房地产经济波动的影响因素及对策

刘艳

（长沙拓城置业有限公司，湖南 长沙 410000）

一、引言

我国经济发展水平不断提高，房地产行业也在如火如荼发展中，但是还是有一些问题影响着房地产市场的健康发展。需要分析房地产经济存在的规律，注重对房地产市场进行更加科学化的判断，采取更加合理化的措施来引导房地产市场的发展。尤其是近些年来，房价的涨幅越来越快，如果不能够有效掌握房价的波动规律，就会对房地产行业造成一定的影响，所以需要重视房地产经济各方面的分析，保证房地产行业之后更加有效运行。下面就主要从我国房地产经济波动的概况、经济波动不同阶段的特征表现、影响房地产经济波动的主要原因以及促进房地产经济平稳运行的对策等展开分析。

二、当前我国房地产经济波动的概况

（一）房地产经济在国民经济中的重要性

房地产经济在一定程度上能够拉动国民经济的增长，房地产行业是非常大的一块蛋糕，与其他行业联系非常紧密，能够带动其他行业的增长，拉动消费和内需。在我国每年的国民生产总值增量中，房地产始终占据非常大的比重，对国民经济的贡献非常明显。

（二）掌握影响房地产经济波动因素的意义

在房地产经济增长过程中，由于房地产市场本身存在一定的波动性，需要广大工作人员对房地产产生波动的情况来进行分析，找出波动的具体原因，综合之前的案例来掌握房地产经济发展的规律和特点，有效避免房地产经济的过分波动，更加有效促进国民经济的发展，促进社会的平稳运行。目前我国房价一直在上涨，给投资者带来了比较大的压力，很多人不愿意投资，都在持观望的态度，这时候就需要政府来进行调节和干预，避免房地产的过度波动，合理引导房价，促进房地产行业稳步发展。

三、经济波动不同阶段的特征表现

（一）阶段特征

房地产经济也经历了比较动荡的时期。开始萌芽阶段，房地产的供给基本和需求持平，价格也相对较低，这时候房地产开发商采取了相关措施比如说减少房地产项目的投资。随着需求量不断增长，房地产经济开始发展，这时候房地产的价格开始上涨，地产经济全面兴盛。在开发商的努力下，房地产经济迎来了供大于求的新局面，前期的火爆导致房地产的价格比较高，这时候会在一定程度上抑制消费者的购买欲，很多消费者没有足够的资金来买房，先涨后缩导致房地产经济出现了大面积的缩水现象，这时候的房地产经济又开始衰落，交易量开始减少导致房地产走向萎靡。

（二）总体变化

总的来说，房地产经济会经历不同的阶段，但是总体来说还是保持着向上的趋势，这种趋势是和中国经济长期稳定分不开的，尤其是居民收入不断增长，城市化进程加快的背景下，房地产经济始终是头等大事，与国民经济是相辅相成的关系，房地产经济的上下波动是自然趋势，需要从长远的角度来考虑。

四、影响房地产经济波动的主要原因

（一）金融资本和土地资源

房屋是人们最基本的保障，有了房子居民才能够安居乐业，房地产自然受到国家的关注与重视，国家政策会在很大程度上影响到房地产的经济波动，国家政策对房地产经济的影响主要是来自两个方面：金融资本和土地资源。

1．金融资本与房地产经济的波动

金融资本能够推动房地产经济的发展，房地产的兴盛很大一部分是依赖于金融资本，这部分资本一方面适用于开发商内部调用，一方面是用作政府投资，这样能够保证开发商有足够的资金来完成相关运作，所以金融资本也成为房地产经济波动比较重要的一方面。

2．土地资源与房地产经济的波动

土地所有权是房地产经济中比较重要的一部分，没有土地所有权房地产不可能运行下去，房地产的开发与运用主要有两个方面，一方面是开发商与土地部门，一方面是开发商与消费者，与土地部门主要是土地之间的买卖，与消费者主要是房屋与土地产权转让。一般来说，我国房地产开发商在进行开发之前，需要与土地有关部门进行交易，这样才能够拿到所有权，土地成了一件商品，也成了房地产经济发展的重要组成部分，在房地产与消费者之间，开发商得到资金，消费者获得房屋所有权，这样的交易才算完成。土地资源能够比较权威来衡量房地产的价值，自然成为影响房地产经济波动的重要组成部分。

