对房地产经营中物业管理的一些探讨

张 虹

（武汉职业技术学院建筑工程学院 物业与消防教研室，湖北 武汉 430074）

随着我国社会经济不断发展，衍生出了物业这种专门用于辅助房地产经营管理的行业，该行业属于服务性质。虽然物业管理行业随着国家房地产经济的快速发展取得了较大的进步，但是当前物业管理发展中仍然存在各种各样的问题，加上当前很多物业管理中没有充分意识到服务质量的重要性，国民生活水平以及对服务业的要求不断提高，这就导致物业管理工作面临新的挑战。为了保证物业服务能够更好地满足业主的需求，就要高度重视物业管理中的问题，积极探索物业管理方法，提升物业管理水平，更好地为居民服务。

1 物业经济管理中存在的问题分析

1）业主方面的问题分析。相较于国外发达国家，我国的物理管理尚处于极不成熟的阶段。加之发展时间亦相对较短，故使得物理管理的社会地位通常也较低。不仅如此，应现代住宅小区的业主构成也变得愈加的复杂，这也在极大程度上增添了物业的经济管理难度据相关调查显示，由于于普通住宅小区居住的人员之中不乏大量外来务工人员，而这部分人员本身的收入水平便极为有限，而他们的普遍需求也主要集中在维持当前的生活状态撒花姑娘，故对物业管理的要求通常也仅是保持小区环境的干净整洁即可。与此同时，由于此部分人员本身对物业管理的认知并存在偏差，加之其原先居住的地区或根本不存物业管理费用或房费极地，故当其面对高额的物业保洁以及其他方面的管理费用时，也难免会产生强烈的抵触心理。同时，很多现代物业管理理念，以及收费也相对较高的物业公司很难于普通小区内入驻，而即便是勉强入驻亦将对后期的管理带来极高的难度。

2）管理行为缺乏法律约束。虽然，针对物业经济管理，我国立法部门及政府均先后予以了立法并出台了一系列的扶持政策，但因现阶段的法律建设并不健全，故使得诸多政策在具体的施行过程中容易受到诸多因素的限制，如物业的招投标等。同时，因务必物业公司同样缺乏法律意识，故于实际工作开展过程中经常出现有损业主利益的违法行为，这将进一步影响到物业管理行业的可持续发展。

3）物业收费没有标准的规范。对初接物业的物业公司而言，其通常需要自房地产开发处取得前期的运营资金，而在后续的管理过程中，物业公司主要通过向业主提供一系列的服务并收取合理的费用来维持自身的运营及发展。然而，鉴于我国对物业的服务性收费并未作出任何有效的规定，而物业公司在收入费用方面通常是结合自身情况来制定收费的项目及标准。这便容易导致业务与业务之间应利益问题而产生纠纷，继而严重影响到物业管理的发展进程。

4）分工不明确，致使管理工作无法有序进行。对于单一的物业管理项目来说，在不同的时期，需要肩负 的责任和义务有很大的差别，需要服务的对象也存在较大的差 异。正因如此，使得物业管理中物业公司、房产商和业主之间的职责分工出现混乱的情况，不仅如此，一些项目在施工中和投入使用后所产生的遗留问题以及建造质量低下和销售时所做出的无法实现的承诺等不利影响等，都会对物业管理工作造成极大的损害，从而导致物业管理工作无法有序的进行。

5）物业管理人员素质不高，管理工作无法得到有效的落实。物业管理工作所获得的利润普遍较低，从而形成了从业人员基础素质低、责任意识不强以及各项管理工作无法得到有效落实等情况。大多数物业管理人员的安全管理意识仍然停留在防火防盗方面，致使安全管理工作没有做到位，比如，为了节 约成本，监控室长期处于无人看守的状态以及由于职责划分不 明确，无法有效落实小区的消防泵房等。正是由于这种情况，导致物业管理仅能为业主提供最为基础的服务，安全管理始终无法得到有效的落实。

