浅析轨道交通车辆基地预留上盖物业开发条件

王勇林

（厦门轨道交通集团有限公司 福建 厦门 361004）

0 引言

当今城市轨道交通的发展速度日渐加快，在建设和运营的各个环节之中，将面临着较大的资金压力，为了更加深层次的将城市轨道交通的优质资源挖掘出来，通过采取多元化融资的方式，利用轨道交通上盖物业开发的资金收益以补充在城市轨道交通运营中所出现的资金短缺，能够获得较为良好的效果。

1 地铁上盖物业开发模式分析

综合开发和利用地下空间主要是针对于已经建设完成的地铁沿线区域而展开。这些地区因为在地面上的建设已经逐渐形成系统化和规模化的特点，若是根据地铁建设再重新进行规划，将会导致资源大规模浪费。综合开发利用地下空间，可以充分的实现地面与地下两者之间的结合，使得两者之间互为补充，加快发展地下和地面商业经济。地铁运营部门想要彻底的对地下空间开发以及地面空间开发进行承包，需要投入大量的资金，所以为了有效的综合开发地面和地下空间，地铁运营单位应该合理的规划地铁上盖物业，充分的将社会资金引入上盖物业开发之中。这种模式需要以地铁作为核心，以地铁站点作为节点。通过为人们提供公共交通服务的同时，利用地铁上盖物业的综合开发模式来获取更多的商业利润，实现联合开发站点上盖物业的目标，这样不仅仅有助于加快提升地铁沿线地段的资源合理利用，还有助于强化客流，加快推动城市建设。

交通轨道3 号线蔡厝车辆基地所包含有的建筑单体分别具有综合性的设备维修保养中心、物资存储总库、运用库以及联合检修库。其界限便是盖板，车辆基地的盖下布置主要是通过使用检修区域而实现。轨道交通3 号线的蔡厝车辆综合办公区域占地位置大约为2.15 万m2，其位置集中在盖上物资库以及综合维修中心盖上。

2 轨道交通车辆基地预留上盖物业开发的合理性与必要性

2.1 轨道交通车辆基地预留上盖物业开发的合理性

在城市的经济发展之中，土地被视作最为核心的资源。在建设城市轨道交通的时候，城市将关注点和切入点集中在对车辆基地土地资源进行高效率的利用。通过将车辆基地的上盖空间展开充分的使用，可以实现城市土地资源使用优化，提升城市立体化建设程度，将土地资源的价值充分的激发出来。另外，与城市未来的发展规划相结合，能够在升级城市土地的时候，还可以将城市的功能尽可能的完善[1]。

城市轨道交通是城市在人口流动中的重要物质基础，若是在城市交通轨道的范围内提供较大的客流量，那么将会大幅度提升交通运营的经济收入。所以，提升开发周围土地的强度，特别是具有综合开发潜力的地段，通过地铁上盖物业开发增加站点的辐射人口以增加客流量，对为3 号线城市轨道交通涵养客流，提升收益具有积极意义[2]。

2.2 轨道交通车辆基地预留上盖物业开发的必要性

在选择车辆段地址的时候，一般情况下将其选择在城市的近郊位置，这个地段具有较低的开发力度，另外，其基础配套设施的分布情况也不尽如人意，具有分散性甚至是不完善性。倘若是在该区域大规模的实施工业开发，将会割裂城市发展布局，导致城市在不同的功能区实施衔接的时候出现严重的缺陷。借助于轨道交通车辆基地预留上盖物业开发，将会提升该地区土地功能的综合利用程度，将城市功能区所表现出来的劣势予以弥补。在将城市的功能实施完善的同时，还可以提升整个区域的整体发展能力。

3 轨道交通车辆基地预留上盖物业开发条件

3.1 设计方案日臻完善

开发轨道交通车辆基地预留上盖物业，最为关键的是保证整个轨道交通车辆基地预留上盖工作得到稳步推行。就厦门市轨道交通3 号线而言，在设计的时候已经具备了充足的设计依据。如《厦门市轨道交通3 号线工程可行性研究报告》、《厦门市轨道交通3 号线工程总体设计》、《厦门市轨道交通3 号线工程总体设计》及专家组评审意见、《厦门市轨道交通3 号线工程初步设计》及专家组评审意见、厦门市人民政府专题会议纪要《关于6 月12日轨道建设专题会议的纪要》（2015）199 号等等。

在设计与施工之中，界限是盖板，上部分和下部分两个不同的部位要具有完全独立性，并且其设计要更加与《建筑设计防火规范》的相关条例与规定相吻合。在综合检修库、运用库以及咽喉区域的临界面位置，设置了一个宽度为10m 的开洞口，通过利用天桥实现必要的联系。在3 号线的车辆基地位置与红线的范围以外事先预留了天桥，在后期的工程施工之中，将会在车辆的基地库旁边展开界面施工。

3.2 工程建设时序有所依据

在建设厦门市轨道交通3 号线时，所使用的土地为划拨用地，轨道交通车辆基地预留上盖物业开发所使用的土地需要在完成划拨以后，才可以根据相关的协议实施出让，这种情况之下将会使得在时序上存在着不同步的现象，并且物业开发与设计环节，必须要以建设的轨道交通3 号线作为依据，空间时序的条件上，存在着滞后性[3]。在组织实施轨道交通车辆基地预留上盖物业开发的时候，也先与相关得部门展开调节，完成设计招标工作，同时要委托第三方完成对轨道交通车辆基地预留上盖物业项目在技术领域上的审查工作，保证轨道交通车辆基地预留上盖物业开发方案具有可行性和可靠性，完善预留设计的条件。

3.3 建筑结构设计

在设计车辆段的时候，需要以轨道交通车辆基地预留上盖物业开发的相关要求作为依据，完成预留结构荷载的相关条件。与此同时，要充分考虑在实施轨道交通车辆基地预留上盖物业的时候，施工荷载的科学性与合理性，并且要在预留上盖塔吊的位置[4]。轨道交通车辆基地预留上盖物业开发的车辆，其流线在大多数情况下通过使用市政道路和匝道桥梁进行接驳，所以在设计车辆段的时候，就已经完成预留桩基位置的工作，将下部分位置的管网避开，很好的防止出现遗漏现象。大多数情况下，是需要通过使用不同的轨道交通设计单位和上盖物业开发单位完成。在设计的时候，存在着很多交叉性问题，需要相关方进行协调，强化全程控制。

4 结语

如今，快速发展的城市交通与城市用地之间的矛盾日渐凸显，以合理利用城市土地资源为主的轨道交通车辆基地预留上盖物业综合开发为环节两者之间的矛盾提供了解决方案。首先根据分析上盖物业的开发模式，通过车辆基地对上盖物业形成认知。之后分析了在上盖物业开发中的必要性和合理性，得知为城市经济发展和合理优化城市空间具有积极意义。最后从理论角度和实践角度两个方面展开上盖物业开发条件分析，为推动预留上盖物业开发提供借鉴。