区开发过程中，过度追求片区内部的商业价值，对片区的居住环境的关注度不够，导致片区内居民的生活体验度偏低。虽然我国经济发展已经由高速增长向高质量发展过度，但部分城市在综合片区开发过程中仍然将关注的重心放在经济效益上，对片区的社会效益和生态效益的关注度偏低，这就使得部分城市综合片区开发过程中出现入驻率偏低、发展乏力等情况。

2.2 片区特色优势偏少

当前，城市综合片区开发所遵循的仍然是筑巢引凤的策略，即政府在确定好片区功能规划布局方案以后，对片区内部的道路、供水、供电、供气、供暖等基础设施进行建设，然后将各功能区的开发建设委托给企业开发商来具体负责，虽然这种通过相对完善的基础设施建设来吸引开发商、居民入驻的综合片区开发方式符合城市化发展的实际情况，但这种片区开发方式往往显得被动，缺乏稳定且突出的优势。同时，在综合片区开发过程中，政府部门和开发商通常会以片区实用性功能的建设为主，对文化等片区特色优势的挖掘和打造相对缺乏关注，这就导致城市综合片区开发中存在明显的同质化现象，片区开发缺乏明显的特色优势。

2.3 片区开发模式单一

虽然近年来部分城市在综合片区开发模式方式进行了相应的创新性尝试，从特色小镇、田园综合体、文旅地产等片区开发模式中汲取城市综合片区开发的经验，但在实际的片区开发模式上仍然表现出比较单一的特点，即片区开发过多地依赖于房地产开发，在片区内的功能开发方面往往处于被动等待的情况。同时，片区内部的产业布局也存在产业种类单一、产业布局不合理等问题，这在一定程度上现实了城市综合片区开发的效果提高。

3 优化城市综合片区开发的策略

3.1 均衡考虑综合片区开发中的效益

城市综合片区开发是在当前建设宜居宜商型城市的背景下进行的城市功能区域规划与开发，其除了要考虑片区内产生的经济效益以外，还要对片区内的社会效益、生态效益进行必要的考虑，并以良好的社会效益、生态效益来吸引和留住更多居民、商家等主体入驻[4]。为此，在实际的城市综合片区开发过程中，有关主体要突破传统以商业发展为主导的片区开发理念，将宜居作为片区开发中的重要指导思想，保证片区开发活动符合城市发展的实际情况。例如，片区开发中，除了要布局相应的商业区以外，还要规划设计足够的休闲休憩、公园绿化区域，使居民能够感受到片区内优质的环境，提高片区的生态宜居效益。

3.2 提高综合片区特色优势的开发

在当前城市综合片区开发中同质化现象明显的情况下，城市综合片区开发中的特色化资源的多少成为影响综合片区开发进度和效果的关键性因素。因此，在实际的片区开发过程中，要尽可能多地融入和利用一些特色性的资源，赋予综合片区更强的竞争优势。

首先，要充分挖掘片区现有的特色资源。城市综合片区往往是在城市的新区、郊区等核心区域以外的区域进行的功能区开发，其所处区域往往会现存有相对独特的特色资源，并且这些资源往往是其他片区所没有的。在进行城市综合片区开发过程中，有关主体要充分利用这些独特的优势资源，将其融入到片区开发中，借助资源的优势来赋予片区更为明显的优势，增强片区的独特性[5]。其次，要增强片区内部的人文性内涵。在当前生活节奏持续加快，生活工作压力持续增加的情况下，居民对城市综合片区的功能诉求也呈现出了多样化的特点。为更好地满足居民生活和工作的需要，有关主体要充分考虑片区居民现有和将来可能产生的需求，将其作为片区开发中的重点参考内容，提高片区开发的人文性内涵。例如，在一些居民区周边，可以适当地布局一些文化馆、博物馆等人文场所，满足居民人文历史学习的需要。

3.3 拓展综合片区开发模式

综合片区开发模式是关于以何种方式开发城市综合片区的相关方法策略集合。在当前城市发展区域多元化、综合化的情况下，片区开发也逐渐向普遍化、常态化的方向发展，而片区开发实际情况的差异决定了片区开发的模式要因片区而异。因此，要对城市综合片区的开发模式进行相应的创新和拓展[6]。

首先，积极探索实施PPP模式。PPP模式是基于政府与私营企业、民营资本合作的基础上形成的一种公共基础设施开发模式。鉴于城市综合片区开发具有的公共性，及政府在片区开发方面的资源和能力的有限性，在城市综合片区开发过程中，要探索应用PPP模式，将社会性资源引入到城市综合片区的设计、建设、运营和维护过程中，以此来扩充和片区开发的实力。

其次，提高片区开发模式的灵活性。在综合片区开发环境中不稳定性因素持续增加的情况下，片区开发的模式要随着片区开发环境的变化而进行灵活的调整、完善，以确保片区开发目标的有效实现。例如，可以借鉴田园综合体的片区开发模式，通过打造综合性的都市生活片区来提升片区现代化生活的内涵，并在发展中逐渐丰富片区内部的功能，而不是完全按照片区规划进行开发。