2 物业管理发展中存在问题的改善措施及发展趋势分析

2.1 提升管理人员专业素质

物业管理质量是物业发展过程最为重要的指标，需要不断将物业管理效果提升，保证物业公司和业主关系能够进一步发展。在发展过程中，物业管理工作需要加强管理人员专业素质的提升，积极改善和优化管理队伍的综合素质。为此，可以重点从两方面展开工作。其一，应当在招聘阶段加强人员管理，聘用具有专业资质的人员，对物业经理的专业能力加强考核，并且关注物业管理人员的思想意识，确保其具有服务精神。其二，可以定期聘用专业的人员加强对自身企业内部物业管理人员的培训，将专业的知识、技能和管理方式传授给物业管理人员，从而实现物业管理人员专业能力和综合素养的不断优化。此外，对于物业管理中态度恶劣、违规操作等管理人员，应当采取有效的惩处措施，对于情节严重的人员可以直接辞退。

2.2 提升物业管理人员的服务意识

在经营管理物业过程中，物业人员的服务意识关系着物业管理的工作效率，为此，应当将管理人员的服务意识提升，提高物业管理质量，推动企业更加稳定健康地发展。工资可以通过制定绩效考核标准以及奖惩机制来激发员工工作的热情，用严格的制度规范物业管理人员的行为。对于表现优异的人员可以给予物质和精神方面的奖励。企业还可以通过定期考核的方式提升物业管理人员的服务意识。

2.3 加强收费监管及公示核准

收费是物业管理中必要的工作内容之一，合理落实物业收费制度有助于物业公司经营更加稳定健康，有助于推动区域社会秩序的稳定发展。可见，应当严格按照规定标准开展物业管理中的物业收费工作。物业公司应当从收费监管、收费标准公示等方面将自身物业管理书评提升，物业公司按照收费监管到收费标准公示到收费标准审核的流程制定收费标准。企业所在地的物价部门负责监管工作，企业资质和收费标准的监管和核准由房地产部门、监管部门共同完成。通过社区公告栏可以张贴物业收费标准，还可以利用微信公众号等方式公式收费标准。为了进一步提升物业管理水平，加强社会监管，还可以监理反馈机制和平台，积极收纳业主们的意见和建议。

2.4 提高对物业管理中安全管理的认识

在社会不断发展的过程中，安全事故的频发，推动着各项法律法规的完善，安全工作的有效落实也达到了前所未有的高度，越来越多的人在注重提高生活品质的同时，也更加注重安全。物业管理作为一项服务行业，需要为人民的生活提供最为 优质的服务，安全管理则是最为基础的工作，因此，物业管理人 员要确保安全管理工作能够得到有效的落实。我国出台的相 关法律中明确指出，物业管理企业需要对责任区域的安全管理 负责。物业管理肩负着保障居民生命财产安全的职责，需要为 业主提供一个更加安全的生活环境。

2.5 积极建立并完善相应的安全管理体系

完善安全管理体系不仅能够保障安全管理工作得到有效的落实，还有助于提高安全管理的质量和效率，因此，完善安全管理体系对于物业管理来说具有非常重要的意义。在完善安全管理体系时，需要从物业管理的实际情况出发，要突显出物业服务的人性化，只有始终坚持以人为本的管理理念，才能够 在遇到安全事故时，能够根据相关规定及时采取有效的处理措 施以及提供服务，这样能够使安全管理工作更加高效。

2.6 物业管理企业要树立安全管理意识

对于绝大多数物业管理企业来说，在安全管理方面普遍存在着管理体系不够严格，管理人员缺乏安全管理意识等问题，面对这种情况，想要提升安全管理水平，最重要的就是要树立安全管理意识，要对出现的安全事故进行分析和解决，并采取相应的安全防范措施，保障安全管理水平能够得到有效的提升。不仅如此，物业管理企业要向工作人员灌输安全管理的重 要性，充分调动学生的积极性，提高学生的安全意识，进而推动安全管理的有效落实与发展。

3 结语

基于当前我国物业管理公司的发展现状分析，整体的物业管理行业发展现状较为稳定，为广泛区域的社会秩序发展，以及社会经济的稳定发展发挥了重要的作用。同时分析由于物业管理中管理作业内容较为复杂，且服务人群较多，因此分析未来在物业管理作业的实施中，为切实有效的提升物业管理质量，促进物业管理中的服务效果。物业管理公司在实际发展中应从收费的规范性，服务人员的专业性，经营的合法性，以及服务意识的合格性方面进行促进和发展。