（二）市场机制

1．供需关系不够平衡

在当前房地产市场中，供需关系矛盾比较突出，这会影响到房地产市场的正常运行，房地产的有效维护不仅需要开发商的投资，还需要消费者的有效配合。在市场经济中，比较匮乏的土地资源和市场机制问题也会影响到房地产经济的发展，我国目前的房地产市场还受到相关管理水平、技术水平等方面的制约，需要调整正常的房地产供需关系，维持经济的稳定。

2．房价和投资畸形化

房价现如今高涨让开发商和投资者暴利，高投资的回报让很多人十分眼红，吸引了更多人来投资，使得房地产呈现畸形发展的局面，房价整体虚高，造成泡沫经济，长久以来会影响到房地产经济的发展。在房地产投资方面，一般是认为投资越多，房地产经济越好，某种程度上来说房地产经济也会随着投资的变化而变化。总的来说，房地产的价格影响比较突出，价格变动的规律比较混乱，这也会带来一定的投资风险，导致收益减少。

（三）社会因素

随着人们生活水平提高，社会经济快速发展，人们对物质生活的要求也上了新的台阶，住房不仅是需要满足基本生活需求，也需要满足美观和区域的要求，要和周围的环境相匹配，这些新要求的出现也会对房地产经济的发展带来比较大的影响。

五、应对我国房地产经济波动的有效措施

（一）鼓励居民住房自住

居民自住能够促进居民消费，扩大内需，也是中国转变经济发展方式的重要举措，需要国家政策来辅助实施，加大政策的实施力度。在政策实施过程中，这种方式虽然有一定的成效，对于房地产经济的波动效果还是比较小的，政策比较缺乏惯性，能够在经济萧条的时候给住房者一定的鼓励，但是经济回升的时候这种政策便会失效。在房地产经济波动中，国家和政府需要鼓励刚性住房需求，注重多方面的鼓励措施。

（二）充分利用市场调节机制

为了有效解决目前房地产市场的现状，需要正确利用国家市场调节机制，充分有效发挥市场的作用，处理好政府与市场的关系，避免过度的人为干预。政府不能够为了完成经济指标而肆意扰乱市场正常的秩序。市场调节能够维持供给和需求的平衡，能够表现真实的房地产状况，房地产经济形势目前不够明朗化，如果急急忙忙出台相关的措施，很难确认措施好不好。其次，就算出台的措施弥补了空缺，还是对后续房地产问题的解决不够明朗化，导致后续房地产经济发展难度比较大。现在市场竞争比较激烈，适当的价格波动能够缓解比较激烈的竞争环境，需要将房地产经济控制在合适的范围内，避免人为干预。

具体来说，如果市场价格超过合理的范围，政府应该采取合理的措施来进行调控，尤其是在房价比较低的时候，一定要及时止损，避免价格过低影响到国家的收益，触发一系列问题，导致土地囤积，大量的土地受限制。而当土地价格比较高的时候，消费者欲望会受到限制，造成其他产业价格发生变化，物价过高，造成通货膨胀的压力比较大，所以需要利用市场机制将房地产价格控制在比较合理的范围内。

（三）加强房地产投资政策建设

房地产投资政策需要与房地产经济发展相结合，注重我国的具体国情，分析房地产经济的具体特征，选择更加合适的投资政策。在制定政策的过程中，需要注重投资主体的设定，保证产权分明，尽量从各个方面来规避风险。要保证投资政策的制定和目前的发展情况相适应，如果经济政策在落实的过程中出现了失控，就需要采取合理的方式来进行纠正，保证房地产市场合理有效发展，要对职责进行有效划分，注重房地产经济的周期性发展和变化，对市场精准定位，加大相关的市场调查，注重明确市场需求，加大理性化投资，促进房地产经济可持续发展。

六、总结

总的来说，房地产行业在我国社会发展过程中扮演着十分重要的角色，能够促进国民经济的发展，虽然目前房地产经济波动比较大，受到很多因素的影响，还是对我国的国计民生起着非常重大的意义，需要从各个角度出发来探索促进房地产经济健康有序发展的具体措施，保证我国房地产事业的长远发展，通过研究房地产经济波动的规律，明确未来发展方向，促进我国房地产事业可持续发展。