房地产项目招标阶段成本管理的研究

2020-11-26浦学慧

建材发展导向 2020年1期

浦学慧

（融创（上海）商业置业有限公司，上海 200032）

1 房地产项目招标阶段成本管理的重要性

第一，加强招标阶段的成本管理工作，能够切实调动项目工程的全部经费，实现对项目资金的严格控制，将项目投资控制在预测值的范围之内，确保资金的作用能够得到充分的发挥。

第二，在招标阶段，招标文件内所涉及的各方面内容，都是后续房产项目施工过程中成本管理的重要组成部分。因此，在招标阶段开展成本管理工作，能够会后续顺利施工奠定良好的基础。此外，投标阶段采用统一的计价标准，并选择合理的标价指定承包条件，这些都关系到施工合同成本的重要内容，也是防止出现项目纠纷的重要条件。

第三，为了能够提升投标价格的合理性，施工单位需要事先编制出科学的工程投标计划，以此来作为投标思路，对投标过程中的不利因素进行妥善的处理。此外，为了能够在激烈的市场中占据有利的地位，就必须要展示自身的竞争优势，从而让企业能够加深对自身发展情况的认识。招标阶段的成本管理，能够充分发挥企业的竞争优势，确保投标价格合理，使项目业主方与施工方实现双赢。房地产开发公司招标阶段成本管理流程如图1。

2 房地产项目招标阶段成本管理的现状

2.1 招标模式的多样化

随着建筑行业的不断发展，房地产项目招标工作的模式也呈现多样化的发展趋势，当前招标工作具有多种模式，其中最为普遍且使用最多主要有两种，分别是公开招标和邀请招标；报价方式主要分为传统定额计价、费率计价以及清单计价三种。多样化的招标模式在一定程度上丰富了企业的招标工作形式，但也造成了一定的不良影响，由于采用的计价方式不同，各个投标企业难以报出建筑成本的最有效价格，这对于建筑成本控制工作造成了一定的影响。

2.2 评标工作不全面

在房地产项目招标过程中，评标环节是其中非常重要的一个环节，通常需要聘请专业的评标专家来完成。在评标过程中，一定要进行全面、严格的选择。但是在开展评标工作时，工作人员通常会在质量和成本问题方面出现一定的分歧：一是房地产项目招标过于侧重质量，这样往往会造成成本浪费的问题；二是招标过于侧重成本，因此会采用低价中标的方法，种种情况下虽然有效的实现了成本控制的目的，但是也有着无法有效保障房地产项目工程质量的缺点。有时会出现招标文件中工程量不准确或是出现漏项等问题，若招标文件出现问题，会直接导致投标者报价与实际情况出现偏差，这就可能会引起纠纷，从而引起对成本的控制。上述两种问题都是由于评标工作不全面造成的，都是会对后续的施工以及企业的长远发展造成一定的影响。

2.3 定标原则可操作性差

定标原则可操作性差主要表现在招标工作完成后继续压价，部分企业对此持有非常长积极的态度，认为这样能够对施工成本进行进一步的压缩，实现最有效控制目标，确保企业的经济效益最大化。但是实践证明，继续压价的行为所造成的实际后果与企业的设想背道而驰，继续压价不仅未能扩大企业的经济效益，反而会对施工企业与招标人、业主间的良好合作关系造成一定的影响，同时也对工程质量和进程造成了不良影响。

3 房地产项目招标阶段成本管理的有效对策

3.1 合理编制招标文件

企业开展招标工作需要以招标文件作为主要依据，同时招标文件也是房地产项目开展造价控制的纲领性文件，招标文件对于中标人和投标人都是具有法律效应的。招标文件的编制质量和深度是关系到整个招标工程成败的重要因素，一旦招标文件内容不全面或是意思表达模糊不清，就会给房地产项目造价控制及施工管理工作带来一定的困难。通常情况下，招标文件内容的详细程度与房地产项目工程的规模有着非常密切的关系，如果房地产项目工程的规模比较小，同时也较为简单，那么招标文件只要是将主要问题交代清楚即可；但如果房地产项目工程的规模比较大，同时也比较复杂，那么招标文件必须要确保清楚、准确。此外，在开展房地产项目招标文件的编制工作时，还需要坚持全面、深入的原则，尤其是编制工程报价时不能过于保守，同时需要对工程项目的质量进行明确的规定，这样就能够有效防止后续的工程施工、工程验收中出现纠纷。因此，要认真收集、筛选、分析各类相关的有价值的数据和资料，明确招标项目的描述、技术规范及要求

3.2 注重工程量清单的编制

采用工程量清单的方式是依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求计算实物工程量，列成清单，是目前越来越普遍采用的一种方式，工程量清单不仅是投标人公平投标的基础性文件，同时也是房地产项目造价控制的核心内容。在开展工程量清单编制工作时，一定要确保符合招标文件的要求，特别是要在有效工程量的基础上来对项目支付及计量问题进行确定，以便能够让投标人全面的掌握房地产项目的相关技术规范和文件资料要求，同时确保投标人能够深刻的领会业主方的真实意图。此外，为了防止不平衡报价情况的出现，需要对建筑工程项目进行不断的细化，还需要对工程量清单进行精炼，确保内容准确合理，在制作与工程量清单相配套的表格时，还需要确保相关表格文件具有较强的可操作性，内容科学合理，能够直接使用，确保工程量清单能够对招标内容进行完全的覆盖。如果在房地产项目中上存在部分内容无法进行科学的确定，企业可以采用暂估量的形式来将其列入到工程量清单中，并且需要在投标人中标后，及时的将先前列入的单价作为结算单价。

3.3 规范招投标行为

从当前房地产项目招标的实际情况来看，市场监管的作用还并未得到充分的发挥，受定额计价方式的影响，报价与标底的编制的作用也未能得到充分的发挥。因此，需要对招投标行为进行不断的规划，在此基础上引入市场竞争机制，从而对招投标行为进行不断的规划。第一，根据供需关系，在开展预算的过程中，从实际情况出发，定额项目及水平都需要与市场发展水平相结合，同时避免出现预算者主观臆断的情况，通过这种方式来对招投标市场行为进行规划。第二，由企业和市场完成定价工作，引入询价模式。这样不仅能够有效的避免出现报价遗漏、错误的情况，同时也能够切实的保障招投标双方的合法权益，维护正常的市场秩序。与此同时，为了防止出现不平衡报价的情况，要尽量细化建筑工程项目，工程量清单的相应说明要尽量体现出“言简意赅”、“准确合理”的特点，与工程量清单的配套表格也要实现可操作性较强、直接使用、科学合理，最大限度地让工程量清单对全部招标内容进行涵盖。

3.4 提高评标的科学性

为了避免出现陪标、串标等问题，企业需要提高评标的科学性。第一，制定科学合理。可行性强的标杆评标方法。当前评标环节中存在着多种不良行为，在制定评标方法时，需要进行全面的考虑，从而最大限度的消除开标后的议标问题，提升评标工作的透明度。第二，开展评标工作时，在保证房地产项目工程质量的前提下，要坚持合理低价中标的原则，杜绝出现暗箱操作的情况，严格处理恶意竞标行为，对评标全程进行严格的把控和管理。