房地产企业成本精细化管理探究

王荣勇

广西瀚鼎房地产开发有限公司 广西南宁 530000

1 房地产企业成本的特点

房地产企业的成本主要包括土地成本、项目前期成本、基础设施成本、建筑安装成本、公共建设和配套成本等直接成本，以及营销成本、管理成本和财务成本等间接开发成本。它的特点主要有：首先是成本投资额较大，即房地产企业的成本较高；其次，由于每个项目的规模、区域和用途不同，其成本差异很大；最后，由于项目开发周期长，项目成本因材料、劳动力、利率等价格变化而具有即时性，并处于变动状态。

2 成本控制和精细化管理的必要性和可行性

首先，房地产企业正面临着日益严峻的市场环境、强大的宏观调控和资金链以及经营能力的多重考验，并正在经历新一轮的洗牌和深度调整，企业只有实施精细化管理才能生存和取胜。其次，整个房地产业从粗放型发展模式向精细化发展模式的转变，要求企业通过精细化管理立足市场，最终赢得竞争。还有，信息技术和网络平台的发展；公司治理、管理水平的完善和提高、管理团队的逐步成熟；科学完善企业成本监管政策体系；外部成本咨询市场的发展；基准房地产企业实施成本控制精细化管理的成果是对行业的示范、经验积累和激励。这些因素为房地产企业实施成本控制和精细化管理提供了可行的依据。此外，对房地产企业进行项目全过程的成本精细化管理具有重要的现实意义[1]。

3 房地产企业成本精细化管理的主要问题

3.1 在规划和设计阶段忽视成本控制

目前，房地产项目的开发步伐很快，以落地起步，开始预售，时间节点都很紧。在如此快速的发展步伐下，许多房地产企业会忽视规划设计阶段的成本控制。设计费一次又一次地被压，绘图时间一次又一次地被缩短，导致设计质量严重下降，给项目未来发展带来隐患。设计合同一般只规定设计进度、收费标准、设计范围、工程技术要求等。但很少对设计单位施加成本限制。目前设计单位普遍存在“成本意识薄弱”的情况。由于收取设计费的标准一般以建筑面积为基础，这种方式不利于设计单位加强成本控制意识。对于结构形式、装修标准、公共部位尺寸、替代材料设计等关键问题，设计单位往往从“技术可行、质量可靠”入手，成本控制意识薄弱。原因很简单，因为设计不“安全”，设计人员应该负责，费用高低，对设计单位的设计费收入没有影响。设计师缺乏约束和限制的动力。难以将可靠的设计方案技术与合理的成本和经济性相结合，这往往使设计图纸保守或不合理，造成浪费。

3.2 动态成本分析缺乏准确性和及时性

动态成本分析的核心是成本统计数据的准确性和及时性，开发项目在施工过程中随时可以及时反映设计变更和成本、项目签证的内容，这样反过来又可以随时掌握变更的成本，为后期管理人员做出成本控制决策提供及时的客观数据。然而，在实践中，许多房地产开发企业只在开发项目结束时完成相关数据的统计，缺乏动态成本的实质性意义。

3.3 成本管理意识存在误区，缺乏市场观念

现代企业管理要求全员、全过程、全要素、全方位的成本管理，真正进行全面成本管理的房地产企业并不多。房地产企业可能注重成本管理设计或材料设备的成本控制，但未能进行精细化管理，未能将所有微小成本和成本因素纳入成本管理。此外，成本是房地产企业生产经营效率的综合反映，它影响着企业内部的投入和产出。投入更少的资源生产更多的产品是低成本，但低成本不一定带来高效益。现代成本管理要求房地产企业立足市场，考虑市场需求和建筑产品的投入产出比，而不仅仅是控制建筑产品的成本。

4 房地产企业成本精细化管理对策

4.1 完善成本管理体系

中国房地产业近年来竞争达到高潮，企业为了提高综合竞争力，控制成本，必须进一步完善现有的成本管理体系，并将成本核算与财务管理有机结合，同时财务管理方法，管理理念，管理水平的提高，为长期可持续发展奠定基础。为此，企业应建立和完善成本管理体系，完善财务部门的目标设置，通过优化管理方法，实现不同类型房地产项目的差异化核算。此外，为了实现精细化管理，企业还应深入开展成本数据系统的建设，广泛收集项目数据，为成本管理和决策提供详细的依据。

4.2 建立规范、科学的成本核算

规范、科学的成本核算是房地产开发企业进行初步成本预算、目标成本确定和动态成本控制的关键。要建立一个规范、科学的成本核算科目，可以从四个方面考虑:第一，根据企业自身的经营情况，设计一个能够清晰反映各成本支出项目并能在企业内部统一使用的核算科目；第二，合理划分工程造价的核算对象。也就是说，为了便于核算，同一时期开发或完成的地区可以列为成本核算对象。第三，建立成本分配原则，确保项目成本的可比性。第四，合理确定土地成本的分配方法。土地成本的正确分配方法是管理层做出正确决策的前提[2]。

4.3 加强项目全过程的成本管理

房地产企业成本的精细化管理取决于项目实施的具体过程。因此，企业应细分项目的不同阶段，对每个阶段的成本管理提出具体目标，制定科学的管理方法，并逐一实施。在项目前期审批中，必须加强可行性分析，从源头上避免盲目投资造成的不可挽回的成本损失。在方案规划设计阶段，企业应反复论证方案。设计阶段的改造成本和损失远低于施工阶段。施工现场是成本管理最重要的部分，无论是原材料的采购，还是施工质量和工期的控制，以及工程变更，都应严格遵循设计图纸，减少不必要的浪费。即使在竣工结算的后期，企业也应充分重视结算审核[3]。

5 结语

随着房地产行业整体成本的上升，利润水平也在不断下降，因此，做好成本管理已经成为房地产企业工作的重中之重。房地产行业的成本管理是衡量企业竞争力的重要标准。一个企业要想在众多竞争对手中领先市场并持续盈利，就必须提高自身的成本管理水平，巩固和提高自身的核心竞争力。因此，房地产开发企业的成本特点、外部经济环境和风险决定了其进行成本精细化管理的必要性。