房地产开发项目管理模式的选择研究

2020-11-26李建国

建材发展导向 2020年7期

关键词：委托项目管理施工

李建国

（山西路桥房地产开发有限公司，山西太原 030006）

房地产开发项目管理模式的应用，要结合企业发展战略和项目的特点，合理选择项目管理模式以及企业管理职能模式，通过构建完善的项目管理权责体系，细化项目管理职能，保障各项工作高质量落实。

1 房地产开发管理的难点

1.1 对项目地情况了解不深入

房地产开发项目管理工作过程中，很容易受到各类因素的影响，从而使得工作难度增大。具体来讲，开发商工作中可能会存在以下问题：首先，如果开发商并没有对当前市场的实际情况进行调查（如抽屉文件等），很难掌握可靠的资料，进而导致所做出的决策科学性与合理性不足，进而在后期会产生一系列的问题。如方案报批过程当地规划局对外立面的特殊要求、报批程序、验收尺度等[1]。此外，如果开发上对全过程的工作内容的有疏忽，则会在施工后期导致项目管理工作无法有序开展，打乱开发节奏。这些因素都会对房地产开发项目管理工作产生直接的影响，同时也是工作当中的难点。

1.2 房地产项目对质量有着更高要求

项目本身投资量巨大，且投资行为一旦作出就无法逆转，如果产生质量问题，将造成严重的损失与浪费。对于房地产项目，其产品直接被人们使用，对质量有着很强的敏感性，与人们生命财产息息相关，而且国家与地方也提出了严格要求，无论是质量检测还是验收，都有一系列强制性条约。在这种情况下，产品的高质量是整个市场发展的必然趋势[2]。

1.3 房地产项目在政策与法律规范上十分严密

项目的顺利实施和取得成功，不仅是经济关系直接体现，还是法律与社会关系最终体现。基于此，项目必须要有明确的政策法规及内部规整制度来明确不同参与主体承担的责任义务与权利，进而使他们能够各司其职，各自认真履行各自的职责，最终确保项目得以有序展开。

2 房地产开发项目管理模式的选择与应用

2.1 选择合适的项目管理模式

1）传统项目管理模式。业主委托咨询和设计单位进行项目前期的各项调查和设计工作，比如施工图纸以及招标文件等的编制。设计单位提供助力，在其协助之下通过竞标，将工程建设授权给报价低并且具备良好资质的承包商，同时委托监理机构负责工程建设监督管理。实质上，业主需要和设计机构和承包商以及监理单位签订合同，而监理单位和项目承包商之间没有合同关系，直接受业主委托对工程建设实施监督，即设计－招标－建造管理模式，完成上段工作后再开始下段工作[3]。

2）设计－建造模式。此模式的应用，主要是将设计和施工委托给具有资质的企业负责。在项目招标以及签订合同时，按照总价合同为依据，设计－建造总承包商要为工程项目的总成本负责，通过自行设计或者委托设计的方式，开展技术设计，再通过招标形式来选择分包商，同时也可以利用自己的设计资源和施工资源完成设计与施工。该模式下业主通过委托监理工程师负责，实施对整个项目的监督。

2.2 选择适合的管理组织模式

1）职能式。所有的项目拓展和设计、施工以及销售等参与部门，依据项目开发进程介入项目管理。采取职能式项目管理模式，各个部门的分工高度专业化，在整个项目开发期间实现内部资源利用最大化。但是此模式下各个部门的沟通协调流程较多，决策时间花费较长，难以有效反映外界环境，尤其是多个项目同时运作，增加了项目管理风险。

2）矩阵式。此模式下项目部负责整个项目的执行，拓展部门和设计部门等作为项目资源提供以及监督主体，负责各项具体工作。整个项目部的组建，由各个职能部门抽调的人员组成，项目成员不仅对部门经理负责，同时也对项目经理负责。不仅能够快速反映外部环境的变化，还可以避免资源限制，应用优势突出。选择企业项目管理模式时，要结合企业发展战略以及管理重点，合理选择以及应用。

2.3 完善成本管理

只要加强成本控制力度，才能够有效的避免不必要的资源浪费，保证开发商各项决策的科学性与合理性。以本工程为例，项目开发规模较大，因而需要充足的资金作为支持，同时更要注重对各项资金流动加以严格的控制，否则会极大的降低经济效益，甚至亏损。由此可知，房地产开发项目的成本控制和管理工作具有十分重要的意义。要建立完善健全的管理制度，并加以严格的执行。

2.4 验收与交付使用阶段

该阶段为项目后期管理，在项目所有子项与配套设施均完成施工后，施工单位应向建设单位主动申请验收。同时，其它所有参与单位也要出具对项目实施中的质量与安全进行评价的报告书。对于建设单位，需要以合同控制相关内容为依据对竣工阶段提交的验收资源进行全面检查，同时组织参与方代表对实体的外观进行检查验收。在项目统一验收过程中，需要由当地政府开展监督验收，向有关部门报备。项目经验收确认合格后，管理者应按主管部门提出的要求提供合格证明、质保书与说明书。该阶段在项目管理理论中对应的收尾阶段有相同的内涵与目的。